par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
COPROPRIETE DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Copropriété
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La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment les immeubles, les fonds de commerce, les bateaux de plaisance et les navires, les chevaux de course, ou les avions.
La copropriété des navires fait l'objet d'une loi n°67-5 du 3 janvier 1967 et d'un décret d'application n°67-967 portant la date du 27 octobre 1967. La copropriété sur les immeubles et sur les ensemble immobiliers est réglée par des dispositions spéciales qui fixent à la fois le régime des parties communes et celui des parties privatives. Les personnes qui achètent un bien immobilier en indivision chacun pour moitié, en acquièrent la propriété dans la même proportion. et ce, quelles que soient les modalités du financement (1ère Chambre civile 10 janvier 2018, pourvoi n°16-25190, Legifrance). Le navire n'est pas un élément d'actif de la copropriété, en tant que personne morale, mais appartient à chacun des copropriétaires à proportion de sa part. (Chambre commerciale 19 décembre 2018, pourvoi n°17-20122, BICC n°901 du 1er mai 2019 et Legifrance).
En ce qui concerne le droit de la copropriété immobilière, les copropriétaires d'un ensemble immobilier nomment parmi eux un Conseil syndical pour contrôler les opérations du syndic de la copropriété. contrats de syndic de copropriété. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, au visa de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covi-19, l'Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 porte adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière de contrats de syndic de copropriété. Elle règle le problème du renouvellement du contrat de syndic.
L'opération de fusion-absorption concernant la société qui occupe les fonctions de syndic n'a pas pour effet de produire de plein droit une substitution de syndic. La loi du 10 juillet 1965 excluant toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, la fusion-absorption touchant la société qui remplit les fonctions de syndic, ne peut avoir pour effet de déssaisir ces derniers de leur pouvoir. (3ème Chambre civile 29 février 2012, pourvoi n°10-27259, BICC n°763 du 1er juin 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Par ailleurs, si chaque question doit être individuellement soumise par l'ordre du jour au vote de l'assemblée, en revanche, s'agissant d'un vote portant sur l'adoption par les copropriétaires d'un nouveau règlement de copropriété, l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 n'exclue pas qu'il soit procédé par un seul vote sur l'ensemble d'un tel projet. (Chambre civile 23 janvier 2013, pourvoi n°11-27477, BICC n°782 du 15 mai 2013 et Legifrance).
En ce qui concerne les immeubles sous le régime de la copropriété, il s'agit d'une indivision destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires. Ils sont gérés par un syndicat : les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ; l'assemblée générale ne peut désigner qu'un seul syndic (3e Chambre civile 22 septembre 2016, pourvoi n°15-13896, BICC n°857 du 1er mars 2017 et Legifrance)et un seul président (3e Chambre civile 22 mars 2018, pourvoi n°16-27481, BICC n°886 du 15 juillet 2018 et Legifrance). Consulter les notes de M. Hugues Perinet-Marquet, JCP. 2016, éd. G. chron. 1191, en particulier n°7 et de Madame Agnès Lebatteux, Loyers et Copropriété, 2018, n°18, comm. 126.
Tout copropriétaire peut, par la voie de l'action oblique, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. (3e Chambre civile 31 mars 2021, pourvoi n°20-18327, Légifrance).
L'Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 porte réforme du droit de la copropriété. Elle est entrée en vigueur le 1er juin 2020. Elle précise quel est le champ d'application de la copropriété et elle clarifie le régime juridique des parties communes, règlemente le contenu du règlement de copropriété. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, statue sur la répartition des charges et frais entre les copropriétaires, fixe les règles applicables aux syndicats des copropriétaires. L'ordonnance clarifie les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires fixe les règles concernant la rémunération du syndic, et, il renforce les pouvoirs du conseil syndical. Parmi les nouvelles règles applicables, l'Ordonnance précise que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. L'Ordonnance instaure la faculté pour les copropritaires de voter par correspondance.
La représentation des indivisaires par un mandataire ne prive pas les copropriétaires indivis de parts sociales, qui ont la qualité d'associé, du droit d'obtenir la communication de documents en application de l'article 1855 du code civil (3e Chambre civile 27 juin 2019, pourvoi n°18-17662, BICC n°913 du 15 décembr 2019 et Legifrance).
