VENTE DEFINITION
Dictionnaire juridique

Certaines clauses incluses dans des ventes font également l'objet d'une réglementation, ainsi :

Ayant retenu souverainement, d'une part, qu'en dépit de la qualité de professionnel de l'immobilier de la société M..., les vendeurs avaient sciemment accepté une clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l'acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l'article L. 271-1 précité à la société M..., d'autre part, que les vendeurs ne justifiaient d'aucune erreur sur l'objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu'ils n'auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style, enfin, que les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l'acquéreur, clairement identifié comme étant la société M..., une Cour d'appel en a déduit à bon droit que M. E... et Mme H... ne pouvaient contester le droit de rétractation qu'ils avaient contractuellement conféré à celle-ci (3e Chambre civile 5 décembre 2019 pourvoi n°18-24152, BICC. n°921 du 1er mai 2020 et Legifrance).

Sauf clause contraire, et même pour les dommages nés antérieurement à la vente, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle. (3e Chambre civile 7 mai 2014, pourvoi n°13-16400, BICC n°808 du 1er octobre 2014 et Legifrance. Il en est de même d'une manière générale de la garantie en cas de dommages à l'ouvrage et ce, même si la déclaration de sinistre a été faite avant la vente (3e Chambre civile 15 septembtr 2016, BICC n°856 su 15 février 2017 et Legifrance).

L'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, dispose que se trouve frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. Une Cour d'appel a estimé que la prohibition ne concerne que les personnes ou les entreprises dont l'activité consiste en des opérations immobilières. Elle a jugé que cette interdiction ne pouvait être étendue à une personne morale dont l'objet n'est pas la réalisation de telles opérations et qui ne s'y livre qu'occasionnellement pour les besoins de son activité principale et sans que l'on prêtât attention à l'importance de l'opération. La 3ème Chambre civile a cassé cet arrêt. Dans l'affaire jugée, le projet consistait en la création d'une zone commerciale de plus de dix hectares avec l'implantation d'un hypermarché et de commerces indépendants, en une opération qui comprenait l'acquisition et la gestion de biens immobiliers alors que la société cessionnaire démontrait qu'elle se livrait régulièrement à des opérations immobilières. Peu important que cette activité fût seulement accessoire et destinée à soutenir une stratégie de groupe, cette société avait agi en qualité de professionnel de l'immobilier et tombait sous le coup de l'interdiction (3ème Chambre civile 28 mars 2012, pourvoi n°11-12872, BICC n°765 du 1er juillet 2012 et Legifrance).

Une SCI, qui, aux termes de ses statuts, a pour objet " l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers et qui a acquis une vieille ferme qu'elle a fait transformer en logements d'habitation dont elle a vendu une partie et loué le reste et qu'elle a immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière, a la qualité de vendeur professionnel (3e Chambre civile 27 octobre 2016, pourvoi n°15-24232, BICC n°858 du 15 mars 2017 et Legifrance). Consulter la note de M. M. Michel et Julien Zavaro, Rev. Ann. desLoyers, déc.2016, p.110. et de M. Stéphane Piédelièvre, JCP. 2017, éd. G. ct., 1085.

Lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot, entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédée, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. (3è Chambre civile 22 novembre 2018, pourvoi n°17-23366, BICC n°899 du 1er avril 2019 et Legifrance).

Lorsqu'un acte a pour objet l'acquisition d'un immeuble d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Il appartient au notaire de prendre toutes mesures nécessaires afin d'assurer l'efficacité de la notification du compromis de vente, de tenter une notification par un autre mode de délivrance et d'avertir la venderesse de la difficulté rencontrée. Mais s'il résulte des circonstances de la cause que l'acquéreur s'est abstenu d'aller retirer sa lettre recommandée à la poste, le délai de rétractation étant passé, elle ne peut plus être opposée au vendeur et la vente est définitive. (1ère Chambre civile 14 février 2018, pourvoi n°17-10514, BICC n°883 du 1er juin 2018 et Legifrance). Consulter la note de M. David Boulanger, JCP. 2018, éd. N., Act.,904.

Le contrat préliminaire de réservation portant sur des biens immobiliers est facultatif : sa nullité est sans incidence sur la validité de l'acte de vente. Si la personne qui s'est porté acquéreur a signé l'acte authentique de vente, la demande d'annulation des actes de vente et de prêt doit alors être rejetée (3e Chambre civile 21 mars 2019, pourvoi n°81-11707, BICC n+908 du 1er octobre 2019 et Legifrance).

