par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. com., 18 octobre 2011, 10-30087
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Cour de cassation, chambre commerciale
18 octobre 2011, 10-30.087
Cette décision est visée dans la définition :
Agent immobilier
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, après avis de la première chambre civile :
Vu l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, ensemble les articles 1er et 4 de la loi du 2 janvier 1970, ce dernier dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir conclu avec M. X..., le 14 janvier 1991, un contrat d'agent commercial ayant pour objet la recherche et la négociation de terrains devant servir d'assiette à la réalisation de ses programmes de construction, la société Groupe France terre (la société) a signé avec lui un nouveau le 18 mai 2007 ; que la mandante ayant refusé de régler les commissions réclamées par l'agent sur l'ensemble des terrains qu'il avait négociés lors d'une opération d'aménagement foncier sur la commune de Limonest au motif qu'elle en aurait cédé une partie à la société MCP, M. X... a obtenu à son encontre une ordonnance d'injonction de payer contre laquelle la société a formé opposition ; que M. X... ayant été mis en redressement judiciaire, Mme Y..., désignée comme mandataire, est intervenue à l'instance ;
Attendu que pour débouter la société de sa demande en nullité des deux contrats d'agent commercial et condamner la société à payer à Mme Y..., ès qualités, une certaine somme au titre des commissions qui seraient dues à M. X... assortie d'intérêts au taux légal, l'arrêt retient que la modification de la loi du 2 janvier 1970 par l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité d'agent commercial, rend compatibles avec la loi du 2 janvier 1970 les activités de prospection immobilière exercées par M. X... au profit de sa mandante ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. X... s'était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n'exerçait pas une activité d'agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d'exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que le contrat du 1er janvier 1994 conclu entre la société France terre investissement et M. X... était étranger au litige, l'arrêt rendu le 10 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne M. X... et Mme Y..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils pour la société Groupe France Terre
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté la Société Groupe France Terre de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des contrats d'agent commercial des 14 janvier 1991 et 18 mai 2007, et d'avoir condamné la Société Groupe France Terre à payer à Maître Martine Y... en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Christian X... la somme de 94 185 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt,
AUX MOTIFS QUE trois contrats distincts ont été conclus par Monsieur X... les 23 janvier 1991, 1° janvier 1994 et 18 mai 2007 ; que la créance invoquée par Monsieur X... au soutien de sa demande en paiement de commissions résulte des diligences accomplies en sa qualité d'agent commercial chargé de prospection et de négociations foncières au profit de la société anonyme Groupe France Terre ; que s'agissant des contrats d'agent commercial des 23 janvier 1991 et 18 mai 2007, que l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 a modifié la loi du 2 janvier 1970 afin de conférer aux négociateurs immobiliers non salariés un statut complet et adapté à leur activité de mandataires commerciaux ; que cette modification législative rend compatibles les activités de prospection immobilière exercées par Monsieur X... au profit de son mandant, la Société Groupe France Terre avec la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en outre, il convient de relever que la loi du 13 juillet 2006 était en vigueur lors de la signature du mandat d'agent commercial du 18 mai 2007 et que ce même mandat fait référence aux nouvelles dispositions législatives ; qu'il en résulte que la nullité de ces deux mandats n'est pas encourue (arrêt p 6, 7) ;
1°) ALORS QUE les professionnels de l'immobilier qui opèrent sur les biens d'autrui agissent dans le cadre défini par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu'ils doivent notamment être titulaire de la carte professionnelle prévue par cette loi et présenter l'ensemble des garanties légales prévues, que si l'article L 134-1 alinéa 2 du code de commerce modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 n'exclut plus les agents immobiliers du statut des agents commerciaux afin de permettre aux professionnels de l'immobilier de bénéficier du régime social indépendant des agents commerciaux, le professionnel de l'immobilier opérant sur les biens d'autrui doit répondre aux conditions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui se combine avec l'article L 134-1 du code de commerce, qu'en estimant que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 rend compatibles les activités de prospection immobilière exercées par Monsieur X... au profit de son mandant, la Société Groupe France Terre, avec la loi du 2 janvier 1970, l'arrêt attaqué a violé ensemble l'article L 134-1 du code de commerce et la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,