L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe habilité à modifier le règlement de copropriété, que l'article 43 précité n'exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété et que tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions (3e Chambre civile 10 septembre 2020, pourvoi n°19-17045, Legifrance)
Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Conformément à l'article 25 b) de la Loi du 10 juillet 1965, le remplacement des portes-fenêtres qui modifie l'aspect extérieur de l'immeuble doit en principe faire l'objet d'une autorisation préalable de l'assemblée générale. Cependant, les travaux peuvent être ratifiés a posteriori. Il relève du pouvoir souverain de l'assemblée générale d'apprécier si l'intérêt collectif de la copropriété justifie de valider les travaux déjà exécutés ou de mettre en demeure les propriétaires auteurs des travaux de procéder à la remise en état des parties communes. L'assemblée générale doit uniquement vérifier si lesdits travaux respectent l'aspect extérieur de l'immeuble. Sauf à caractériser un éventuel abus de majorité commis par l'assemblée générale, ni l'absence d'autorisation, ni l'atteinte caractérisée aux parties communes, ni le non-respect d'une réglementation administrative ne constituent, à eux seuls, un motif de nullité de la décision de validation par l'assemblée générale. (3e Chambre civile 22 octobre 2020, pourvoi n°19-21961, Legifrance).
Selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de la fixation de modalités différentes par l'assemblée générale, les copropriétaires versent au syndicat des provisions, égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre. Selon l'article 6-2, 1°, du décret du 17 mars 1967, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, le paiement de la provision, exigible en application de l'article précédent, incombe au vendeur. Il résulte de ces textes que, à l'occasion d'une vente par adjudication d'un lot de copropriété, le paiement de cette provision incombe au copropriétaire saisi. (3e Chambre civile 20 mai 2021, pourvoi n°20-15633, Legifrance)
Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13345, Bull. 2000, III, n° 64). De son côté, le syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15577, Bull. 1985, III, n° 143). De même, tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. (3e Chambre civile 8 avril 2021, pourvoi n°20-18327, Legifrance).
Il résulte de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, qu'au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée, sauf lorsque le marché local des syndics ne le permet pas, d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic effectuée par le conseil syndical. En l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale. (3e Chambre civile 3 juin 2021, pourvoi n°20-13269, Legifrance)
Sur a mise en œuvre du droit à la prise pour véhicules électriques dans les immeubles, consulter le Décret n° 2020-1720 du 24 décembre 2020 pris pour l'application des articles L. 111-3-8 et L. 111-3-9 du code de la construction et de l'habitation.
La circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires. (3e Chambre civile 14 mars 2019, pourvoi n°18-10214, BICC n°906 du 15 juillet 2019 et Legifrance).
Est contraire au critère d'utilité une répartition par parts égales des charges d'ascenseur entre des lots situés à des étages différents. (3e Chambre civile 9 mai 2019, pourvoi n°18-17334, BICC n°910 du 1er novembre 2019 et Legifrance). Attention, il convient de rappeller que depuis les faits est intervenue l'Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
Est perpétuel un droit réel qui est attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d'une jouissance spéciale d'un autre lot. Les droits litigieux, qui ont été établis en faveur des autres lots de copropriété constituent une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires. Ce sont des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété. (3e Chambre civile 7 juin 2018, pourvoi n°17-17240, BICC n°891 du 15 novembre 2018 avec une note du SDR et Legifrance) Consulter aussi la note de M. Vivien Zalewski-Sicard, Rev. Loyers, 2018;, p.376)
L'opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d'une fraction d'un lot divisé n'est pas subordonnée à l'approbation de la nouvelle répartition des charges par l'assemblée générale. A compter de la notificationL au syndic du transfert de propriété rend le transfert opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété (3e Chambre civile 7 février 2019, pourvoi n°17-31101, BICC n°904 du 15 juin 2019 et Legifrance.)Consulter la note de M. Guilhem Gill, Ann. Loyers, mars 2019, p.12.
L'annulation d'une assemblée générale ou d'une décision de celle-ci produit effet à l'égard de l'ensemble des copropriétaires. Mais si une partie à qualité de copropriétaire au moment de l'assemblée générale, en l'absence d'indivisibilité du litige, l'irrecevabilité des conclusions signifiées hors délai à celle-ci, ne bénéficie pas à l'ensemble des copropriétaires. (3e Chambre civile 7 septembre 2017, pourvoi n°16-18331, BICC n°875 du 1er février 2018 et Legifrance).
Un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI a voté en faveur de plusieurs résolutions, sans que la mention selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation, lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises. (3e Chambre civile 14 mars 2019, pourvoi n°18-10379, BICC n°606 du 15 juillet 2019 et Legifrance).
Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Cette compétence est restrictive. Ainsi, même si une assemblée générale décide qu'une opération d'acquisition des parts sociales d'une SCI est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, qu'elle assure la conservation de l'immeuble et qu'elle relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires, il n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires de procéder à l'acquisition de parts sociales d'une société civile immobilière, propriétaire de biens immobiliers extérieurs à cette copropriété (3e chambre civile 4 novembre 2009, pourvoi n°08-18979, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après.
Même si des constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs, l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, permet la constitution d'un syndicat secondaire, impliquant la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu'il en résulte de difficulté pour l'ensemble de la copropriété (3e Chambre civile 12 juillet 2018, pourvoi n°17-26133, BICC n°893 du 1er décembre 2018 et Legifrance). Consulter la note de M. Jean-Marc Roux, Ann. loyers oct. 2018, p.64.
Lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire. (3e Chambre civile 5 juillet 2018, pourvoi n° 17-21034, BICC n°893 du 1er décembre 2018 et Legifrance.) Consulter la note de Madame Marine Parmentier, Gaz. Pal. 2018, n°30 p.69. La demande en annulation de l'assemblée générale qui n'est pas poursuivie contradictoirement contre le syndic doit être rejetée (3e Chambre civile 25 octobre 2018, pourvoi n°17-20131, BICC n°897 du 1er mars 2019 et Legifrance).
Un administrateur provisoire ne peut être désigné sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 que si aucun mandat de syndic n'est plus en cours. Si le syndicat des copropriétaires, ainsi qu'un copropriétaire, avaient, en raison du risque d'absence de syndic sollicité la désignation d'un administrateur provisoire à compter de l'expiration du mandat en cours et que, le président du tribunal de grande instance a accueilli la demande, il en résulte que le mandat du syndic avait expiré lors de la prise de fonction de l'administrateur provisoire. (3e Chambre civile 20 décembre 2018, pourvoi n°17-28611, BICC n°901 du 1er mai 2019 et Legifrance).
Lorsque un syndic est l'objet d'une procédure collective, le syndicat de copropriétaires, auquel les sommes ou valeurs reçues à son nom ou pour son compte par le syndic n'ont pas été restituées, il peut déclarer sa créance de restitution au passif du syndic et en demander l'admission, sans préjudice de la mise en oeuvre de la garantie financière (Chambre commerciale 17 avril 2019, pourvoi n°18-11766, BICC n°909 du 15 octobre 2019 et Legifrance). Consulter la note de Madame Agnès Lebatteux, Loyers et copropriétés 2019, comm. 107.
Pour ce qui est de l'adaptation des règlement de copropriété aux nouveaux textes intervenus depuis la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les dernières dispositions réglant la matière ne prévoient qu'une simple faculté, de sorte que les copropriétaires qui sont débiteurs de ces charges ne peuvent invoquer le défaut d'adaptation du règlement de leur copropriété pour se dispenser de leur paiement. Le syndicats des copropriétaire est recevable à demander et à obtenir la condamnation aux charges restées impayées et le réglement de dommages-intérêts. (3e Chambre civile 3 novembre 2016, pourvoi n°15-24793, BICC n°859 du 1er avril 2017 et Legifrance). Consulter la note de M. Vivien Zalewski-Sicard, Rev. des loyers, 2016, p.500.
Au plan de la réparation des dommages subis pas les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires (3è Chambre civile 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421, BICC n°774 du 15 janvier 2013 et Legifrance). mais l'association syndicale n'a pas qualité pour solliciter l'indemnisation des préjudices subis au titre de la perte de valeur de revente des habitations des copropriétaires et de la privation de jouissance du canal et des emplacements privés pendant plus de dix ans. Cette demande doit être formulée et justifiée par chacun des copropriétaires concernés. (3ème Chambre civile 11 mai 2011 pourvoi n°10-13782, BICC n°748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir du défaut de pouvoir de son représentant. Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après.
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Chaque coropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Mais au besoin, après avoir fait désigner judiciairement son représentant, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, (3e Chambre civile 8 juillet 2015, pourvoi n°14-16975, BICC 834 du 15 janvier 2016 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Guy Vigneron, Rev. des Loyers 2015, comm.206. Relativemnt à l'action en recouvrement des charges de copropriétée, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir (3e Chambre civile 8 octobre 2015, pourvoi n°14-19245, BICC n°837 du 1er mars 2016 et Legifrance). Si le pouvoir de la personne se disant mandataire d'un syndicat de copropriétaires est irrégulier, la nullité encourue n'étant que relative, seul le syndicat des copropriétaires et non la personne qui a traité avec ce dernier peut se prévaloir de l'absence de pouvoir. (3e Chambre civile 26 janvier 2017, pourvoi n°15-26814, BICC n°863 du 1er juin 2017 et Legifrance)
En ce qui concerne la copropriété des immeubles, elle est régie notamment par l'article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Elle s'applique à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Le juridiction saisie ne peut appliquer d'autre règles sans constater la création d'une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l'ensemble immobilier (3è Chambre civile 19 septembre 2012, pourvoi n°11-13679 et 11-13789, BICC n°744 du 15 janvier 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Le Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixe les règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes visées mentionnées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 mentionnées à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce. Ces règles sont applicables à la fois, aux personnes morales, à leurs représentants légaux et statutaires qui sont soumis aux mêmes règles déontologiques. Le Décrêt inclus dans ses prévisions les syndics de copropriété dont les activités sont exercées dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. L'action disciplinaire dont ces personnes peuvent être l'objet se déroule devant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières mentionnée à l'article 13-5 de la loi du 2 janvier 1970 énoncée ci-dessus.