Quant aux ventes publiques, elles sont de deux types. On distingue :

Dans la vente en l'état futur d'achèvement dite "VEFA", le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. Elle peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. L'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation. (3e Chambre civile 22 septembre 2010 pourvoi n°09-16512, BICC n°734 du 15 janvier 2011 et Legifrance). Consulter la note de Madame Françoise Nési référencée dans la Bibliographie ci-après. L'article 1622 du code civil relatif à l'action en diminution de prix pour moindre mesure, est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement. Il en est ainsi, par exemple en cas de non-conformité d'un appartement aux prévisions contractuelles. Le point de départ du délai préfix d'un an qui limite la durée au cours duquel l'action judiciaire peut être engagée est la date de la livraison du bien immobilier qui est objet de la vente. (3ème Chambre civile 11 janvier 2012, pourvoi n°10-22924, BICC n°760 du 15 avril 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Jean-Jacques Barbiéri référencée dans la Bibliographie ci-après.

Lorsqu'un contrat préliminaire de réservation mentionne la vente d'un deux pièces en duplex avec mise en place d'une copropriété tandis que l'acte authentique stipule que les locaux achetés sont à usage d'habitation, une Cour d'appel a retenu exactement que peu importaient les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l'immeuble dont il dépendait : elle a décidé à bon droit qu'était applicable le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement prévu par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation. (3e Chambre civile 23 mai 2019, pourvoi n°17-17908, BICC n°911 du 15 novembre 2019, et Legifrance).

Dans le cas d'une vente qui est ultérieurement résolue, le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution, à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation. (3e Chambre civile 13 juillet 2016, pourvoi n°14-26958, BICC n°855 du 1er février 2017 et Legifrance). Consulter le commentaire de M. Laurent Leveneur, Revue Contrats 2016, conc. consom. 2016, n°230.

L'annulation d'une vente entraîne de plein droit la remise des parties en l'état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion. La cour de cassation juge qu'une cour d'appel n'est pas tenue, à défaut de demande expresse en ce sens, d'ordonner la restitution du prix en même temps que la reprise de la chose vendue (1ère Chambre civile 6 février 2019, pourvoi n°17-25859, BICC n°904 du 15 juin 2019 et Legifrance). Consulter la note de M. Dimitri Houtcieff, Gaz. Pal. 2019, n°14 p.23.

Sur le fait qu'un terrain vendu ait été inconstructible, la 3e Chambre civile a jugé qu'en raison de ce qu'à l'acte notarié de vente, figurait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu'au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible, la cour d'appel, qui a exactement retenu que l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l'erreur devant s'apprécier au moment de la formation du contrat, le juge du fond a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés. (3e Chambre civile 24 novembre 2016, pourvoi n°15-26226, BICC n°860 du 15 avril 2017 et Legifrance). On peut consulter un commentaire de cet arrêt au D.2016, somm. p.2463.

La nullité de la vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à raison de l'absence de mention dans l'acte de vente de la constitution d'une garantie intrinsèque d'achèvement est obtenue si l'acte n'et pas conforme aux dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation. Le juge doit se placer à la date de l'acte introductif d'instance pour vérifier si, en raison de la date d'achèvement de l'immeuble, la nullité du contrat de vente a été utilement invoquée (3e Chambre civile 30 septembre 2015, pourvoi n°14-12845, BICC n°836 du 15 février 2016 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves-Marie Serinet, JCP 2015, éd. G., Chr. 1261, spéc. n°7.

Les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction d'une maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte. (3ème Chambre civile 6 juillet 2011, pourvoi n°10-23438, BICC n°752 du 1er décembre 2011 et Legifrance). L'article 271-1 du Code de la construction dispose que la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, et ce quelle que soit la forme que prend la transaction (souscription de parts, vente d'immeubles à construire ou location-accession), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. L'exercice par l'acquéreur de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat, l'empêchant, sauf accord du vendeur, de revenir sur cette rétractation. (3ème Chambre civile 13 mars 2012., pourvoi n°11-12232, BICC n°764 du 15 juin 2012 et Legifrance). Consulter la note de Madame Pouliquen référencée dans la Bibliographie ci-après).

La signature par les acquéreurs, d'un acte authentique de vente sans réserve, vaut renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. S'ils ont signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception séparée à chacun d'entre eux, l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité. (3e Chambre civile 7 avril 2016, pourvoi n°15-13064, BICC n°849 du 15 octobre 2016 et Legifrance).