2°) ALORS QUE en se bornant à relever que la loi du 13 juillet 2006 était en vigueur lors de la signature du mandat d'agent commercial du 18 mai 2007 et que ce même mandat fait référence aux nouvelles dispositions législatives sans même rechercher comme elle y était invitée si les conventions passées entre Monsieur X... et la Société Groupe France Terre les 23 janvier 1991 et 18 mai 2007 n'étaient pas entachées d'une nullité absolue pour être contraires aux dispositions impératives de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui doit se combiner avec la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, l'arrêt attaqué a privé sa décisionde base légale au regard de l'article L 134-1 du code de commerce et des articles 1 à 4 la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,
3°) ALORS QUE en se bornant à relever que la loi du 13 juillet 2006 était en vigueur lors de la signature du mandat d'agent commercial du 18 mai 2007 et que ce même mandat fait référence aux nouvelles dispositions législatives, l'arrêt attaqué, quis'est déterminé par des motifs inopérant, a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est encore fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté la Société Groupe France Terre de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des contrats d'agent commercial des 14 janvier 1991 et 18 mai 2007, et d'avoir condamné la Société Groupe France Terre à payer à Maître Martine Y... en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Christian X... la somme de 94 185 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt,
AUX MOTIFS QUE sur le droit à commission et son étendue, que Monsieur X... fait valoir que ses diligences ont été effectuées de 1999 à 2003 et que la Société Groupe France Terre ayant elle-même introduit la Société MCP son droit à commission ne saurait être réduit ; que la Société Groupe France Terre lui oppose les dispositions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 d'où il résulte qu'elle n'est pas redevable de la facture du 4 juin 2008 qui repose sur la part de l'opération de Limonest réalisée non par elle mais par la Société MCP ; que Monsieur X... soutient que le protocole du 18 mai 2007 serait inapplicable en l'absence de caractère rétroactif ; qu'en raison de la lettre de la Société Groupe France Terre du 20 avril 2006, Monsieur X... était informé de l'intention de la Société Groupe France Terre de limiter l'assiette foncière à 4000 m ² réduisant ainsi la base de calcul de sa commission ; que Monsieur X... était en mesure d'exprimer son désaccord ou de revendiquer l'application du contrat du 23 janvier 1991 ; qu'il a néanmoins accepté plus d'un an après l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 acceptant que le calcul de ses commissions soit fondé sur les seules parts conservées par la Société Groupe France Terre dans les conditions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ; que la Société Groupe France Terre fait valoir à juste titre que Monsieur X... avait conscience de la limitation de ses commissions au titre de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 car la facture qu'il a établi le 28 56 décembre 2007 ne prend en compte que « l'achat foncier pour un bâtiment collectif » correspondant à la part de foncier réalisé par la Société Groupe France Terre ; que le taux de commission appliqué dans le factures du 28 décembre 2007 et du 4 juin 2008 est de 0, 7 % hors taxes, ce qui correspond à l'application de la rémunération prévue par le protocole de 2007 et non dans celui de 1991 ; que le protocole du 18 mai 2007 est opposable à Monsieur X... ; que Monsieur X... fait valoir que l'article 2 du protocole ne s'applique que si l'affaire est partagée dans le cadre d'un appel d'offre rendant nécessaire un rapprochement avec la concurrence, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la Société Groupe France Terre fait valoir que l'OPAC avait la maîtrise de l'ensemble de l'opération, qu'elle a retenu pour la construction des maisons individuelles l'offre faite par la Société MCP, que l'intervention de ce constructeur conditionnait la réalisation de l'ensemble du programme, et qu'ellemême ne dispose d'aucune compétence en matière de construction de maisons individuelles et avait proposé à l'OPAC d'assurer la construction des seuls logements collectifs ; Mais considérant que la communauté urbaine du Grand Lyon a lancé une consultation auprès de quatre opérateurs dont l'OPAC du Rhône, que l'OPAC du Rhône a présenté un projet avec le soutien de la Société Groupe France Terre