par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles

Cass. civ. 3, 8 juillet 2009, 08-16992
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
8 juillet 2009, 08-16.992

Cette décision est visée dans la définition :
Bail d'habitation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 2008), que Mme Corinne X..., occupante d'un logement qui avait été donné à bail à Mme Josette X..., sa mère, par l'office public d'aménagement et de construction de Paris (OPAC), a assigné ce dernier aux fins de faire juger que le bail s'était continué à son profit après le départ de sa mère ; que l'OPAC a demandé la résiliation du bail pour inoccupation du logement ;

Sur le premier moyen :

Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt de refuser de prononcer, comme il l'était demandé à l'encontre de Mme Josette X..., la résiliation du bail du 5 février 1973, alors, selon le moyen, que pour qu'un bail puisse faire l'objet d'un transfert, dans les conditions prévues à l'article 14 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, encore faut-il que le bail consenti au locataire originaire n'ait pas fait l'objet d'une résiliation, aux torts du locataire originaire, à raison de manquements antérieurs à la date du transfert éventuel ; qu'en l'espèce, l'OPAC de Paris sollicitait la résiliation du bail à l'encontre de Mme Josette X..., notamment pour inoccupation du logement ; qu'en s'abstenant de rechercher, avant de s'expliquer sur un éventuel transfert, si le bail dont Mme Josette X... était originairement titulaire, ne devait pas être résilié, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la demande de résiliation du bail à habitation donné par l'OPAC aux époux X... était exclusivement motivée par l'inoccupation du logement par la locataire, Mme Josette X..., la cour d'appel a légalement justifié sa décision en examinant préalablement la demande de transfert de bail dont elle était parallèlement saisie ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt de décider que le bail dont Mme Josette X... était titulaire serait transféré à Mme Corinne X... et de lui enjoindre de régulariser ce bail, alors, selon le moyen :

1°/ que la partie qui sollicite le transfert du bail à son profit a la qualité de demandeur ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve des conditions requises par l'article 14 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'à cet égard, il lui incombe de prouver le départ brusque et imprévisible du locataire originaire ; qu'en énonçant "le départ de Mme Josette X..., dont il n'est nullement établi qu'il ait été concerté avec Mme Corinne X..., répond aux critères du départ brusque et imprévisible », les juges du fond ont fait peser la charge de la preuve sur l'OPAC de Paris et violé, par suite, les règles de la charge de la preuve et l'article 1315 du code civil ;

2°/ que le législateur a encadré strictement le droit au transfert en exigeant que le départ du locataire soit tout à la fois brusque et imprévisible ; que la brusquerie du départ, fait d'ordre matériel, s'apprécie en la personne du locataire originaire, cependant que l'imprévisibilité du départ, élément d'ordre psychologique, s'apprécie en la personne de celui qui sollicite le transfert ; que les deux conditions doivent faire l'objet d'un examen autonome et successif ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, en faisant abstraction de cette exigence, les juges du fond ont violé l'article 14 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 ;

3°/ qu'en tout cas, faute d'avoir décrit précisément les conditions du départ de Mme Josette X..., en indiquant à quel moment elle était partie et dans quelles circonstances, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 ;

4°/ qu'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si le départ de Mme Josette X... avait été imprévisible, pour Mme Corinne X..., compte tenu notamment des différends ayant surgi entre Mme Josette X... et Mme Corinne X..., les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des éléments de preuve produits par Mme Corinne X... que sa mère, à la suite de divergences d'ordre personnel survenues entre elles, avait, au cours du premier trimestre 2005, quitté son logement sans l'informer de sa nouvelle adresse ni lui donner de ses nouvelles, la cour d'appel, qui, sans inverser la charge de la preuve, a pu en déduire que ce départ définitif constituait un abandon du domicile au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a légalement justifié sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'OPAC de Paris aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne l'OPAC de Paris à payer à la SCP Peignot et Garreau la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de l'OPAC de Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour l'OPAC de Paris