Une résidence à vocation para-hôtelière est soumise à l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et par les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Lorsque le contrat de réservation relève de l'application du règlement de copropriété, la fonction de réception est par nature commerciale, le contrat de réception signé avec la société ne présente aucune utilité objective pour les lots dont les copropriétaires n'ont pas confié l'exploitation à la société avec laquelle ils ont signé un contrat de mise à disposition de leur lot. Dès lors les charges relatives aux services spécifiques communs sont réparties selon le critère de l'utilité objective (3e Chambre civile 18 février 2015, pourvoi n°13-27104, BICC n°826 du 15 juillet 2015 et Legifrance).
L'occupation à titre précaire des parties communes extérieures par un locataire d'un lot à usage de restauration rapide releve de la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 5 avril 2018, pourvoi n°17-14138, BICC n°888 du 1er octobre 2018 et Legifrance).
Un règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier : une telle clause est llicite, et, indépendemment du fait de savoir si à la notification du démembrement de propriété a été faite au syndic, le nu-propriétaire et l'usufruitier sont solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires (3e Chambre civile 14 avril 2016, pourvoi n°15-12545, BICC n°849 du 15 octobre 2016 et Legifrance).
L'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et qu'à défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou d'un ou plusieurs membres du conseil syndical, (3e Chambre civile 3 décembre 2015, pourvoi n°14-25583, BICC n°841 du 1er mai 2016 ; même Chambre 8 septembre 2016, pourvoi n°15-23422, BICC n°856 du 15 février 2017 et Legifrance).
Cependant, l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires n'est pas limité aux seules questions dont l'inscription a été demandée par ces copropriétaires. Le syndic peut ajouter une résolution non prévue à l'ordre du jour. (3e Chambre civile 22 juin 2017, pourvoi n°16-22073, BICC n°873 du 15 décembre 2017 et Legifrance). Consulter la note de M. Jean-Marc Roux, Rev. Annales des loyers, septembre 2017, p. 58
Lorsque, à la requête du syndicat des copropriétaires, un administrateur provisoire a été nommé par justice, et qu'il a reçu pour mission d'administrer le bien tant activement que passivement et notamment celui d'apurer des dettes fiscales et charges de copropriété, cet administrateur tient de son mandat judiciaire le pouvoir de poursuivre seul, l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre et le paiement d'une indemnité d'occupation (3ème Chambre civile 7 mai 2014, pourvoi n°13-12541, BICC n°808 du 1er octobre 2014 et Legifrance). Le Président du Tribunal de grande instance fixe dans l'ordonnance désignant un administrateur provisoire le délai dans lequel celui-ci doit se faire remettre les fonds et les documents et archives du syndicat et convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic et, sauf si la mission de l'administrateur provisoire a été judiciairement prorogée ou renouvelée, cette mission prend nécessairement fin à la date prévue par l'ordonnance le désignant (3e Chambre civile 14 janvier 2016, pourvoi n°14-24989, BICC n°842 du 15 mai 2016 et Legifrance).
Le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire. Un syndic n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat (3e Chambre civilei 8 septembre 2016, pourvoi n°15-20860, BICC n°856 du 15 février 2017 et Legifrance).
Si des dommages résultent de travaux conduits par le syndicat et qu'ils affectent les parties privatives appartenant à un copropriétaire, seules les dispositions de l'article 9, alinéa 4, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 trouvent à s'appliquer. (3e Chambre civile 14 janvier 2015, pourvoi n°13-28030, BICC n°820 du 15 avril 2015 et legifrance). L'indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. Voir le commentaire de M. Joël Monéger au JCP 2015, éd. G, II, n°154.
Une copropriété ne peut exister entre propriétaires de terrains non bâtis. De même, le statut de la copropriété n'est pas applicable aux copropriétés en volumes : l'application du statut de la copropriété se caractérise par l'existence de parties communes (3e Chambre civile 8 septembre 2010 pourvoi n°09-15554, BICC n°733 du 15 décembre 2010 avec une note du SDER et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Hugues Périnet-Marquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Contrairement à une idée largement reçue, le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas à son titulaire la qualité de copropriétaire, qui bénéficie d'un droit réel et perpétuel qui constitue la partie privative d'un lot (3e chambre civile 2 décembre 2009, pourvoi n°08-20310, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Forest référencée dans la Bibliographie ci-après.
Un copropriétaire, n'est pas recevable à exercer contre le ou les autres copriétaires l'action en bornage de son lot de copropriété. (3e Chambre civile 19 novembre 2015, pourvoi n°14-25403, BICC n°840 du 15 avril 2016 et Legifrance. Acquéreur d'un lot de copropriété il ne peut agir contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie et solliciter une diminution de prix, qu'en fondant son action sur les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur l'article 1604 du code civil. (3e Chambre civile 26 novembre 2015, pourvoi n°14-14778 14-28394, BICC n°840 du 15 avril 2016 et Legifrance.