en qualité de partenaire ; Que dans ses fax en date des 31 juillet et 1° août 2002, la Société Groupe France Terre se présente comme possédant les compétences pour procéder à la construction de maisons individuelles, élément confirmé par les divers documents publicitaires de cette société, que la Société Groupe France Terre souhaitait bien participer à la construction des maisons individuelles affirmant que « la surface des maisons pourrait ainsi être plus importante, » ; que l'OPAC du Rhône et la Société Groupe France Terre ont soumis leur candidature sous forme de partenariat au sein duquel l'intervention de la Société MCP n'était pas évoquée ; que l'intervention de la société MCP a eu lieu dès février 2003 à l'initiative de la Société Groupe France Terre ainsi qu'il résulte de la note de Monsieur B...à Monsieur X... du 14 février 2003 ; Que la Société Groupe France Terre s'est trouvée dans l'incapacité financière et technique de réaliser seule l'opération d'aménagement de Limonest, qu'elle a fait appel à une société tierce en la personne de MCP ainsi qu'elle le reconnaît dans un courriel du 29 février 2008 précisant à Monsieur X... « il n'est pas question de demander à MCP une commission sur ce dossier, sans lui le dossier était économiquement non viable. D'autre part, si MCP n'avait pas fait l'avance sur ses fonds propres de l'acquisition du premier terrain Tchobadian, l'opération aurait capoté et on n'aurait jamais fait notre opération promotion » ; que ceci est confirmé par un courrier du 1° juin 2004 de Monsieur C..., dirigeant de la société MCP et par un courrier du 7 février 2005 de l'OPAC à la Société Groupe France Terre ; que la Société Groupe France Terre ne peut pas sérieusement soutenir que la société MCP a agi en dehors de son contrôle, cette affirmation étant contredite par les pièces versées aux débats ; que l'intervention de la société MCP a eu lieu à l'initiative de la Société Groupe France Terre afin que cette dernière puisse honorer ses engagements à l'égard de l'OPAC du Rhône, en ce qui concerne la mise en oeuvre du partenariat envisagé et notamment la construction de maisons individuelles au sein de la ZAC de Limonest ; Qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus exposés que la Société Groupe France Terre a sollicité l'intervention de la société MCP dans le cadre du projet d'aménagement de Limonest afin que cette dernière réalise la partie du projet relative à la construction de maisons individuelles ; qu'en tout état de cause il est établi que l'intervention de la société MCP n'a pas eu lieu dans le cadre de l'appel d'offre relatif au projet d'aménagement de Limonest, cet appel d'offre ayant étéremporté par la Société Groupe France Terre et l'OPAC du Rhône dans le cadre d'un partenariat ; que la société MCP ne saurait être regardée comme un concurrent de la Société Groupe France Terre ; qu'en effet, il résulte suffisamment du dossier que la société MCP constitue un partenaire régulier de la Société Groupe France Terre en qualité de promoteur-constructeur ; que ce rôle de partenaire régulier de la Société MCP est confirmé par la brochure publicitaire de France Terre dans le cadre de « Trente ans d'histoire » ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société MCP n'a pas la qualité de concurrent de la Société Groupe France Terre et que son intervention n'était pas nécessaire au stade de l'appel d'offre en cause dans le cadre du dossier Limonest ; que les condition d'application de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ne sont pas réunies et que la limitation du droit à commission de Monsieur X..., en sa qualité d'agent commercial, prévue par l'article 2 de ce protocole, n'est pas applicable à la présente demande en paiement formée par Monsieur X... ; considérant qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la Société Groupe France Terre à payer à Maître Martine Y... en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur Christian X... la somme de 94 185 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt (arrêt p 7 à 13) ;
1°) ALORS QUE les conventions légalement formées forment la loi des parties, que l'article 2 in fine « objet et conditions d'exercice du mandat » du contrat 18 mai 2007 prévoit que « (…) des associations seront possibles avec d'autres promoteurs ou aménageurs fonciers, ou autres opérateurs, et le mandataire touchera ses rémunérations au prorata des parts conservées par France Terre si l'affaire est partagée dans le cadre d'un appel d'offre nécessitant un rapprochement avec la concurrence », que l'arrêt attaqué qui a relevé qu'en signant ce protocole alors qu'il avait été informé d'une limitation antérieurement intervenue de l'assiette foncière présidant au calcul de ses commissions dans le cadre du projet d'aménagement de Limonest, Monsieur X... a accepté que le calcul de ses commissions soit fondé sur les seules parts conservées par la Société Groupe France Terre dans les conditions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007, et qui, omettant de tirer les conséquences légales qui s'imposaient de ses propres constatations, a néanmoins infirmé le jugement entrepris et condamné la société Groupe France Terre à payer à M. X... le surplus de commission réclamé correspondant aux mètres carrés bâtis par la Société MCP, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil,