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a refusé de prononcer, comme il l'était demandé à l'encontre de Mme Josette X..., la résiliation du bail du 5 février 1973 ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est établi par la lettre adressée à l'OPAC le 6 avril 2004 par Mme Josette X... née Z..., titulaire d'un bail à usage d'habitation du 5 février 1973 concernant l'appartement n°18 au ..., que sa fille Mme Corinne X... est venue habiter avec elle dans les lieux depuis le 8 septembre 2003 ; qu'il résulte par ailleurs de deux attestations établies par M. Jean-Pierre A... et par Mme Nadine B... que c'est pendant le premier trimestre 2005 que Mme Josette X... a quitté les lieux loués au titre desquels Mme Corinne X... revendique le bénéfice des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'enfin c'est à bon droit que le Premier juge a estimé qu'il ne résultait pas du courrier de Mme Josette X... du 6 avril 2004 informant qu'elle hébergeait sa fille ni de ce qu'elle a fait procéder en août 2004 à un changement du mode de règlement du loyer, par TIP et non plus par prélèvement, la preuve d'un « congé progressif » de la locataire ; qu'ainsi le départ de Mme Josette X... dont il n'est nullement établi qu'il ait été concerté avec Mme Corinne X..., répond au critère du départ brusque et imprévisible qui ouvre à l'occupante demeurée dans les lieux, en tant que descendant vivant avec la locataire depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, le bénéfice de la continuation du contrat de location à effet au 30 mai 2005 date à laquelle l'OPAC avait informé par courrier Mme Josette X... de ce qu'il avait été constaté qu'elle n'occupait plus les lieux, étant observé que l'OPAC ne conteste pas que Mme Corinne X... remplisse les conditions de ressources permettant de se voir attribuer un logement social ; que le jugement entrepris mérite donc confirmation en ses dispositions concernant le transfert du bail et la régularisation de celui-ci au profit de Mme Corinne X... » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la résiliation du bail, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit notamment de ses descendants qui vivaient avec lui, depuis au moins un an à la date d'abandon du domicile ; que l'article 40 de ladite loi dispose, cependant, que les dispositions de l'article 14 sont applicables au logement de type HLM à la condition que le bénéficiaire du transfert du bail remplisse les conditions d'attribution du logement ; qu'à défaut de personnes remplissant les conditions prévues à l'article 14, le contrat est résilié de plein droit par l'abandon du domicile du locataire ; qu'il résulte d'une jurisprudence constante que l'abandon se caractérise par un départ brusque et imprévisible du locataire en titre, sans esprit de retour ; qu'il ressort des pièces de la procédure que Mme X... Josette, titulaire du contrat de bail sur le logement, a quitté les lieux courant le premier trimestre 2005 ; que Mme X... Corinne a informé l'OPAC, en avril 2005, que sa mère avait quitté le logement, sans lui donner de précision et sans l'informer de sa nouvelle adresse, puis a confirmé les termes de son courrier, par lettre du 5 octobre 2005 ; que lors des débats à l'audience, elle a affirmé, à la barre du tribunal que sa mère était partie du jour au lendemain, sans déménager ses affaires à la suite de divergences d'ordre personnel et que depuis, elle n'a plus aucune nouvelle de sa mère ; que l'OPAC prétend que ce départ a été organisé en se fondant sur un courrier qui lui a été adressé le 6 avril 2004 ; que la lecture de ce courrier permet au tribunal de constater que Mme X... a tenu à informer son bailleur qu'elle hébergeait sa fille et ses petits enfants, suite à la séparation intervenue avec son concubin et que le fait qu'elle soit absente pendant les vacances scolaires et durant l'été, n'impliquait pas qu'elle renonçait à son logement ; que ce courrier doit être analysé comme une information sur la situation familiale de Mme X... et ne peut être interprété comme un congé progressif ; qu'ensuite, le changement dans le mode de règlement du loyer, à savoir la cessation du prélèvement et la mise en place de paiement par TIP ne peut établir le départ de Mme X... Josette à compter d'août 2004 ; qu'enfin, si le mobile de départ de la locataire en titre provient d'un différend entre la locataire et sa fille, il n'apparaît nullement que la locataire se soit trouvée dans l'obligation de quitter les lieux, sans autre possibilité, par crainte pour sa santé ou sa sécurité ; qu'eu égard à ces éléments, il apparaît que le départ de Mme X... revêt les caractères d'un abandon brusque et imprévisible ; qu'ainsi, il apparaît que Mme X... qui a vécu avec sa mère depuis le 8 septembre 2003 peut prétendre sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à la continuation à son profit du contrat de bail portant sur le logement qu'elle occupe actuellement ; qu'en outre, Mme X... Corinne dispose d'un revenu lui permettant de remplir les conditions d'attribution d'un logement social ; qu'il convient par conséquent de débouter l'OPAC de sa demande de résiliation du bail » ;

ALORS QUE pour qu'un bail puisse faire l'objet d'un transfert, dans les conditions prévues à l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, encore faut-il que le bail consenti au locataire originaire n'ait pas fait l'objet d'une résiliation, aux torts du locataire originaire, à raison de manquements antérieurs à la date du transfert éventuel ; qu'en l'espèce, l'OPAC de PARIS sollicitait la résiliation du bail à l'encontre de Mme Josette X..., notamment pour inoccupation du logement (conclusions du 5 novembre 2007, p.13, avant-dernier et dernier alinéas et p.4 et 5) ; qu'en s'abstenant de rechercher, avant de s'expliquer sur un éventuel transfert, si le bail dont Mme Josette X... était originairement titulaire, ne devait pas être résilié, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 et 1741 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a décidé que le bail dont Mme Josette X... était titulaire serait transféré à Mme Corinne X... et enjoint à l'OPAC de PARIS d'avoir à régulariser ce bail ;