Chaque indivisaire dispose d'un droit de préemption lorsque l'un d'eux entend céder, ses droits à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision. Lorsqu'un lot de copropriété comprend notamment des voies d'accès aux autres lots et qu'il est affecté à la jouissance exclusive de l'ensemble des copropriétaires, il a le caractère d'accessoire indispensable de sorte qu'il se trouve en indivision forcée et perpétuelle et ne peut faire l'objet d'un droit de préemption. (3e Civ. - 27 mai 2010, BICC n°729 du 15 octobre 2010 et Legifrance). Voir aussi : 1ère Civ., 28 février 2006, pourvoi n° 04-15937, Bull. 2006, I, n° 120 et Chambre civile 1, 1985-02-12, Bulletin 1985, I, n° 58, p. 57 consultable sur Legifrance.
Le syndicat est représenté par un "syndic" qui a seul qualité pour agir au nom du syndicat dans tous les actes civils. En revanche, le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire (3e Chambre civile 7 mai 2014, pourvoi n°12-26426, BICC n0808 du 1er octobre 2014 et Legifrance). Il engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, et ce que la faute qu'il a commise soit ou non "détachable" de ses fonctions (3ème Chambre civile 23 mai 2012, pourvoi n°11-14599, BICC n°770 du 1er novembre 2012 et Legifrance.). Consulter la note de M. Patrick Baudouin référencée dans la Bibliographie ci-après. Le syndic peut exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; que les avances sont remboursables. La réserve ou avance de trésorerie prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot. (3e Chambre civile 27 mars 2013, pourvoi n°12-11808, BICC n°786 du 15 juillet 2013 et Legifrance. Alors que le nouveau syndic n'a pas encore pris ses fonctions, son prédécesseur dont le mandat a été résilié par une décision d'assemblée générale ne peut se prévaloir de l'application des règles de la gestion d'affaires (Chambre civile 16 octobre 2013, pourvoi n°12-20881, BICC n°.796 du 15 février 2014 et Legifrance) Le syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (3e Chambre civile 11 mai 2017, pourvoi n°16-14339, BICC n°870 du 1er novembre 2017 et Legifrance).
Des créanciers ont fait pratiquer des saisies-attributions à l'encontre d'une SARL agence immobilière et syndic de copropriété, ultérieurement placée en liquidation judiciaire. Cette SARL a saisi un juge de l'exécution d'une demande de main-levée des mesures en soutenant, notamment, que les fonds déposés sur le compte bancaire appartenaient à un syndicat de copropriétaires : la SARL a été déboutée. La 2è Chambre civile a jugé que si une convention de compte professionnel relative au compte bancaire sur lequel la saisie-attribution avait été pratiquée, ne comporte aucune mention relative à une détention de fonds pour le compte de la copropriété et si la SARL n'établit pas que le compte est exclusivement dédié à cette copropriété et n'a fonctionné, que pour le seul syndicat de copropriétaires, c'est à bon droit que les fonds déposés sur le compte ont pu être saisis par les créanciers de la SARL. (2e Chambre civile 15 mai 2014, pourvoi n°13-13878 13-13879, BICC n°809 du 15 octobre 2014 et Legifrance)
Il ne peut cependant prendre des initiatives en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Il est cependant admis que l'assemblée générale puisse donner une autorisation a posteriori à condition qu'une décision définitive n'ait pas été rendue et que l'autorisation ait été conférée avant que le syndicat ait perdu son droit d'agir, peu important dans ce cas que ladite autorisation soit intervenue alors que la procédure était pendante devant la Cour d'appel, puisque le délai de prescription a par ailleurs été interrompu. L'assignation est alors parfaitement valable. En revanche, si la régularisation de la procédure est intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription, alors la régularisation n'a pu avoir lieu (3e Chambre civile 13 janvier 2010, pourvoi n°09-10398, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 14 février 1990, pourvoi n°88-18422, Bull. 1990, III, n° 50 ; 3e Civ., 11 mai 2000, pourvoi n°98-17179, Bull. 2000, III, n° 103. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote de l'assemblée générale que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, le syndic peut ouvrir un tel compte sans y avoir été autorisé par l'assemblée des copropriétaires (3ème Chambre civile 23 janvier 2013, pourvoi n°11-28246, BICC n°782 du 15 mai 2013 et Legifrance).