2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs, que l'arrêt attaqué qui, pour condamner la Société Groupe France Terre à payer à Monsieur X... un surplus de commission correspondant aux 3 700 m ² de shon lotis par la Société MCP en charge des maisons individuelles, a relevé d'un côté qu'en signant le protocole, Monsieur X... a accepté que le calcul de ses commissions soit fondé sur les seules parts conservées par la société Groupe France Terre dans les conditions de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007, et d'un autre côté que les conditions d'application de l'article 2 du protocole du 18 mai 2007 ne sont pas réunies et que la limitation du droit à commission de Monsieur X..., en sa qualité d'agent commercial, prévue par l'article 2 de ce protocole, n'est pas applicable à la présente demande en paiement formée par Monsieur X..., a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile,
3°) ALORS QUE l'article 2 in fine du contrat du 18 mai 2007 stipule que « des associations seront possibles avec d'autres promoteurs ou aménageurs fonciers ou autres opérateurs » et que « le mandataire touchera ses rémunérations au prorata des parts conservées par France Terre si l'affaire est partagée dans le cadre d'un appel d'offre nécessitant un rapprochement avec la concurrence », que pour condamner la Société Groupe France Terre à payer une commission à Monsieur X... basée sur les mètres carrés acquis et lotis par la Société MCP, l'arrêt attaqué qui a fait grief à la Société Groupe France Terre d'avoir sollicité l'intervention de la société MCP, relevé que l'intervention de la société MCP a eu lieu à l'initiative de la société Groupe France Terre afin que cette dernière puisse honorer ses engagements à l'égard de l'OPAC du Rhône, et conclu qu'il est établi que l'intervention de la société MCP n'a pas eu lieu dans le cadre de l'appel d'offre relatif au projet d'aménagement de Limonest et que la société MCP ne saurait être regardé comme un concurrent de la société Groupe France Terre, a violé ensemble l'article 2 du contrat du 18 mai 2007 et l'article 1134 du code civil,
4°) ALORS QUE les juges du fond ne sauraient dénaturer les écrits qui leur sont soumis, que le fax de France Terre Lyon à l'OPAC du Rhône du 1 août 2002 indique une proposition de prix du m ² vendu en fonction des typologies des logements, et ne précise nullement s'il s'agit d'appartements ou de maisons individuelles se bornant à indiquer « la surface des maisons pourrait ainsi être plus importante … », que de même le fax du 31 juillet 2002 de France Terre Lyon à M. X... n'est qu'un document général « Présentation du Groupe France Terre », qu'en concluant de ces documents que La Société Groupe France Terre se présente bien comme possédant les compétences requises pour procéder à la construction de maisons individuelles, et qu'elle souhaitait bien participer à la constructions desdites maisons individuelles, l'arrêt attaqué a dénaturé les fax de la Société Groupe France Terre du 31 juillet 2002 et 1er août 2002 en violation de l'article 1134 du code civil,
5°) ALORS QUE l'on peut être partenaire et néanmoins concurrent, que dans son livre de présentation « Trente ans d'histoire », la Société Groupe France Terre se présente spécifiquement comme un aménageur foncier, qu'elle y indique que l'un de ses partenaires est le constructeur de maisons individuelles MCP, que l'arrêt attaqué qui a relevé que dans son courriel du 29 février 2008 la Société Groupe France Terre s'est expliquée avec Monsieur X... de son appel au partenariat de la société MCP en indiquant que « nous ne savions pas répondre favorablement à l'OPAC à la demande financière et à la demande qualitative (…) sans lui le dossier était économiquement non viable », et a néanmoins conclu que la société MCP constitue un partenaire régulier et n'a pas la qualité de concurrent de la société Groupe France Terre, a omis de tirer les conséquences légales qui s'imposaient de ses propres constatations dont il découlait que la Société Groupe France Terre justifiait s'être trouvée dans une situation d'association et d'affaire partagée dans le cadre d'un appel d'offre nécessitant un rapprochement avec la concurrence au sens de l'article 2 du contrat du 18 mai 2007, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
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Cette décision est visée dans la définition :
Agent immobilier
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 09/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.