par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
AGENT IMMOBILIER DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Agent immobilier
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Les agents immobiliers, qu'ils agissent sous la forme de sociétés commerciales ou comme entreprises individuelles, interviennent dans les opérations relatives aux immeubles, aux parts de sociétés immobilières et sur les fonds de commerce. En ce qui concerne les biens et les droits immobiliers, ils se livrent aux opérations sur les terrains non bâtis, comme sur les opérations portant sur les locaux à usage d'habitation ou à usage commercial. Les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l'article 1er de cette loi, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause. (1ère Chambre civile 23 février 2012, pourvoi n°10-18343, BICC n°763 du 1er juin 2012 et Legifrance)
La Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations sur les immeubles n'établit aucune distinction en fonction de la profession du mandant (1ère Chambre civile 23 janvier 2019 pourvoi n°18-11677, BICC n°903 du 1er juin 2019 et Legifrance).
Comme les agents commerciaux dits "statutaires", les uns comme les autres sont juridiquement des mandataires. En revanche, l'agent commercial est soumis aux dispositions de la loi n°91-593 du 25 juin 1991, dont le texte est inséré sous les articles L 134-1 et suivants du Code de commerce, tandis que le statut de l'agent immobilier est défini par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et par le décret du 20 juillet 1972. Ces textes excluent l'agent immobilier du champ d'application du statut des agents commerciaux. (Chambre commerciale 7 juillet 2004, pourvoi n°02-18135, Legifrance). Les dispositions de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci (Chambre commerciale 18 octobre 2011, pourvoi n°10-30087, BICC n°756 du 15 février 2012 et Legifrance). Voir la note de M. Leveneur référencée dans la Bibliographie ci-après.
Cependant, selon les dispositions combinées des articles 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction respectivement issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicables en la cause, l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière qu'impose l'article 6-I de la loi (1ère Chambre civile 3 novembre 2016, pourvoi n°15-23234, BICC n°859 du 1er avril 2017et Legifrance).
La preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit. Ni le mandat apparent ni la ratification de l'acte ne peuvent tenir en échec ces règles impératives (1ère Chambre civile 2 décembre 2015, pourvoi n°14-17211, BICC n°841 du 1er mai 2016 et Legifrtance). Consulter la note de Madame Beatrice Vial-Pedroletti, Revue Loyers et coprop. 2016, comm. 26. En l'absence de date certaine du mandat, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l'article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il est nul. (1ère Chambre civile 28 septembre 2016, pourvoi n°15-19313, BICC n°857 du 1er mars 2017 et Legifrance).
Les agents commerciaux ne peuvent non plus exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par les textes déjà cités. (1ère Chambre civile 17 mars 2016, pourvoi n°14-21738, BICC n°846 du 15 juillet 2016 et Legifrance).
Les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 sont des dispositions d'ordre public. L'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties. Il doit préciser la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge. Le juge du fond ne peut mettre le paiement de la commission à la charge d'une des parties à l'opération immobilière sans préciser que ce mandat mettait la rémunération à sa charge. (1ère Chambre civile 8 mars 2012, pourvoi n°11-10871, BICC n°764 du 15 juin 2012 et Legifrance). Une mention insérée au mandat selon laquelle la commission était fixée selon " barème de l'agence " méconnaît les exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972. La nullité de cette clause fait perdre à l'intermédiaire le droit à la perception d'une commission. Et l'agent immobilier ne saurait être fondé à faire plaider avoir subi une perte de chance et, sous cette motivation, prétendre au versement de dommages-intérêts en remplacement d'une commission que le mandat n'avait pas régulièrement fixée. Jugé aussi que les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d'ordre public de ces deux derniers textes, lesquels subordonnent la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération (1ère Chambre civile 8 mars 2012, pourvoi n°11-14234, BICC n°764 du 15 juin 2012; 1ère Civ. 5 avril 2012. pourvoi n°11-15569, BICC n°767 du 15 septembre 2012 ; même Chambre 18 juin 2014, pourvoi : 13-13553, BICC n°810 et pour consulter tous ces arrêts, Legifrance). Consulter aussi la note de M. Moussa Thioye référencée dans la Bibliographie ci-après. Il est jugé en revanche, qu'aucune disposition de la Loi du 2 janvier 1970 ou du décret du 20 juillet 1972 déjà cités, ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération. Il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret (1ère Chambre civile 9 avril 2015, pourvoi n°14-13501, BICC n°827 du 15 septembre 2015 et Legifrance).
