par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 26 mai 2009, 08-15730
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
26 mai 2009, 08-15.730
Cette décision est visée dans la définition :
Pas-de-porte
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé ;
Attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation du contrat au bail, qu'il résultait des constatations de l'expert judiciaire que la location initialement consentie incluait la valeur du droit au bail et que cette somme, versée par le locataire à titre de "pas de porte" lors de son entrée dans les lieux et incluse dans le loyer contractuellement perçu, s'analysait en un supplément de loyer, la cour d'appel, qui a souverainement fixé la valeur locative en adoptant le mode de calcul qui lui est apparu le meilleur, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Tour Carrée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Tour Carrée ; la condamne à payer à la société Caen Immobilier la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la SCI Tour Carrée,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 16 781 euros hors taxes le montant annuel du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2004 ;
AUX MOTIFS QUE la période de référence pour le bail litigieux s'étend du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2003 ; que les parties ne contestent pas le principe de déplafonnement du loyer, jugé, par l'arrêt du 19 octobre 2006 ; que conformément aux articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 modifié selon les éléments suivants : (…)
*les prix habituellement pratiqués dans le voisinage : que l'expert a précisé qu'à l'époque du renouvellement les prix de référence pour le local considéré s'établissaient dans une fourchette comprise entre 140 et 190 euros, s'agissant de baux en renouvellement pour lesquels un droit au bail avait été réglé par le locataire lors de son entrée initiale dans les lieux, les nouvelles locations librement négociées et sans droit d'entrée, dans le centre de CAEN, pouvant se faire à des prix beaucoup plus élevés ; que l'expert a considéré que la location initialement consentie incluait la valeur du droit au bail, et qu'au vu des prix pratiqués à l'époque du renouvellement a proposé une valeur locative de 170 euros/m2 soit 18 530 euros, le loyer de renouvellement devant être déterminé sous déduction de l'impôt foncier ; que le bailleur conteste l'existence d'un tel règlement ;
que, cependant, contrairement à ses allégations, l'incidence du pas de porte est incluse dans les critères visés à l'article L. 145-33 du Code de commerce, puisque la somme versée par le locataire au bailleur lors de son entrée dans les lieux s'analyse en un supplément de loyers-et donc des prix habituellement pratiqués dans le voisinage ;
que le fait qu'il n'ait pas été expressément prévu au contrat n'est pas de nature à dénaturer celui-ci, comme prétendu par le bailleur puisqu'il constitue juridiquement un loyer, et qu'il était inclus dans le loyer contractuellement prévu ;
que l'expert a indiqué que la différence entre le prix au mètre carré de l'immeuble litigieux-à savoir 1 600 francs le m2 et le prix moyen du secteur à l'époque-entre 550 francs et 750 francs-ne pouvait s'expliquer, alors que le bail était conclu entre deux professionnels de l'immobilier, que par l'inclusion de la valeur d'un droit au bail, portant le montant du loyer au triple de sa valeur du marché ;
ALORS, d'une part, QUE la loi choisie par les parties s'impose aux juges dès lors qu'elle est clairement exprimée ; que la Cour d'appel qui a estimé que si le paiement d'un pas de porte n'était pas été prévu au contrat, il devait être réintégré dans l'appréciation du prix du loyer originairement fixé par les parties sans que cela ne dénature le contrat, a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE ce faisant et pour les mêmes motifs, le créancier ne pouvant être contraint de recevoir une autre chose que celle qui lui est due, les juges du fond ont violé les dispositions de l'article 1243 du Code civil ;
ET ALORS, enfin, QUE toujours ce faisant et pour les mêmes motifs, la Cour d'appel n'a pas mis en mesure la Cour de cassation d'exercer son contrôle au regard des disposition de l'article L. 145-33 du Code de commerce.
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Cette décision est visée dans la définition :
Pas-de-porte
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.