par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles

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ENCLAVE DEFINITION

Définition de Enclave

"Enclave" est le nom donné à la situation dans laquelle se trouve un terrain nu ou bâti qui est entouré par des propriétés qui n'appartiennent pas au propriétaire du bien enclavé et qui ne dispose d'aucune issue ou d'un accès réduit et insuffisant à la voie publique. Son propriétaire est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins la constitution d'une servitude de passage pour assurer la desserte complète de sa propriété, à charge pour lui, de payer une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Cette indemnité peut consister dans le paiement d'une somme d'argent ou d'une indemnité annuelle. Mais, une servitude étant une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire, il n'est pas possible de reconnaître à des propriétaires indivis d'un fonds un droit de passage sur ce même fonds (3e Chambre civile 27 mai 2009, pourvoi n°08-14376, BICC n°711 du 15 novembre 2009 et Legifrance et 1ère Chambre civile, 25 janvier 2000, pourvoi n°98-12. 366, Bull. 2000, I, n°18).

Pour faire droit à la demande du propriétaire du fond enclavé sollicitant un droit de passage sur un terrain voisin, le juge doit d'abord rechercher si accorder un tel droit est nécessaire, s'il ne suffirait pas au requérant de réaliser sur ses parcelles des travaux permettant un accès à la voie publique dont le coût ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur de son fonds (3°Chambre civile 8 juillet 2009, pourvoi : n°08-11745, Legifrance). Une fois la servitude de passage établie, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode, il ne peut notamment changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée (3°Chambre civile 8 juillet 2009, pourvoi n°08-15763, Legifrance).

Les parties peuvent établir un droit de passage par convention. Pour être opposable aux tiers et en particulier aux héritiers du propriétaire du fonds servant ou à l'acquéreur de ce dernier, l'acte qui doit être enregistré au Bureau des Hypothèques, doit être passé pardevant notaire.

L'état d'enclave ne cesse que lorsque le fonds enclavé est réuni à un autre ayant une issue suffisante appartenant au même propriétaire (3°Chambre civile 8 juillet 2009, pourvoi n°08-14758, Legifrance). La servitude légale de passage s'éteint par le non-usage pendant trente ans.

Exemples :

  • "... il avait fait exécuter des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée ayant enclavé les trois-quarts des lots de la société ALG par des cloisons en parpaings... " (3e Chambre civile 13 juillet 2017, pourvoi n°16-13688 16-14158 16-15238, Legifrance).
  • "... "ont assigné M. Z..., propriétaire de la parcelle voisine, en désenclavement et dégagement de tous obstacles sur le sentier piétonnier permettant l'accès à leur propriété... " (3e Chambre civile 6 juillet 2017 pourvoi n°13-20538, Legifrance).
  • "... se sont eux-mêmes volontairement enclavés ou laissés enclaver à l'Ouest, leur immeuble ne se trouve plus dans l'état initial où il l'était au moment de la constitution de la servitude de passage... " (3e Chambre civile 24 mai 2017, pourvoi n°16-14663, Legifrance).

    Textes

  • Code civil, Articles 682 et s.
  • Code de l'urbanisme, Articles. L160-6 et s. et R. 160-8 et s.
  • Code rural, Articles L151-37-1 et R. 152-29 et s.
  • Bibliographie

  • Périnet-Marquet (H.), Servitude de passage en cas d'enclave. La Semaine juridique, édition notariale et immobilière, n°45, 6 novembre 2009, Chronique de droit des biens, n°1305, spec., p. 32, note à propos de 3e Civ. - 8 juillet 2009.
  • Rouquet (Y.), Compatibilité entre servitudes de passage et copropriété, Recueil Dalloz, n°29, 3 septembre 2009, Actualité jurisprudentielle, p. 1975.

  • Liste de toutes les définitions