L'acquéreur d'un lot d'immeuble vendu en l'état de futur achèvement n'est tenu au payement des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis (3è Chambre civile 22 janvier 2014, pourvoi n°12-29368, BICC n°800 du 14 avril 2014 et Legifrance). L'action en répétition de l'indu appartenant à celui qui a effectué le paiement, à ses cessionnaires ou subrogés ou encore à celui pour le compte et au nom duquel il a été fait, une Cour d'appel a violé les articles 1235 et 1377 du Code civil, en déclarant un syndicat de copropriétaires irrecevable en sa demande en remboursement d'une fraction de charges indûment payées alors que, ayant lui même procédé au payement de ces charges. Ce syndicat ne se trouvait pas dépourvu du droit d'agir (Chambre civile 25 janvier 2012, pourvoi n°10-25475, BICC n°761 du 1er mai 2012 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Guy Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après.
L'adhésion d'un syndicat à une union de syndicats relève des prérogatives de l'assemblée générale des copropriétaires, elle est décidée à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 3 mars 2010, pourvoi n°09-11709, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Si une action en justice est introduite par une personne ne disposant pas des pouvoirs du syndic, il reste que l'on doit appliquer le principe de procédure selon lequel dans le cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Tel est le cas si, en cours d'instance, le syndic habilité à exercer l'action, régularise la procédure qui avait été introduite au nom du syndicat par une autre personne qui ne pouvait agir comme représentant de celui ci (3e chambre civile 4 novembre 2009, pourvoi n°07-17618, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Sous réserve de dispositions spéciales, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. Le président de séance n'a pas l'obligation de vérifier les pouvoirs des copropriétaires absents convoqués à l'assemblée générale et la circonstance que des tiers y aient été convoqués est sans influence sur la validité des délibérations si ces tiers n'ont pas voté. (3e Chambre civile 31 mai 2012, pourvoi n°11-12774, Legifrance). S'agissant du pouvoir du syndic, lorsque le règlement de copropriété prévoit une procédure comportant pour le personnel de la copropriété des garanties supplémentaires comme l'obligation faite au syndic, de recueillir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant le licenciement des gardiens, une telle disposition ne se réduit pas à régler les rapports entre le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires, elle est jugée constituer une garantie de fond dont l'inobservation a pour effet de rendre sans cause réelle et sérieuse le licenciement (Assemblée plénière 5 mars 2010, Rapport de Madame Laporte Conseiller rapporteur, Avis de M. Duplat Premier avocat général pourvoi n°08-42843 08-42844, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance). Constitue une faute le fait pour le syndic d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère. Cette faute est sanctionnée par la non-restitution de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété (3e chambre civile, 18 novembre 2009, pourvoi n°08-20595, BICC 721 du 1er mai 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Si, en l'absence de contestation, l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, elle rend toutefois exigibles les quotes-parts de charges des travaux dont le montant a donné lieu à approbation. (3e Chambre civile 22 octobre 2020, pourvpi n°19-22278, Legifrance).
Sur le contenu des procès verbaux des assemblées générales statuant sur les comptes d'une copropriété, la Cour de cassation juge que les frais se rapportant à la tenue d'une assemblée générale, même si elle a été convoquée à la demande d'un copropriétaire, constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, et si ils lui ont été facturés comme tels, doivent figurer dans l'état des dépenses de la copropriété. A défaut de comporter l'ensemble des charges et des produits de l'exercice, la décision d'une assemblée générale approuvant de tels comptes est irrégulière et doit être annulée (3e Chambre civile 15 avril 2015, pourvoi n°14-13255, BICC n°829 du 15 octobre 2015 et Legifrance).
L'abus de majorité susceptible d'entraîner la nullité de la décision d'une assemblée générale, ne se trouve caractérisée que lorsque la décision attaquée porte atteinte aux droits des copropriétaires minoritaires ; il appartient au juge de dire en quoi la décision de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, (3e Chambre civile 17 décembre 2014, pourvoi n°13-25134, BICC n°819 du 1er varil 2015 et Legifrance).
Selon une réponse ministérielle du 26 juillet 2007 (Rép. min. Masson, n° 113 : JO Sénat Q 26 juill. 2007, p. 1344) lorsque les tribunaux donnent définitivement raison au copropriétaire ayant intenté une action à l'encontre de la copropriété et condamnant celle-ci à payer les frais de justice ainsi qu'à engager certaines dépenses, le copropriétaire est tenu en tant que membre de la copropriété, de participer financièrement au paiement des sommes correspondantes, le ministre du Logement et de la Ville a répondu qu'en vertu des deuxième et troisième alinéas de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige".