Au visa de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la Première Chambre civile a jugé que selon l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, relève de l'activité de transaction immobilière le fait de prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers. Il s'ensuit qu'à défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d'exclusion, le contrat d'assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l'ensemble des activités entrant dans le champ d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l'assuré dans la délivrance de conseils à l'occasion d'une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation. (1ère Chambre civile 14 novembre 2018, pourvoi n°16-23730, BICC n°898 du 15 mars 2019 et Legifrance). Consulter la note de Madame Nathalie Lacoste, RLDC 2018, n°6528, p. 5.
Le fait de prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers ; qu'il s'ensuit qu'à défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d'exclusion, le contrat d'assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l'ensemble des activités entrant dans le champ d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l'assuré dans la délivrance de conseils à l'occasion d'une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation
Aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit, ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Si la vente est assortie d'une condition suspensive et que les acquéreurs renoncent à l'acquisition, la vente n'a donc pas été effectivement réalisée, en conséquence de quoi, la commission à l'agent immobilier n'est pas due (3e Chambre civile 11 mars 2009, pourvoi n°07-20509, Legifrance). Cependant, L'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique. S'il résulte des énonciations de l'acte sous seing privé dressé par les parties qu'elles n'ont pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'ont considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets, la vente doit être regardée comme effectivement conclue au regard du droit de l'agent immobilier à percevoir sa rémunération. (1ère Chambre civile 9 décembre 2010, pourvoi n°09-71205, BICC n°739 du 1er avril 2011, LexisNexis et Legifrance). Selon les dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue. Il ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération (3e Chambre civile 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-19061, BICC n°812 du 1er décembre 2014 et Legifrance). Consulter la note de M. Paulin référencée dans la Bibliographie ci-après.
Au visa des articles 6- I de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970, et de l'article 1999 du code civil, il a été jugé par la Première Chambre de la Cour de cassation que l'ouverture du droit à rémunération de l'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission. (1ère Chambre civile 14 janvier 2016, pourvoi n°14-26474, BICC n°843 du 1er juin 2016 et Legifrance).
La combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fait que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties. Le mandat doit préciser les conditions qui déterminent la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge. Si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue (1ère Chambre civile 6 janvier 2011, pourvoi n°09-71243, Lexis-Nexis et Legifrance). Si le mandat de l'agent immobilier est nul, il ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise. (3e Chambre civile 19 octobre 2010, pourvoi : 09-16786, LexisNexis et Legifrance). La disposition d'un mandat selon laquelle la commission est fixée selon " barème de l'agence" méconnaît les exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972. Dans ce cas, alors que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, l'agent immobilier, qui ne peut prétendre au versement d'une commission d'intermédiaire, ne peut prétendre qu'il a subi une perte de chance d'en recevoir le paiement (1ère Chambre civile 8 mars 2012, pourvoi n°11-14234, LexisNexis et Legifrance).
L'agent immobilier doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire. Il a l'obligation de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, permettant ainsi d'informer les acquéreurs de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule. L'agent immobilier commet une faute en s'en abstient. (1ère Chambre civile 14 novembre 2019, pourvoi n°18-21971, BICC n°919 du 1er avril 2020 et Legifrance). Il doit conseiller aux vendeurs de prendre des garanties et les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur présente. (1ère Chambre civile 11 décembre 2019, pourvoi n°18-24381; BICC n°921 du 1er mai 2020 et Legifrance).
Les règles édictées par l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application, font notamment interdiction à un agent immobilier de recevoir, détenir et remettre une somme d'argent sans mandat exprès. Un agent immobilier avait disposé de fonds qu'il avait prêtés à l'acquéreur en vue de l'acquisition d'un immeuble. Il les avait remis au notaire pour le paiement d'une partie de l'indemnité d'immobilisation convenue dans la promesse unilatérale de vente. Etaant itulaire d'un mandat non exclusif de vente émanant du promettant, il ne disposait d'aucun mandat écrit de celle-ci l'autorisant à procéder de la sorte, de sorte que la cour d'appel en avait déduit que cette remise de fonds était illicite. Cependant opération ayant été jugée avoir un caractère illicite, mais non immoral, elle ne privait pas l'agent immobilier de son droit à restitution de la seule somme par lui remise. (1ère Chambre civile 26 septembre 2018, pourvoin°16-25184, BICC n°895 du1er février 2019 et Legifrance).
