par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 4 juin 2009, 08-10493
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
4 juin 2009, 08-10.493
Cette décision est visée dans la définition :
Copropriété
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires du 2 ter passage du Chemin vert du désistement de son pourvoi incident ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 octobre 2007), que M. X... et la société civile immobilière Tharma (la SCI), copropriétaires dans l'immeuble du 2 ter rue du passage du Chemin Vert, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de la décision n° 1 de l'assemblée générale du 30 juin 2004 ayant autorisé le syndic à régulariser une convention passée entre la copropriété, la société JV Immobilier investissements (la société) et la SCI ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action de la SCI, l'arrêt retient qu'il est exclu que M. Y..., gérant de la SCI, qui ne sait pas écrire le français et en a une connaissance très limitée, ait pu comprendre le sens et la portée du " protocole transactionnel ", de douze pages, en langage juridique ardu pour un non francophone et un non juriste, comportant une erreur de référence sur le point de la fermeture de la grille d'accès à la rue juste en face de son lot essentiel pour l'exploitation de son commerce ; que les modifications prévues par le protocole étant essentiellement dirigées contre la SCI, consistant en des restrictions graves sans aucune contrepartie, il est évident que si M. Y... en avait perçu la teneur, il aurait voté contre la résolution, qu'il en résultait que l'erreur sans faute du gérant de la SCI était prouvée ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit inopposable à la SCI Tharma et inapplicable le document non daté et non signé intitulé " Protocole d'accord transactionnel " mentionnant comme partie ledit syndicat d'une part, la SARL JV immobilier investissements et la SCI Tharma, d'autre part, l'arrêt rendu le 25 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne ensemble la SCI Tharma et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne ensemble M. X... et la SCI Tharma à payer à la société JV immobilier investissements la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Tharma ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société JV immobilier investissements.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action en annulation de la résolution n° 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 ter passage du Chemin Vert tenue le 30 juin 2004 ;
AUX MOTIFS QUE la SCI THARMA déclare qu'elle a été abusée par les manoeuvres du syndic ; que son gérant, Monsieur HARI Y... a été d'autant plus manipulé que même s'il parle la langue française, il n'en connaît pas les subtilités et qu'il était aisé pour le syndic et la société JV IMMOBILIER de lui faire croire que la résolution litigieuse correspondait à ses intérêts ; que la SCI THARMA invoque donc même si elle ne les qualifie pas expressément, l'erreur et le dol ; que le 25 août 2004, apparemment le lendemain de la réception du procès-verbal, Monsieur Y... a écrit au syndic une lettre manuscrite contenant notamment les passages suivants : « avant et pendant ladite assemblée générale, on nous a présenté le cabinet NEVEU et les avocats des parties en présence, la ratification du protocole transactionnel comme une simple question technique alors qu'elle met en cause à travers la modification du règlement de copropriété, à mes droits de copropriétaire et de l'activité commerciale de mon magasin au lot. J'ai été ignoblement abusé ; je vous précise que je suis contre toute modification du règlement de copropriété qui lèse mes droits et porte atteinte à la destination de mon bien commercial ; je vous demande d'en tenir compte car je conteste la décision prise de ratification du protocole d'accord transactionnel car elle entraîne la modification du règlement de copropriété à mon détriment » ; que cette lettre manuscrite portant signature maladroite et tremblotante de Monsieur Y... est de la même écriture, très spécifique, avec presque toutes les lettres détachées, que celle du même jour de Monsieur X... accusant le syndic d'avoir « dénaturé sa position » ; qu'il est manifeste que c'est Monsieur X... qui a écrit la lettre du 25 août 2004 à en-tête THARMA pour le compte de son gérant, Monsieur Y... ; que ce dernier ne sait écrire le français et n'a donc qu'une connaissance très limitée de cette langue ; qu'il est exclu qu'il ait pu comprendre le sens et la portée du « protocole transactionnel » de 12 pages en langage juridique ardu pour un non francophone et un non juriste, comportant une erreur de référence, A4 au lieu de P2, sur le point essentiel de la fermeture d'une grille d'accès, sans l'explication par un tiers, cette explication ayant, selon toute apparence, été donnée par Monsieur X... à l'occasion de la réception du procès-verbal soit postérieurement au vote de l'assemblée générale ; que le protocole que la résolution litigieuse a autorisé le syndic à signer comporte des stipulations manifestement et gravement contraires aux intérêts de la SCI THARMA et de son locataire commercial, Monsieur Y... exploitant un magasin de « prêt à porter féminin fabricant gros, ½ gros » à l'enseigne « OF COURSE » dans le lot n° 2 de la copropriété ; qu'il prévoit notamment que les caves et les boxes ne pourront pas servir au stockage des marchandises destinées aux commerçants des lots 1 et 2 ; la condamnation de la porte d'accès dans les numéros 1 et 2 au hall de l'immeuble, la fermeture en permanence de la grille A4 en fait apparemment P2 d'après le plan, à l'angle du passage de l'Asile et du passage du Chemin Vert, l'interdiction du stationnement et même de l'arrêt de véhicules dans la cour et du dépôt des marchandises, l'aménagement