par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 19 octobre 2010, 09-16786
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
19 octobre 2010, 09-16.786
Cette décision est visée dans la définition :
Agent immobilier
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen :
Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 juin 2009), que le 18 septembre 1998, Mme X... a signé, par l'intermédiaire de la société Immobilière Marseille Nord, une proposition d'achat d'un immeuble appartenant en indivision aux consorts Y..., puis une promesse de vente établie le 24 septembre en l'étude de M. Z..., notaire ; que l'acte authentique de vente n'a pas été signé, les consorts Y... contestant leur signature sur le second mandat donné à l'agence et ramenant le prix de vente de 50 000 à 40 000 francs ; que Mme X... et l'agence immobilière ont assigné les consorts Y... pour obtenir respectivement la réalisation forcée de la vente et le paiement de la commission s'élevant à 1 524, 49 euros ;
Attendu que pour accueillir la demande de commission, l'arrêt retient qu'il est établi que la vente a eu lieu par l'intermédiaire de la société Immobilière Marseille Nord et qu'aux termes des deux mandats successifs il était stipulé que la rémunération du mandataire serait de 10 000 francs en cas de réalisation de la vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte des textes susvisés que l'agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les mandats étaient réguliers et valables, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum les consorts Y... à verser à la société Immobilière Marseille Nord la somme de 1 524, 49 euros, l'arrêt rendu le 16 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne, ensemble, Mme A... et la société Immobilière Marseille Nord à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par de la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux conseils pour les consorts Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, dit et jugé que la vente intervenue entre Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y... et Ginette A..., pour le prix de 40. 000 francs, soit 6. 097, 96 euros était parfaite, d'AVOIR dit, en conséquence, que Ginette A... deviendra propriétaire du bien sis à Marseille, 13015, 25 Chemin du commandeur, Quartier Saint Antoine, Section L n° 58 pour une contenance de 158 m2 dès paiement du solde du prix entre les mains des vendeurs et d'AVOIR dit que le présent arrêt vaudrait titre de propriété au profit de Ginette A... ;
AUX MOTIFS QUE le 18 septembre 1998, Ginette A... a signé une proposition d'achat pour un immeuble sis 25 Chemin du Commandeur 13015 Marseille, appartenant en indivision à Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y..., auprès de la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD, pour le prix de 40. 000 francs ; corrélativement, elle a remis à la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD un chèque d'un montant de 4. 000 francs à titre de séquestre ; un acte sous seing privé, intitulé « compromis de vente », a été établi le 24 septembre suivant, en l'étude de Maître B..., notaire aux Pennes Mirabeau, portant sur la vente du même immeuble, au même prix, et prévoyant que sa réitération par acte authentique devrait intervenir au plus tard le 15 janvier 1999, délai devant être automatiquement prorogé d'une durée expirant huit jours après la réception par le notaire chargé de la rédaction de l'acte du dernier document manquant ; aux termes de cet acte, Ginette A... a versé un acompte de 2. 000 francs entre les mains du notaire ; que ce document ne porte que la signature de Ginette A..., à défaut de celle des vendeurs ; la vente n'a pu être réitérée, Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y... ayant adressé à la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 novembre 2000 aux termes duquel ils indiquaient « le 28 août 2000, nous avons révoqué les procurations données à Maître Z... car depuis septembre 1998 jusqu'à août 2000, notre dossier est resté dans l'état. Par la présente nous vous demandons de mettre fin définitivement à ce mandat exclusif de vente car nous le considérons sans effet et caduc » ; suivant acte en date du 2 février 2001, Ginette A... a fait assigner Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y... pour qu'il soit dit et jugé que la vente intervenue entre les parties étaient parfaite et que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété. La SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD est intervenue volontairement aux débats ; en l'état de la position des défendeurs soutenant qu'ils n'avaient signé qu'un seul mandat au profit de la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD pour la vente de leur bien au prix de 50. 000 francs et contestaient en conséquence leur signature sur le second mandat établi pour un prix de 40. 000 francs, il a été ordonné, par jugement avant dire droit en date du 1er juillet 2003, une expertise graphologique ; l'expert désigné, Madame E..., a déposé son rapport le 21 avril 2006 ; au vu des conclusions de celui-ci, le premier juge, a déclaré recevable l'action de Ginette A... mais l'en a déboutée en retenant qu'il n'était pas établi que le second mandat réduisant à 40. 000 francs le prix de vente ait été signé par les consorts Y... ; aux termes des dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, le consentement des parties n'étant soumis à aucune condition de forme ; par ailleurs, l'article 1588 du même code édicte :'la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'; devant la cour, les intimés, pour s'opposer aux demandes de Ginette A..., reprennent leur argumentation portant sur le fait qu'ils avaient donné mandat à la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD de vendre leur bien au prix de 50. 