La tenue d'un registre consignant toute opération faite ou en cours est obligatoire. Tous les mandats sont mentionnés sur un registre unique. Si l'agent tient, un registre pour les mandats de vente, et un registre différent pour les mandats de recherche, une telle pratique est contraire aux prescriptions de la Loi. Le mandat de recherche donné dans ces conditions, ne satisfaisant pas à cette obligation, est nul, de sorte que l'agent ne peut s'en prévaloir au soutien de sa demande en paiement de la commission prévue par le mandat (1ère Chambre civile 10 décembre 2014, pourvoi n°13-24352, BICC n°818 du 15 mars 2015 et Legifrance)
Un agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties. Et si, par une convention ultérieure, les parties peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue. (1ère Chambre civile 24 avril 2013, pourvoi n°11-26876, BICC n°789 du 15 octobre 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Le Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes vissées par mentionnées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 mentionnées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce. Il définit les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l'immobilier. Elles doivent permettre l'exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des conditions conformes aux intérêts des clients et d'assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels concernés. Ces règles sont applicables à la fois, aux personnes morales, à leurs représentants légaux et statutaires qui sont soumis aux mêmes règles déontologiques. Le Décrêt inclus dans ses prévisions les syndics de copropriété dont les activités sont exercées dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'action disciplinaire dont ces personnes peuvent être l'objet se déroule devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l'article 13-5 de la loi du 2 janvier 1970 énoncée ci-dessus.
Les agents immobiliers sont quelquefois victimes des agissements de leurs clients qui recherchent le moyen d'éviter de leur verser une rémunération. En cas de manoeuvres frauduleuses par le client au détriment de l'agent immobilier cette situation n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais à la réparation du préjudice par l'allocation de dommages-intérêts (Chambre civile 8 juin 2010, pourvoi n°09-14949, Legifrance). Il en est de même si les acquéreurs de font complices des vendeurs normalement débiteurs de la commission due à l'agent. Ainsi, des acheteurs d'un bien immobilier ayant emprunté une fausse identité pour éviter à leur vendeur de payer la rémunération à l'agent qui leur avait fait visiter l'appartement, il a été jugé qu'ils étaient redevables de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Ass. plén.,9 mai 2008, pourvoi n°07-12449, Rapport de M. Foulquié Conseiller rapporteur, et Avis de M. de Gouttes Premier avocat général, BICC n°685 du 1er juillet 2008 et Legifrance). Consulter aussi, 1ère Civ., 14 novembre 2000, pourvoi n° 98-10629, Bull. 2000, I, n° 288
L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 impose que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant à des opérations immobilières ou prêtant d'une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui respectent les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 à peine de nullité absolue laquelle peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt. Ayant relevé qu'une agence immobilière n'avait pas mentionné le mandat sur le registre des mandats que doit tenir l'agent et porté le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis au vendeur, il a été jugé qu'une cour d'appel, a retenu à bon droit que ce dernier n'était pas engagé par l'offre formulée en son nom par l'agence. Le juge du fond a déduit de ce seul motif que la vente du local commercial qui était l'objet de la vente n'avait pas été conclue (3e chambre civile 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21610, Legifrance). Le mandat confié à un agent immobilier est, un simple mandat d'entremise. Sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat, comme sa révocation totale, est laissée à la discrétion du mandant (1ère chambre civile 25 février 2010, pourvoi n°08-14787, Legifrance). Le mandat se limite à la recherche de clients et à la négociation ; le juge du fond ne peut dire qu'un tel acte dépasse le simple mandat de recherche sans constater l'existence d'une clause expresse conférant à l'agent immobilier le pouvoir de représenter le mandant pour conclure la vente.
Le mandat exclusif est frappé de nullité lorsqu'il pas été établi en double exemplaire dont l'un doit être remis au mandant, la nullité atteint l'acte en son entier (même arrêt que ci-dessus). Si ce mandat contient une clause d'exclusivité au profit de l'agent immobilier, la remise au client d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée pour la validité du mandat (1ère chambre civile 25 février 2010, pourvoi n°08-14787, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Les dispositions de l'article 78, alinéa 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment, sous réserve d'un préavis d'au moins quinze jours, ne sauraient avoir pour effet de déroger aux prescriptions de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui prohibent, à peine de nullité, toute convention ne comportant pas une limitation de ses effets dans le temps et à cet égard, un mandat à durée déterminée, qui contient une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, n'est pas limité dans le temps. La Première Chambre civile, a annulé l'arrêt qui a écarté la nullité d'un mandat exclusif de trois mois, indéfiniment renouvelable par tacite reconduction, (1ère Civ., 5 mai 1982, pourvoi n°81-11028, Bull. 1994, I, n° 159. et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Leveneur référencée dans la Bibliographie ci-après.