Les copropriétaires font valoir leurs droits par les votes qu'ils expriment au cours des assemblées auxquelles ils sont conviés. Ils disposent d'une action individuelle pour faire annuler les décisions collectives qui ont été prises irrégulièrement. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic. Un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale en violation de la règle de la réduction des voix, prévue par l'article, 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. (3°chambre civile, 7 octobre 2009, pourvoi n°08-17798, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Mais le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision (3°chambre civile 4 juin 2009, pourvoi n°08-10493, BICC n°721 du 1er décembre 2009 et Legifrance). Voir aussi Civ., 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-17361, Bull. 2007, III, n° 197, aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. A la demande du syndicat d'une copropriété, le Président du tribunal, peut être saisi en vertu de l'article 19-2, de la loi du 10 juillet 1965 dans la rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000. Cette procédure a pour objet s'assurer que le budget prévisionnel a été voté, que la mise en demeure au copropriétaire défaillant a bien été faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qu'un délai de 30 jours s'est écoulé et que la mise en demeure est restée infructueuse. Une fois ces constatations faites, le Président du tribunal peut condamner ce copropriétaire au versement des provisions prévues à l'article 14-1 devenues exigibles. Mais, cette procédure ne concerne que le budget prévisionnel de l'année en cours et non le budget des exercices précédents (3e Chambre civile 22 septembre 2010 pourvoi n°09-16678, BICC n°734 du 15 janvier 2011 et Legifrance. Consulter les notes de M Guy Vigneron référencée dans la, Bibliographie ci-après.
Les droits indivis des copropriétaires sont fixés par un règlement de copropriété. Le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties d'immeuble tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. La publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle. (3e Chambre civile - 7 septembre 2011, pourvoi n°10-14154, BICC n°753 du 15 décembre 2011 et Legifrance. Consulter sur le sujet les notes de M. M. Rouquet et Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après
Les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967 pris pour son application sont d'ordre publics, toutes les clauses contraires aux dispositions ci-dessus, sont réputées non écrites. Le syndicat des copropriétaires établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété, ses décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires. (3ème Chambre civile 8 juin 2011, pourvoi n°10-18220, BICC n°750 du 1er novembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après. Tant qu'une décision de justice n'a pas déclaré nulle cette disposition elle doit recevoir application. Mais le juge peut être saisi à la fois d'une demande tendant à obtenir d'une part, la constatation de la nullité de cette clause et d'autre part, la nullité de la décision de l'assemblée des copropriétaire prise en exécution de la clause nulle. (3ème Chambre civile 21 juin 2006, Bull. 2006, III, n°159 ; même Chambre 28 avril 2011, deux arrêts pourvois n°10-20514 et n°10-14298, BICC n°747 du 15 septembre 2011 avec les observation du SDR et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Les droits de chacun des copropriétaire relativement à l'usage des parties communes ne peuvent s'exercer sans le respect du libre exercice des droits des autres membres de la copropriété. Ainsi, des travaux d'installation du système de video surveillance mis en place en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromettaient de manière intolérable les droits détenus par chacun d'eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes, le juge a pu sans violer l'article 9 du code civil ni les articles 6 et 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, décider que cette installation constituait un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonnée sa dépose (3ème Chambre civile 11 mai 2011, pourvoi n°10-16967, BICC n°748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après;
Cependant, l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils sont individualisés et qu'il n'en résulte aucune confusion avec les lots de chacun des autres copropriétaires (3e Chambre civile,17 novembre 2010, pourvoi n°10-11287, BICC n°738 du 15 mars 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Lorsqu'ils se plaignent de désordres occasionnés aux parties communes par d'autres copropriétaires, ils sont irrecevable à engager une action contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes. Les décisions concernant ces travaux constituent une prérogative qui n'appartient qu'à l'assemblée générale des copropriétaires. Ils doivent s'adresser à elle en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour (3°Chambre civile, 13 janvier 2010, pourvoi n°08-21110, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). L'action introduite par un ou des copropriétaires, non pas pour contester la décision d'une assemblée générale, mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (3e Chambre civile 16 décembre 2009, pourvoi n°09-12654, BICC n°723 du 1er juin 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 26 septembre 2007, pourvoi n°06-15805, Bull. 2007, n°156 ; 3e Civ., 28 avril 1981, pourvoi n° 79-13763, Bull. 1981, n°83. La circonstance que l'assemblée générale des copropriétaires ait décidé de l'exécution de travaux et que ces travaux n'aient pas été exécutés, ne confère aucun droit individuel au profit du lot d'un copropriétaire pour en exiger l'exécution et obtenir le payement de dommages-intérêts. La décision de l'assemblée peut au surplus être rapportée en cas de circonstances nouvelles par une nouvelle décision, dictée par l'intérêt collectif. (3e Chambre civile 7 juillet 2010 pourvoi n°09-15373, BICC n°732 du 1er décembre 2010 et Legifrance). Quant aux pouvoirs du syndic, et sauf si le débarras des caves répond à un impératif de sécurité ou de conservation, le syndic ne peut procéder à l'enlèvement d'objets se trouvant entreposés à l'intérieur d'une cave appartenant privativement à un copropriétaire. Une telle initiative entre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, si l'exécution de cette mesure a été régulièrement et expressément décidée par l'assemblée générale des copropriétaires et si le copropriétaire contre lequel ladite mesure est prise a été averti par une notification qui lui a été délivrée au moins huit jours à l'avance, (3e Chambre civile 20 octobre 2010, pourvoi : 09-14244, BICC n°736 du 15 février 2011 et Legifrance. Consulter aussi les notes de M. Vigneron référencées dans la Bibliographie ci-après. En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic (3e Chambre civile 30 mars 2011 pourvoi n°10-14381, LexisNexis et Legifrance).