Le vendeur est tenu au respect d'une obligation de délivrance. S'il est relevé par le juge du fond que l'immeuble qui faisait l'objet de la vente, était vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et qu'il a constaté que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, il en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance. Cour de cassation qui a rejetté le pourvoi des vendeurs a rejeté le moyens selon lequel la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée se trouvait soumise au régime de la garantie des vices cachés. (3e Chambre Civile 28 janvier 2015, pourvois n°13-19945 et 13-27050, BICC n°821 du 1er mai 2015 avec une note du SDR et Legifrance).

La promesse de vente vaut vente, et si, encore que l'option n'a pas encore été levée, le promettant décède, celui-ci est considéré comme ayant définitivement consenti à vendre (1re Chambre Civile.25 juin, 2014, pourvoi n° 13-16529, BICC n°810 du 1er novembre 2014 et Legifrance). Ses héritiers sont tenus à l'exécution de la dette contractée par leur auteur. La présence d'héritiers mineurs placés sous le régime de l'administration légale, ne requiert pas que soit d'obtenue l'autorisation du juge des tutelles (3e chambre civile 8 septembre 2010, pourvoi : n°09-13345, BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi les notes de M. Dimitri Houtcieff et de M. Antoine Tadros référencées dans la Bibliographie ci-après et 1ère Civ., 22 octobre 1963, pourvoi n°61-13198, Bull. 1963, I, n°448 ; 3e Civ., 10 décembre 1997, pourvoi n°95-16461, Bull. 1997, III, n°223)

Si la promesse de vente dispose que l'acte doit être réitérée par acte authentique, à défaut de toute précision dans l'acte le juge doit rechercher si la date prévue au contrat constitue une condition extinctive ou si, au contraire elle est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter. En l'absence d'une disposition claire sur ce point, il peut être retenu que la vente intervenue est parfaite dès la date prévue pour la signature de l'acte authentique et que le jugement vaut vente (3ème Chambre civile 21 novembre 2012, pourvoi n°11-23382, BICC n°778 du 15 mars 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Stéphane Piedelièvre référencée dans la Bibliographie ci-après.

Dans le cas d'une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers le vendeur doit avoir connaissance, lors de la conclusion de la promesse de vente, de l'intention de l'acheteur de recourir à un prêt. (3è Chambre civile 29 janvier 2014, pourvoi n°12-28836, BICC n°800 du 15 avrl 2014 et Legifrance). La vente est alors faite sous condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La condition se trouve réalisée non pas à la date de la décision de la banque mais à la date à laquelle l'établissement financier notifie aux acquéreurs demandeurs du prêt, son accord au financement qu'il ont sollicité. (3ème Chambre civile 11 mai 2011, pourvoi n°10-14536, BICC n°748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Paulin référencée dans la Bibliographie ci-après. Et, si la promesse de vente est unilatérale le promettant peut la rétracter à tout moment, de sorte que si la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse est faite postérieurement à la rétractation du promettant, toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir se trouvant exclue, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée. (3ème Chambre civile 11 mai 2011, pourvoi n°10-12875, BICC n°748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Le rapport du Conseiller Rapporteur M. Rouzet a été publié dans La Semaine Juridique, édition notariale et immobilière n°20 du 20 mai 2011, Jurisdprudence n°1163, p. 25 à 33.

Le candidat à l'acquisition de tout ou partie d'un immeuble, qui s'adresse à un courtier en prêts immobiliers, satisfait à l'obligation de déposer la demande de prêt auprès d'un organisme financier prévue dans la promesse de vente. Si l'organisme financier lui signifie un refus du prêt sollicité, le juge du fond en déduit exactement que la non-réalisation de la condition suspensive ne saurait alors être imputable à l'acquéreur. La demande des vendeurs tendant à obtenir le versement de la clause pénale prévue au contrat de réservation ne saurait alors être accueillie. (3ème Chambre civile 12 février 2014, pourvoi n°12-27182, BICC n°801 du 1er mai 2014 et Legifrance). Consulter aussi la note de Madame Cécile Le Gallou référencée dans la Bibliographie ci-après.

Réalise une vente parfaite, l'accord donné par l'avocat du vendeur d'un bien immobilier transmis à l'avocat de l'émetteur d'une offre d'achat lorsque cet accord résulte d'une lettre qui n'est pas couverte par le secret professionnel à laquelle est jointe une copie de l'offre comportant la mention " bon pour accord. (3ème Chambre civile 9 mai 2012, pourvoi n°11-15161, Legifrance).

La souscription ou le transfert de parts d'une copropriété constituent aussi une vente. Aux termes de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque le délai de rétraction n'a pas couru, la notification, par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l'article ci-dessus. (3ème Chambre civile 25 mai 2011, pourvoi n°10-14641, BICC n°749 du 15 octobre 2011 et Legifrance).