La preuve de l'existence d'un mandat donné à un agent immobilier ne peut être rapportée que par un écrit. Elle est soumise aux exigences de l'article 1341 du code civil, de sorte qu'il ne peut être prouvé par témoins ni contre le contenu de ce mandat, ni qu'il est valide. (3ème Chambre civile 12 avril 2012, pourvoi n°10-28637, BICC n°767 du 15 septembre 2012 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Lorsqu'un bailleur a donné à un mandataire un mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition (1ère Chambre civile 25 novembre 2010, pourvoi n°08-12432, LexisNexis et Legifrance). Le Décret n°2014-890 du 1er août 2014 plafonne les honoraires dus aux agences immobilières : Il sont calculés en fonction de la surface habitable des locaux loués et varient selon la zone géographique dans laquelle ils sont situés. Ces professionnels sont tenus de transmettre, chaque année, par fichier informatique, à l'observatoire local des loyers compétent agréé par le ministre chargé du logement, des informations telles que la localisation du logement, le montant des loyers convenus et la date d'entrée du locataire.
Le démarchage fait l'objet d'une réglementation particulière inscrit dans les articles L. 121-21 et suivants, L. 122-8 et suivants. et R. 121-3 et suivants du Code de la consommation, En application de ces dispositions, une vente est nulle si la faculté de renonciation et si les conditions d'exercice de cette faculté et si le rappel du texte des articles L. 121-23 à L. 121-26 inclus de ce code, n'y figurent pas. Un agent immobilier ayant fait une proposition au domicile des vendeurs d'un bien immobilier, la 1ère Chambre civile a estimé que des circonstances de la cause il résultait que si l'offre d'achat avait été transmise par l'agent immobilier, le fait que les vendeurs fussent déjà en relation d'affaires avec ces dernier, on ne pouvait pas considérer que la transaction avait pas été conclue à la suite d'un démarchage (1ère Chambre civile 14 janvier 2010, pourvoi : 09-11832, Legifrance) Consulter la note de M. Roujou de Boubée référencée dans la Bibliographie ci-après.
La gestion d'affaires implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion. Elle est incompatible avec les dispositions d'ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l'obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d'un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière. En l'absence d'un tel mandat un agent immobilier ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires. (1ère Chambre civile 22 mars 2012, pourvoi n° 11-13000, BICC n°765 du 1er juillet 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Dans une autre espèce la 1ère chambre a jugé que la circonstance que l'agent immobilier n'ait pas respecté les règles relatives au démarchage et d'autre part le fait que l'on ne pouvait imputer aucune manoeuvres imputables aux vendeurs, il ne pouvait leur être reproché d'avoir refusé de signer le compromis qui leur avait été proposé par l'intermédiaire de l'agent. Le préjudice invoqué par ce dernier résultait de sa propre faute. (Cass. 1ère civ., 17 juin 2010, F P+B+I, n° 09-14144, Rejet, Sté Gt immobilier c/ M. J. X et autres, Lexis-Nexis).
L'agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant d'alerter son client sur les risques de non-perception des loyers auxquels il se trouverait exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial, risques dont les stipulations du bail ne permettaient pas de mesurer l'impact sur la fiabilité annoncée du placement. (1ère Chambre civile 2 octobre 2013, pourvoi n°12-20504, BICC n°796 du 15 février 2014 et Legifrance). onsulter la note de M. Xavier Leducq référencée dans la Bibliographie ci-après.
L'agent immobilier mandant du bailleur peut engager sa responsabilité à l'égard du locataire à l'occasion de la conclusion du contrat de bail. Ainsi, s'il commet une faute à l'endroit du preneur en lui donnant une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative. Il ne saurait se prévaloir de la prétendue méconnaissance des dispositions des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de cette faute délictuelle à l'égard d'un tiers au contrat de mandat (1ère Chambre civile 28 octobre 2010, pourvoi n°09-7010, BICC n°736 et Legifrance). Consulter aussi la note de référencée dans la Bibliographie ci-après. L'agent immobilier est tenu de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs Jugé qu'il est insuffisant qu'il se soit fié à une une photographie. Ce faisant il engage sa responsabilité. (3ème chambre civile 3 novembre 2011, pourvoi n°10-21052, BICC n°757 du 1er mars 2012 et Legifrance)
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Bibliographie