000 francs, qu'ils ne sont pas les signataires du mandat n° 80 en date du 16 septembre 1998 stipulant un prix de 40. 000 francs et qu'en conséquence, ils n'ont jamais donné leur accord à la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD pour une vente à ce prix ; cependant que cette argumentation est totalement contredite par de nouvelles pièces, versées aux débats devant la cour et régulièrement communiquées, à savoir les trois procurations établies par Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y..., respectivement les 18 et 22 mai 1999 et adressées à Maître F..., notaire, aux fins notamment de procéder à la vente de l'immeuble en cause pour le prix de 40. 000 francs ; que l'existence et l'authenticité de ces procurations ne sont pas contestées par les intimés qui d'ailleurs dans leur courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 novembre 2000, adressé à la SARL IMMOBILIERE NORD, y faisaient expressément référence en indiquant « le 28 août 2000, nous avons révoqué les procurations données à Maître B... » ; il résulte à l'évidence de ces documents qu'ils étaient parfaitement informés de la signature d'un compromis pour un prix de 40. 000 francs et y avaient donné leur accord en adressant au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique les procurations nécessaires à la signature de cet acte ; en conséquence, et sans même qu'il soit besoin d'examiner la régularité formelle du mandat confié à la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD, il apparaît qu'il y a eu accord de Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y... pour la vente de leur bien à Ginette A..., au prix offert par celle-ci, et que la réitération de cette vente par acte authentique n'a pu avoir lieu que du fait de leur refus d'y donner suite ;
ALORS, D'UNE PART, QUE, selon l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné et qu'il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement ; qu'il ressort des propres énonciations de l'arrêt attaqué que le 18 septembre 1998 la SARL Immobilière Marseille Nord a fait signer à Madame A... une proposition d'achat, pour un prix de 40. 000 F, d'un bien immobilier appartenant aux consorts Y... et que cet acte est le seul conclu par le mandataire de ces propriétaires ; qu'il est cependant acquis que, comme l'avaient constaté les premiers juges, un rapport d'expertise a établi que les consorts Y... n'avaient signé en faveur de l'agence Immobilière Marseille Nord qu'un seul mandat de vente de cet immeuble (n° 0079) daté du 10 septembre 1998, au prix de 50. 000 F et qu'ils ne sont pas les signataires du mandat n° 0080, de même date, mentionnant un prix de 40. 000 F, ce dont il résulte que ce second mandat est un faux et que l'agence immobilière n'avait pas le pouvoir de vendre le bien au prix de 40. 000 F ; que pour considérer néanmoins que la vente ainsi consentie était parfaite, la cour d'appel, considérant qu'il n'était pas besoin d'examiner la régularité formelle du mandat confié à la SARL Immobilière Marseille Nord, s'est exclusivement fondée sur la circonstance que les 18 et 22 mai 1999, les consorts Y... auraient adressé à un notaire, maître F..., des procurations aux fins de procéder à la vente de l'immeuble pour un prix de 40. 000 F ; que cette circonstance n'est pas de nature à établir que le 18 septembre 1998 l'agence Immobilière Marseille Nord avait été mandatée par les consorts Y... pour vendre l'immeuble au prix de 40. 000 F et que ceux-ci étaient en conséquence tenus par l'acte ainsi conclu avec Madame A... par leur mandataire ; que la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que les consorts Y... faisaient valoir que les procurations des 18 et 22 mai 1999, non passées en la forme authentique, n'auraient pas permis la réitération de la vente car le système français impose à l'instrumentum de la procuration la forme prévue pour l'acte même en fonction duquel il était établi (conclusions récapitulatives d'appel p. 5) ; qu'en affirmant que l'authenticité de ces procurations n'étaient pas contestées par les consorts Y... cependant qu'ils la contestaient, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des consorts Y... et violé l'article 4 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement, condamné in solidum Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y... à verser à la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD la somme de 1. 524, 49 euros ;
AUX MOTIFS QU'il est parfaitement établi que la vente a eu lieu par l'intermédiaire de la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD ; aux termes de deux mandats successifs, il était stipulé que la rémunération du mandataire serait de 10. 000 francs en cas de réalisation de la vente ; en conséquence, il sera fait droit à la demande de la SARL IMMOBILIERE MARSEILLE NORD en versement de la somme de 1. 524, 49 euros à la charge de Lilaine X..., épouse Y..., Harouthoun Y... et Vramchabouh Y... ;
ALORS QUE seul un mandat de vente donné conformément aux articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-628 du 20 juillet 1972 permet à l'agent immobilier de recevoir sa rémunération ; qu'en retenant, pour faire droit à la demande de la société IMMOBILIERE DE MARSEILLE NORD en versement de sa commission d'un montant de 1. 524, 49 euros, que la vente avait eu lieu par l'intermédiaire de cette agence et qu'aux termes des deux mandats successifs, il était stipulé que la rémunération du mandataire serait de 10. 000 francs (1524, 49 €) en cas de réalisation de la vente, sans rechercher, comme l'y invitaient les consorts Y... (conclusions récapitulatives p. 3 à 6) si ces mandats étaient réguliers et valables, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-628 du 20 juillet 1972.
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Cette décision est visée dans la définition :
Agent immobilier
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.