ALORS QUE, la partie qui sollicite le transfert du bail à son profit a la qualité de demandeur ; qu'il lui appartient de rapporter la preuve des conditions requises par l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'à cet égard, il lui incombe de prouver le départ brusque et imprévisible du locataire originaire ; qu'en énonçant « le départ de Mme Josette X..., dont il n'est nullement établi qu'il ait été concerté avec Mme Corinne X..., répond aux critères du départ brusque et imprévisible », les juges du fond ont fait peser la charge de la preuve sur l'OPAC de PARIS et violé, par suite, les règles de la charge de la preuve et l'article 1315 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a décidé que le bail dont Mme Josette X... était titulaire serait transféré à Mme Corinne X... et enjoint à l'OPAC de PARIS d'avoir à régulariser ce bail ;

ALORS QUE, premièrement, le législateur a encadré strictement le droit au transfert en exigeant que le départ du locataire soit tout à la fois brusque et imprévisible ; que la brusquerie du départ, fait d'ordre matériel, s'apprécie en la personne du locataire originaire, cependant que l'imprévisibilité du départ, élément d'ordre psychologique, s'apprécie en la personne de celui qui sollicite le transfert ; que les deux conditions doivent faire l'objet d'un examen autonome et successif ; qu'en raisonnant comme ils l'ont fait, en faisant abstraction de cette exigence, les juges du fond ont violé l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir décrit précisément les conditions du départ de Mme Josette X..., en indiquant à quel moment elle était partie et dans quelles circonstances, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ALORS QUE, troisièmement, et en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si le départ de Mme Josette X... avait été imprévisible, pour Mme Corinne X..., compte tenu notamment des différends ayant surgi entre Mme Josette X... et Mme Corinne X... (conclusions d'appel de l'OPAC de Paris en date du 5 novembre 2007, p. 7, alinéa 8 et jugement p. 4, alinéa 6), les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU' il a réformé le jugement en tant qu'il portait condamnation de Mme Josette X... à payer deux sommes (667,12 et 354,12 ) et rejeté les demandes formées de ce chef par l'OPAC de PARIS ;

AUX MOTIFS QUE « que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la reprise de l'arriéré locatif antérieur par le bénéficiaire du transfert du bail de sorte que Madame Corinne X... ne peut être tenue de payer le supplément de loyer de 3.147,48 euros dont Madame Josette X... a été jugée redevable pour l'année 2005 faute d'avoir répondu au questionnaire relatif au montant des revenus des occupants des lieux loués ; que par contre, Madame Corinne X... sera tenue au paiement de l'arriéré locatif actualisé de 501,66 euros, tel qu'arrêté à fin octobre 2007, échéance du 31 octobre 2007 incluse, hors supplément de loyer dû par Madame Josette X... et déduction faite de frais de contentieux de 111,45 euros ; que le caractère relativement modique de l'arriéré locatif de 501,66 euros dû par Madame Corinne X... exclut que le manquement de l'intéressée à son obligation de payer régulièrement son loyer présente une gravité telle qu'il justifierait à son encontre la résiliation du bail dont le bénéfice lui a été transféré le 30 mai 2005, étant observé que cette résiliation ne saurait être poursuivie et prononcée rétroactivement à l'encontre de Madame Josette X... ; qu'il sera accordé à Madame Corinne X..., sur sa demande et au vu de ses difficultés financières, un délai pour s'acquitter de sa dette locative de 501,66 euros, ce dans la limite de six mois à compter de la date de signification du présent arrêt eu égard à la relative modicité de cet arriéré, qui est inférieur à deux termes mensuels de loyer, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir ledit délai d'un échéancier par règlements mensuels (…) ; » (arrêt, p. 3, § 11 et12 et p. 4,§ 1 et 2).

ALORS QUE, premièrement, en l'absence d'appel de Mme Josette X..., qui n'a pas comparu en cause d'appel, les chefs du jugement, portant condamnation de Mme Josette X..., n'étaient pas déférés à la Cour d'appel et qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont violé les articles 561 et 562 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir énoncé les motifs pour lesquels ils considéraient que les sommes mises à la charge de Mme Josette X... en première instance n'étaient pas dues par cette dernière, les juges du second degré ont violé l'article 455 du Code de procédure civile.

ALORS QUE, troisièmement, et plus subsidiairement, l'arrêt doit être cassé pour violation de l'article 12 du Code de procédure civile, faute pour l'arrêt de préciser le fondement juridique de la solution retenue.

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Bail d'habitation

Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.

Cass. civ. 3, 8 juillet 2009, 08-16992Dictionnaire Juridique

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