par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 23 juin 2010, 09-67529
Dictionnaire Juridique
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit informatique |
Cour de cassation, 3ème chambre civile
23 juin 2010, 09-67.529
Cette décision est visée dans la définition :
Copropriété
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 avril 2009), que M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné, avec d'autres copropriétaires Mme et MM. Y... et M. et Mme Z..., le syndicat des copropriétaires dénommé ensemble immobilier 27 rue d'Italie en annulation de la décision n° 9 de l'assemblée générale du 3 novembre 2006 prévoyant des travaux de remplacement et de mise en conformité sur l'ascenseur de l'immeuble, l'acceptation de devis fixant leur coût et l'appel de fonds correspondant avec son échéancier, voir déclarer non écrit l'article 12 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges de l'ascenseur, pour être contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, voir désigner un expert afin de déterminer une répartition des charges conforme à la loi ;
Attendu que pour rejeter leur demande, l'arrêt retient qu'il est justifié de ce qu'aux termes du règlement de copropriété les dépenses d'énergie électrique nécessaires au fonctionnement de l'ascenseur sont réparties proportionnellement à l'étage où se trouve chaque lot ; que s'il est loisible aux rédacteurs des règlements de copropriété, pour satisfaire aux exigences de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de tenir compte, pour l'établissement de la répartition des charges de réparation et d'entretien des éléments d'équipement commun, de modalités plus précises, il n'en demeure pas moins qu'une clause qui se contente de disposer que ‘‘Tous les frais de répartition, d'entretien concernant l'ascenseur et sa machinerie, ou son remplacement, ainsi que les frais d'assurances contre les accidents causés par l'ascenseur, seront supportés par les copropriétaires des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à y participer" ne contrevient pas à ces prescriptions, dès lors que ce texte, s'il impose que soit convenue une répartition des charges selon un critère d'utilité, ce qui en exclut les lots non servis, n'exige pas que cette répartition, en ce qu'elle est relative à la réparation et à l'entretien des équipements communs, parties communes, tienne compte d'une utilisation effective qui, au demeurant, ne dépend pas seulement de la situation de chaque lot dans l'immeuble mais aussi de circonstances de fait tenant à l'intérêt que présente l'équipement pour chacun, circonstances qui ne sauraient être déterminées a priori ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la répartition des charges de réparation et d'entretien de l'ascenseur au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes était conforme à l'utilité pour chaque lot de cet élément d'équipement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 27 rue d'Italie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 27 rue d'Italie à payer à M. et Mme X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 27 rue d'Italie ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il est justifié de ce qu'aux termes du règlement de copropriété les dépenses d'énergie électrique nécessaire au fonctionnement de l'ascenseur sont réparties proportionnellement à l'étage où se trouve chaque lot ; que s'il est loisible aux rédacteurs des règlements de copropriété, pour satisfaire aux exigences de ce texte, de tenir compte, pour l'établissement de la répartition des charges de réparation et d'entretien des éléments d'équipement commun, de modalités plus précises, il n'en demeure pas moins qu'une clause qui se contente de disposer que ‘‘Tous les frais de répartition, d'entretien concernant l'ascenseur et sa machinerie, ou son remplacement, ainsi que les frais d'assurances contre les accidents causés par l'ascenseur, seront supportés par les copropriétaires des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de l'immeuble. Les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à y participer » ne contrevient pas à ces prescriptions, dès lors que ce texte, s'il impose que soit convenue une répartition des charges selon un critère d'utilité, ce qui en exclut les lots non servis, n'exige pas que cette répartition, en ce qu'elle est relative à la réparation et à l'entretien des équipements communs, parties communes, tienne compte d'une utilisation effective qui, au demeurant, ne dépend pas seulement de la situation de chaque lot dans l'immeuble mais aussi de circonstances de fait tenant à l'intérêt que présente l'équipement pour chacun, circonstances qui ne sauraient être déterminées a priori ;
1°) ALORS QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue, en considération de leur objet, les charges spécifiquement générées par des « services collectif » et des « éléments d'équipement commun » qui sont réparties selon un critère d'utilité (alinéa 1), des autres charges communes générales réparties en fonction des tantièmes de copropriété (alinéa 2) ; que le critère d'utilité posé par le premier alinéa de ce texte est dès lors d'application impérative pour toutes les charges afférentes à un élément d'équipement commun, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon la nature des charges en cause ; qu'en décidant que le critère d'utilité est d'application facultative pour les travaux de réparation et d'entretien d'un ascenseur, valablement répartis en fonction des tantièmes en ce qu'ils portent sur les « parties communes », la cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'il résulte de l'article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 que le critère d'utilité est d'application impérative pour la répartition des charges spéciales « à l'égard de chaque lot » ; qu'en affirmant que, s'agissant des charges de réparation et d'entretien, ce texte impose une répartition en fonction de l'utilité à seule fin d'exclure de la répartition les lots non servis par l'élément d'équipement commun en cause, et non pour la répartition proprement dite des charges de réparation et d'entretien entre les lots servis par cet équipement, la Cour d'appel a violé les dispositions impératives du texte susvisé ;
3°) ALORS QUE l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 impose que la clé de répartition des charges stipulée au règlement de copropriété concernant un élément d'équipement commun ait été déterminée de manière objective, au regard de « l'utilité » que cet élément présente « à l'égard de chaque lot », abstraction faite de l'utilisation effective que pourrait en faire chacun des copropriétaires ; qu'en affirmant que le critère d'utilité ne saurait être déterminé a priori en ce qu'il dépend « d'une utilisation effective » qui est notamment fonction « de circonstances de fait tenant à l'intérêt que présente l'équipement pour chacun » pour en déduire que l'article 12 b alinéa 2 du règlement de copropriété est valable, la Cour d'appel a, derechef, violé les dispositions de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit informatique |
Cette décision est visée dans la définition :
Copropriété
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.