par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
BAIL D'HABITATION DEFINITION
Dictionnaire juridique
Définition de Bail d'habitation
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Le texte ci-après a été rédigé avant que ne soient publiés :
la Loi d'urgence n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid-19, le Décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 modifié prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais, le Décret n° 2020-432 du 16 avril 2020 complétant le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020. Il convient donc, relativement aux matières traitées de tenir compte des Lois et règlements qui ont été pris en application de la Loi d'urgence qui a modifié le droit existant et dont on trouvera la référence dans la partie « Textes » au bas de cette page.
Le bail d'immeuble ou de parties d'immeuble destinés à l'habitation est régi par :
Hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d'un bail mobilité d'une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable. (3e Chambre civile 18 février 2021, pourvoi n°19-13191, Legifrance).
Un EHPAD (Hétablissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) consiste à la fois en une prestation d'hébergement relevant du contrat de louage, ce que ne contredit nullement l'existence d'un règlement intérieur, ni la dénomination de contrat de séjour et en des prestations de services et de soins. Cette situation nécessite de faire une application distributive de régimes différents, de sorte que le contrat de séjour au sens de l'article L. 311-4 du code de l'action sociale et des familles est exclusif de la qualification de contrat de louage de chose. Il en résulte que la présomption de responsabilité du locataire en cas d'incendie, prévue par l'article 1733 du code civil, n'est pas applicable. (3e Chambre civile 3 décembre 2020, pourvoi n°20-10122, Legifrance). Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 20-10122, Publié au bulletin. Lire en ligne : https : //www. doctrine. fr/d/CASS/2020/JURITEXT000042664743
Un Décret n°2015 du 29 mai 2015 définit un contrat type figurant en annexe de ce décret qui s'applique aux locations soumises au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, à l'exception des locations de logement faisant l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 ou de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, des locations de logement appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 et des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Il est entré en vigueurle 1er août 2015. Ces dernières dispositions s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. ((3e Chambre civile 18 février 2021, pourvoi n°19-13191, Legifrance)
Les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006. Toute location de courte durée, épisodique, à l'usage d'une clientèle de passage sans qu'ait été sollicitée d'autorisation de changement d'usage, enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. (3e Chambre civile 18 février 2021, pourvoi n°17-26156, Legifance).
Une mesure conservatoire ne peut être pratiquée dans un lieu affecté à l'habitation du débiteur par le créancier sans que le juge de l'exécution l' y ait autorisé en application de l'article R. 121-24 du code des procédures civiles d'exécution, et ce même dans l'hypothèse prévue à l'article L. 511-2 du même code dans laquelle le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. A défaut, la mesure doit être annulée. (2e Chambre civile 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23626, Legifrance).
Sur la mise en œuvre du droit à la prise pour véhicules électriques dans les immeubles, consulter le Décret n° 2020-1720 du 24 décembre 2020 pris pour l'application des articles L. 111-3-8 et L. 111-3-9 du code de la construction et de l'habitation.
Si l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d'HLM ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation au fait que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution d'un tel logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions ne sont pas requises du concubin notoisousloce. De même, n'est pas applicables à ce dernier, la condition tenant à la règularité et à la permanence de son séjour sur le territoire français. (3e Chambre civile 20 octobre 2016, pourvoi n°15-19091, BICC n°858 du 15 mars 2017 et Legifrance). Consulter la note de Madame Fanny Cornette, Rev. des loyers 2016, p.484. p>Les dispositions ci-dessus ne s'appliquent pas non plus :
Concernant les baux portant sur un logement meublé, les conditions du bail ne peuvent être modifiées par les parties qu'à l'occasion de la reconduction du bail donnant naissance à un nouveau contrat : la signature d'un nouveau contrat se substituant au contrat en cours ne peut faire échec aux dispositions de l'article L. 632-1. Selon le même arrêt, aux termes de l'alinéa 1 de ce texte, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Tel est le cas lorsque le bail (stipule que « Le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu'en soit la nature, y compris les frais d'entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent aux seules exceptions de l'assurance de l'immeuble et des honoraires de gestion de l'immeuble et des biens loués (3e Chambre civile 17 décembre 2015, pourvoi n°14-25523, BICC n°841 du 1er mai 2016 et Legifrance)
Pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit justifier du montant des dépenses et que, faute d'y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions. (3e Chambre civile 17 septembre 2020, pourvoi n°19-14168, Legifrance).