Au plan de l'obligation du vendeur d'immeuble de faire procéder, avant la vente, à un diagnostic technique, la Chambre mixte a jugé qu'il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte, de sorte que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné. Tel est le cas lorsque, les investigations insuffisantes de la personne chargée du diagnostic n'ont pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble. Si les acquéreurs ont été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait de ce diagnostic erroné conduisent, l assureur du technicien chargé du diagnostic à leur apporter sa garantie. (Chambre mixte 8 juillet 2015, pourvoi n°13-26686, BICC n°834 du 15 janvier 2016, Rapport de M. Guerin Conseiller rapporteur, Avis de M. Charpenel Avocat général, la note du SDR, et Legifrance). Voir aussi le commentaire de M. Marc Mignot, Gaz. Pal.2015,1, page 8.

Le vendeur professionnel est tenu à une obligation d'information, spécialement lorsque la vente porte sur un objet présentant un danger dont l'installation nécessite qu'elle soit réalisée par un technicien ou sous son contrôle. La seule remise par le vendeur à l'acheteur, d'une notice d'utilisation, n'est pas de nature à satisfaire à l'obligation de mise en garde sur le respect des règles techniques d'installation et sur la nécessité de faire procéder à celle-ci par un professionnel ou par une personne qualifiée (1ère Chambre civile 18 juin 2014, pourvoi n°13-16585,1er novembre 2014 et Legifrance).

Les ventes publiques de meubles, après notification d'un commandement et qu'il ait été procédé à différentes mesures de publicité, font l'objet d'une procédure de vente aux enchères, soit dans une salle des ventes, soit sur un marché public par un commissaire-priseur ou, dans certains cas, par un courtier assermenté. Les contestations portant sur la distribution du prix sont portées devant le juge de l'exécution et, les créanciers qui n'ont pas pris l'initiative des poursuites, peuvent faire opposition à sa remise au vendeur. Il est ensuite procédé à la distribution aux créanciers des deniers résultant de la vente forcé. Dans l'attente d'une refonte générale des voies d'exécution, les dispositions des articles L251-3 et suivants de l'ancien Code de procédure civile s'appliquent encore à la saisie immobilière.

Le propriétaire de lots immobiliers s'est vu délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière, cependant après le commandement de payer valant saisie immobilière, il a consenti deux promesses de vente portant sur les biens faisant l'objet de la saisie. La procédure de saisie immobilière a été radiée et devant le refus de la société de signer les actes authentiques de vente, le bénéficiaire de la promesse de vente a assignée le vendeur devant un tribunal de grande instance. En appel, la Cour d'appel a déclarée parfaites des ventes de lots immobiliers ayant fait l'objet de la saisie et le vendeur a été ondamné à verser à l'acquéreur diverses sommes à titre de remboursement des loyers indûment perçus. La Cour de cassation saisie de l'affaire a confirmé l'arrêt de la Cour d'appel en déclarant qu'il résultait des dispositions de l'article L. 321-5 du code des procédures civiles d'exécution, que le débiteur qui a consenti une promesse de vente postérieurement à la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière n'était pas fondé à se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien prévue à l'article L. 321-2 du même code. (2e Chambre civile 7 décembre 2017, pourvoi n°16-21356, BICC n°8800 du 15 avril 2018 et Legifrance). Consulter la note de M. Christian Laporte, Rev. Procédure 2018, comm.42.

En droit international, la Cour de cassation a jugé (1ère CIV. - 25 octobre 2005, BICC n°633 du 1er février 2006) que la convention de Vienne du 11 avril 1980, instituant un droit uniforme de la vente internationale de marchandises, en constitue le droit substantiel français ; à ce titre, elle s'impose au juge français, qui doit en faire application sous réserve de son exclusion, même tacite, selon l'article 6 de cette dernière convention, dès lors que les parties se sont placées sous l'empire d'un droit déterminé. Toutes les parties ayant invoqué et discuté sans réserve la garantie de la chose vendue selon l'article 1641 du Code civil, ont, en connaissance du caractère international des ventes en cause, volontairement placé la solution de leur litige sous le régime du droit interne français de la vente, la cour d'appel n'étant pas tenue de rechercher si la convention de Vienne devait s'appliquer.

Voir les mots "Garantie", "Huissier", "Exécution", "Saisie", "Enchère", "Malfaçon", " Rachat (Pacte de-)", Réserve de propriété (Clause de-), Vices cachés "Rédhibitoire", Sous-acquéreur Délivrance, Carrez (Loi -),

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