de l'accès A2, en fait P1 en installant un digicode non activité toutefois les jours ouvrables de 9h à 18 h, ces restrictions concernant essentiellement le lot 2 de la SCI THARMA, le protocole prévoyant expressément le maintien des accès directs sur la rue du lot 1 de la société JV IMMOBILIER ; qu'il est également prévu le dépôt des enseignes en drapeau fixées sur l'immeuble ; qu'il résulte du constat d'huissier, des plans et photographies versés aux débats que la grille d'accès de la rue, angle du passage et l'Asile et du passage du Chemin Vert juste en face du lot 2 de la SCI THARMA est essentiel pour l'exploitation de son commerce et que sa fermeture définitive et permanente et l'interdiction de l'arrêt de tout véhicule sans la cour et de tout transfert de marchandises rendraient très difficiles cette exploitation ; que le protocole n'a de valeur transactionnelle qu'entre le syndicat et la société JV IMMOBILIER, réglant des conflits antérieurs en laissant notamment à la société JV IMMOBILIER ses accès directs à la rue ; qu'aucune concession n'est faite à la SCI THARMA ; que les modifications prévues par le protocole sont en fait dirigées contre la SCI THARMA consistant en des restrictions graves et sans aucune contrepartie ; que rien n'indique qu'elles aient été négociées sérieusement ; qu'il est évident que si son gérant en avait perçu la teneur, il aurait voté contre la résolution ; qu'à défaut de preuve que contrairement aux mentions du procès-verbal, le protocole n'ait pas été joint à la convocation, le dol n'est pas établi mais qu'il résulte de la combinaison des éléments du litige que l'erreur sans faute du gérant de la SCI THARMA est suffisamment prouvée ; qu'il s'ensuit que la demande d'annulation de la résolution litigieuse est recevable en tant qu'elle est formulée par la SCI THARMA ;
1) ALORS QUE l'action en annulation d'une assemblée générale des copropriétaires n'est ouverte qu'au copropriétaire opposant ou défaillant ; que le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une résolution ne peut arguer de son erreur pour revenir sur l'expression de son vote et agir en annulation de la résolution à l'adoption de laquelle il a participé ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2) ALORS QUE, en tout état de cause, l'erreur ne peut être invoquée par son auteur que dans la mesure où il n'en est pas à l'origine ; qu'il appartenait à Monsieur Y..., s'il n'était pas en mesure de percevoir la portée des actes sur lesquels il était amené à se prononcer, de prendre conseil et de se faire assister lors du vote ; que s'étant abstenu de ce faire, il n'est pas fondé à se prévaloir de l'erreur qu'il a, par sa propre négligence, pu commettre ; qu'en retenant qu'il n'était pas à l'origine de son erreur, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la résolution n° 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 ter passage du Chemin Vert tenue le 30 juin 2004 ;
AUX MOTIFS QU'eu égard à ce qui précède et au contenu du protocole d'accord, il est peu sérieux de la part du syndicat et de la société JV IMMOBILIER de prétendre qu'il ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ; que ceci est contredit pas les termes mêmes du protocole ; que celui-ci affirme en son article 4 qu'il est procédé à des « restrictions à la destination commerciale » des lots du rez de chaussée et prévoit expressément en ces articles 1, 6, et 7 des « modifications du règlement de copropriété en ce qu'il définit la destination de l'immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives » et prévoit une réécriture complète de l'article 8 « destination de l'immeuble » ainsi que des paragraphes « usage des parties privatives » et « occupations » de la troisième partie du règlement ; que l'article 6 du protocole intitulé « modification du règlement de copropriété consécutive à la modification des accès aux locaux commerciaux et débute ainsi « le règlement de copropriété est modifié pour y insérer les stipulations suivantes : accès aux locaux commerciaux composant les lots 1 et 2 » et décrit les nouvelles restrictions aux accès, la forme du présent étant adoptée pour l'annonce des modifications comme si l'adoption du protocole pouvait valoir modification du règlement ; que l'article 7 est intitulé « dépose des enseignes et modification du règlement de copropriété les concernant » ; et prévoit l'insertion dans le règlement d'une nouvelle disposition à ce sujet restreignant les droits des copropriétaires des lots 1 et 2 à usage commercial quant à l'utilisation d'enseigne ; que le syndicat ne peut valablement contourner les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant adopter à la majorité simple une résolution qui autorise le syndic à signer un contrat qui sous couvert d'une transaction qui ne concerne en fait qu'un copropriétaire, la société JV IMMOBILIER, prétend modifier le règlement de copropriété et porte atteinte aux droits de jouissance d'un autre copropriétaire ; que la résolution litigieuse doit être annulée ;
ALORS QUE l'autorisation donnée au syndic de régulariser le protocole d'accord n'emportait pas en elle-même la modification des droits des copropriétaires, subordonnée à la régularisation effective du protocole et à la modification effective du règlement de copropriété pour laquelle une nouvelle assemblée générale était nécessaire ; que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas applicable à la résolution autorisant le syndic à régulariser la transaction ; qu'en retenant le contraire pour annuler la résolution, la cour d'appel a violé les articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
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Copropriété
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 11/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.