par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
VIAGER (CONTRAT) DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Viager (contrat)
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Le "viager" ou contrat de rente viagère est une convention par laquelle une personne propriétaire d'un logement dit le "créditrentier", le vend à une personne appelée "débirentier" en échange du versement d'une rente généralement mensuelle ou trimestrielle que le débirentier s'engage à verser au crédirentier jusquà la survenance du décès de ce dernier.
Le viager est, selon le cas, dit "viager libre" ou "viager occupé". Le titulaire d'un viager libre se réserve le droit de s'y maintenir jusqu'à son décès. Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage, ce qui permet au crédirentier de louer le bien et d'en percevoir les loyers.
Le prix est généralement constitué d'une part, du versement d'un capital dit "bouquet" qui est versé à la signature du contrat et d'une rente qui est payée mensuellement ou quelquefois par trimestre, d'avance ou à terme échu. Pour éviter les effets des fluctuations économiques, le contrat peut prévoir l'insertion d'une clause d'indexation.
Le contrat de viager peut comporter des modalités moins courantes telles, par exemple, le contrat de viager sans rente ou sans bouquet ou comportant une clause d'augmentation de la rente en cas de libération prématurée du logement. Il peut contenir une clause de réversion lorsque le contrat est convenu sur deux têtes. D'autres dispositions contractuelles peuvent prévoir un réaménagement du montant de la rente pour tenir tenir compte du fait que le vendeur sera vivant au de là d'une date que fixe le contrat.
Si le débirentier vient à décéder avant le crédirentier, ses héritiers ou ses ayants droit demeurent solidairement tenus à l'exécution du contrat. Si l'acheteur est l'objet d'une procédure collective, il résulte des dispositions du code de commmerce, qu'il lui est interdit de payer la rente et dès lors le vendeur, s'il ne bénéficie d'aucun privilège, en est réduit à déclarer sa créance à la procédure collective et donc à participer à la distribution de la valeur des actifs de la société en liquidation.
En l'absence d'une instance que le vendeur aurait omis d'engager contre le débirentier avant la date de l'ouverture de la procédure collective, l'action du vendeur en paiement des sommes échues, est irrecevable au regard du principe de l'interdiction des poursuites individuelles. (Chambre commerciale 17 février 2015, pourvoi n°13-27117 Legifrance), de sorte qu'il en est alors réduit, avec les autres créanciers de l'acheteur, à suivre la procédure de vérification des créances : de même, en l'absence de sûreté, toute action de la part du vendeur, tendant à la résolution de la vente est dans ce cas, irrecevable. (Chambre commerciale, 16 décembre 2014, pourvoi n°12-35440 et même Chambre 6 décembre 2011, pourvoi n°10-24968, Legifrance).
Pour éviter que le crédirentier ne se trouve donc dans la situation décrite ci-dessus, le jour de la signature de la vente en viager, une hypothèque de premier rang sera prise par le notaire rédacteur du contrat, le crédirentier pourra faire valoir le privilège du vendeur comme se prévaloir de l'action résolutoire. Notons que l'article 1977 du Code civil précise que le crédirentier peut obtenir la résiliation du contrat de viager si le débirentier ne lui donne pas les sûretés qui ont été stipulées pour son exécution.
Le viager, lorsque sa rédaction est assortie des sûretés dont il a été question ci-dessus, présente cet avantage d'assurer au crédirentier, jusqu'à son décès, son maintient dans le logement qu'il a vendu au débirentier. S'il a pris pension dans une maison de retraite, il pourra recevoir à dates fixes les revenus lui permettant de s'assurer, jusqu'à son décès, des sommes nécessaires au paiement de sa pension.
Notons que tout propriétaire d'un bien immobilier peut, chercher par la souscrition d'un contrat de vente en viager, à déshériter ses héritiers, même s'ils sont réservataires. Ajoutons encore qu'aucune disposition légale n'oblige un vendeur en viager à tenir informés les membres de sa famille de ce qu'il a conclu un tel contrat, de sorte que l'existence ne leur en sera révélée qu'au moment de l'ouverture de sa succession.
Textes
Code civil, articles 1968 et suivants, 1977 et suivants.