Relativement aux circonstance susceptible d'être prises en compte pour justifier la résolution d'un bail par le bailleur, il est jugé que les violences commises par le fils de la locataire d'un appartement à usage d'habitation à l'encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituaient des manquements à l'obligation d'usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit et que le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur. La gravité des troubles justifiait la résiliation du bail. (3e Chambre civile 17 décembre 2020 pourvoi n°18-24823, Legifrance). Consulter sur le même thème, l'arrêt de la même Chambre du 24 septembre 2020 pourvoi n°19-17068. .
Relativement aux baux commerciaux de locaux dépendant d'un immeuble en copropriété, lorsque les charges de copropriété ne sont pas stipulées au bail comme étant supportées par le preneur, l'action en répétition de ces charges indûment payées n'est pas soumise à la prescription abrégée édictée par l'article 2277 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 18 janvier 2005 (3e Chambre civile 9 mai 2019, pourvoi n°16-24701, BICC n°910 du 1er novembre 2019, et Legifrance). Consulter la note de Madame Christine Qément, JCP. 2019, éd. N., Act. 470.
La domiciliation d'une personne morale dans des locaux à usage d'habitation pris à bail par le représentant légal d'une société n'entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n'y est exercée. Ayant relevé dans une espèce, qu'une telle société avait fixé son siège à l'adresse des lieux loués mais que personne ne s'y trouvait chargée de l'acceuil, ni secrétariat, ni clientèle, qu'il n'y avait aucune machine ni activité commerciale et qu'aucun trouble lié à une telle activité n'avait été constaté par les voisins, le juge du fond a pu en déduire que la preuve d'une violation de la clause d'habitation bourgeoise n'était pas rapportée (3e Chambre civile 25 février 2016, pourvoi n° 15-13856, BICC n°845 du 1er juillet 2016 et Legifrance.). On peut prendre connaissance du commentaire de M. Yves Rouquet dans le D.2016, Somm. p. 545.
Ni l'article L. 622-21 du code de commerce, ni l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l'action aux fins de constat de la résolution d'un contrat de bail d'habitation par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n'a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause. (Chambre commerciale 23 octobre 2019, pourvoi n°18-14823, BICC n°918 du 15 mars 2020 et Legifrance.
Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur, court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice. La date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire (3ème Chambre civile 13 juillet 2011, pourvoi n°10-20478, BICC n°752 du 1er décembre 2011 et Legifrance). La demande en résiliation d'un bail d'habitation dont le bailleur prend l'initiative, lorsqu'elle est fondée à la fois, sur un défaut de paiement de loyers, un manquement à l'obligation de jouissance paisible, et par l'existence d'une dette locative, doit, à peine d'irrecevabilité, avoir été notifiée au Préfet, et ce dans le délai de deux mois prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'omission de cette formalité ne peut être réparée par une notification faite en cours d'instance (3e Civ. - 16 avril 2008. - BICC n°687 du 15 septembre 2008). Lorsque la résiliation résulte d'une initiative du locataire, elle doit être précédée d'un préavis de trois mois. Toutefois, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis réduit égal à un mois en cas de mutation ou de perte d'emploi mais à la condition d'établir qu'il a du quitter la région (3è Chambre civile 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-30369, BICC n°774 du 15 janvier 2013 et Legifrance). Le délai de préavis est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Cette réduction peut être revendiquée par le locataire dont le conjoint, cotitulaire légal du bail, âgé de plus de soixante ans, présente un état de santé justifiant un changement de domicile conjugal. Ce droit n'est pas subordonné à la nécessité soudaine de changement de domicile (3ème Chambre civile 5 janvier 2012, pourvoi n°10-26130, Lexis Nexis et Legifrance). Il bénéficie pareillement aux personnes percevant le RMI ou le RSA mais, sauf accord du bailleur, il ne peut être étendu à d'autre cas. (3è Civ. -19 septembre 2012, pourvoi n°11-21186, BICC n°774 du 15 janvier 2013 et Legifrance).
Une maison d'habitation a été donnée à bail à deux copreneurs. Le contrat stipulait qu'ils étaient tenus solidairement et indivisiblement de son exécution et que tout congé ne pouvait être valablement donné que simultanément par l'ensemble des preneurs. La 3e Chambre civile a approuvé la Cour d'appel qui a déduit de cette situation, que puique l'un d'entre eux avait cependant donné seul congé, ce co-preneur restait tenu de la totalité des loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail (3e Chambre civile 14 juin 2018, pourvoi n°17-14365, BICC n°891 du 15 novembre 2018 et Legifrance).
En exécution de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre. Sauf s'il y renonce expressément, en cas de décès le conjoint survivant dispose d'un droit exclusif lequel prive de tout droit locatif les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur. (3e Chambre civile 28 juin 2018, pourvoi n°17-20409, BICC n°892 du 1er décembre 2018 et Legifrance).