Mais, les désordres affectant les jardinières, les carrelages et l'étanchéité des terrasses des appartements individuels des copropriétaires, lorsqu'ils causent les mêmes troubles de jouissance à l'ensemble des copropriétaires, sont des troubles collectifs qui rendent le syndicat des copropriétaires recevable à agir en justice pour leur réparation. (3ème Chambre civile 7 septembre 2011, pourvoi n°09-70993, BICC n°753 du 15 décembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Vigneron référencée dans la Bibliographie ci-après pour lequel il s'agit de l'action d'un syndicat en réparation de dommages individuels.
L'article 18 de la de la loi du 10 juillet 1965. et 62-1 du Décret du 17 mars 1967, disposent qu'en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, ou pour toute autre cause empêchant le fonctionnement normal de la copropriété un administrateur provisoire peut être désigné par le Président d'un Tribunal de grande, statuant comme en matière de référé. La voie de l'appel étant seule ouverte, toute tierce opposition est irrecevable (Chambre civile 10 février 2010, pourvoi n°08-21862, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Participer aux charges est la principale obligation des copropriétaires. Il ne suffit pas que le juge déclare conforme aux dispositions de l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 la clause d'un règlement de copropriété qui prévoit une répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur par les copropriétaires des étages, au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble, il doit rechercher si cette répartition est conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement (3e Chambre civile 23 juin 2010 pourvoi n°09-67529, BICC n°731 du 15 novembre 2010 et Legifrance). On trouvera un commentaire de cette décision au Recueil Dalloz, n°7, 22 juillet 2010, Actualité/droit immobilier, p. 1709. Les charges de copropriété relatives à l'occupation privative et personnelle par l'un des indivisaires d'un immeuble indivis et concernant notamment l'entretien courant, l'eau et le chauffage collectif incombent à l'occupant et seules les autres charges de copropriété doivent figurer au passif du compte de l'indivision. (1ère Civ. 12 décembre 2007, BICC n°679 du 1er avril 2008). Que la répartition des charges résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale, tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité de cette réartition aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions (3e Chambre civile 28 janvier 2016, pourvoi n°14-26921, BICC n°843 du 1er juin 2016 et Legifrance). Les copropriétaires ne peuvent refuser de les payer en opposant l'inexécution de travaux précédemment décidés par une assemblée générale. (3e Chambre Civile 19 décembre 2007., BICC n°679 du 1er avril 2008).
Le changement de syndic de copropriété donne souvent lieu à des litiges. L'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes du syndicat. Il dispose d'un délai total de trois mois à compter de la cessation de ses fonctions pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat. La possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclue pas l'initiative que peut prendre le syndicat des copropriétaires (3ème Chambre civile 23 novembre 2011 pourvoi n°10-21009, BICC n°758 du 15 mars 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
Relativement à l'appartenance des fonds détenus par un par un administrateur de biens, syndic d'une copropriété déclaré en liquidation judiciaire, si ce syndic a ouvert dans les livres d'une banque des comptes distincts concernant les copropriétés dont il avait la gestion, le sous-compte ouvert dans les livres de la Banque au nom de la copropriété constitue une entité qui ne peut être confondue avec les autres comptes ouverts dans la même banque par ce même syndic. Dans ce cas, à l'exception du cas où le mandataire liquidateur du syndic revendique un droit sur ces fonds pour le compte de la procédure collective, rien ne s'oppose à la remise au syndicat de la copropriété des fonds figurant sur le souscompte (3e chambre civile, 23 septembre 2009, pourvoi n°08-18355, BICC n°717 du 1er mars 2010 et Legifrance). Voir aussi, : Com., 07 mars 2000, pourvoi n° 96-19326, Bull. 2000, IV, n° 46 et l'arrêt cité ; 3e Civ., 17 janvier 2006, pourvoi n° 03-17129, Bull. 2006, III, n° 8, ainsi que la note de M. Gelinet référencé dans la Bibliographie ci-après.
Le Décret no 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, pris pour l'application du dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit un accès différencié, selon la nature des documents concernés, pour les copropriétaires et les membres du conseil syndical. Il détermine la liste minimale des documents de gestion de l'immeuble et relatifs aux lots gérés devant être mis à disposition des copropriétaires d'une part, et des membres du conseil syndical d'autre part.
L'Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été complété par le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété.
Voir aussi
Textes
Bibliographie