Concernant l'application de la loi du 6 juillet 1989 relativement au remboursement du dépôt de garantie qui a été exigé par le bailleur, la 3e Chambre civile juge que la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s'applique à la demande de restitution formée après l'entrée en vigueur de cette dernière loi. (3e Chambre civile 17 novembre 2016, pourvoi n°15-24552, BICC n°860 du 15 avril 2017 et Legifrance). Consulter la note de Madame Béatrice Vial-Pedroletti, D.2016, Somm. p.2399.
Lorsqu'un jugement de divorce a attribué le droit au bail à l'un des époux, la transcription du jugement sur les registres de l'Etat civil met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle. Celui des anciens époux auquel le droit au bail n'a pas été transmis, cesse d'être titulaire du bail depuis cette date. (3e Chambre civile 22 octobre 2015, pourvoi n°14-23726, BICC n°838 du 15 mars 2016 avec une note du SDR et Legifrance). La demande en paiement des loyers échus postérieurement à la transcription est irrecevable. Consulter la note de Madame Christelle Coutant-Lapalus, JPC.2015, éd. G. Act.1200.
S'il forme le projet de vendre, le bailleur est tenu à peine de nullité, dans le congé qu'il signifie au locataire, d'indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Cette signification vaut offre de vente. Le propriétaire est alors lié par son offre jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis et ce, sans que, dans ce délai, cette offre de vente puisse être rétractée sans le consentement du locataire (3e Chambre civile 19 mai 2010, pourvoi n°09-13474, BICC n°729 du 15 octobre 2010 et Legifrance). Mais, la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire. Les locataires dont le congé est annulé ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption. (3ème Chambre civile 9 novembre 2011, pourvoi n°10-23542, BICC n°757 du 1er mars 2012 et Legifrance). Consulter aussi : Civ., 10 décembre 2008, pourvoi n°07-15386, Bull. 2008, III, n° 202 et les notes de M. M. Rouquet et Éric Savaux, . référencées dans la Bibliographie ci-après.
Le vendeur d'un bien immobilier donné à bail d'habitation n'est pas représenté par l'acquéreur dans l'instance en validation du congé, délivré avant la vente, engagée par celui-ci à l'encontre du locataire, de sorte qu'il est recevable à former tierce opposition à la décision statuant sur la validité du congé. (3e Chambre civile 23 juin 2016, pourvoi n°14-25645, n°853 du 15 décembre 2016 et Legifrance).
Sur la validité d'une clause a stipulation contractuelle interdisant le prêt des lieux à un tiers sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, la Cour de cassation a jugé qu'une telle disposition d'un bail était licite, puisqu'elle ne faisait pas obstacle, conformément aux dispositions de l'article 8 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, à ce que le preneur héberge un membre de sa famille. En revanche elle prohibait qu'il mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupait plus effectivement les locaux. (3e Chambre civile 10 mars 2010, pourvoi n°09-10412, BICC n°730 du 1er novembre 2010 et Legifrance).
En matière de baux d'habitation, une ne sous-location non consentie par le bailleur principal est inopposable à ce dernier mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire. En conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers. Mais, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers, perçus constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, une Cour d'appel en a déduit que nonobstant l'inopposabilité de la sous-location au bailleur, les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées. (3e Chambre civile 12 septembre 2019, pourvoi n°18-20727, BICC n°915 du 1er février 2020 avec une note du SDER et Legifrance). Consulter la note de M. Benoît Grimonprez, JCP. 2019, n°42, 1051.
Les baux d'habitation et les règlements de copropriété peuvent contenir une clause dite " d'habitation bourgeoise". Un locataire bénéficiant de la loi de 1948, a été assigné par son bailleur, en déchéance de ses droits au maintien dans les lieux pour manquement à la clause d'occupation bourgeoise figurant dans le contrat de bail. La Cour de cassation a jugé que la domiciliation d'une société exploitant une imprimerie qui y avait installé son siège social n'entraînait pas un changement de la destination des lieux dès lors qu'aucune activité n'y était exercée, que le locataire n'y accueillait ni secrétariat, ni clientèle, qu'on y avait implanté aucune machine, qu'aucune activité commerciale n'y était exercée et qu'aucun trouble lié à cette situation n'avait été constaté par les voisins. Dès lors, la Cour a estimé que la preuve d'une violation de la clause d'habitation bourgeoise n'était pas rapportée (3e Chambre civile 25 février 2016, pourvoi n° 15-13856, Legifrance). On peut remarquer que la Cour a quelquefois fait une distinction entre la clause d'occupation bourgeoise simple et la clause d'occupation "exclusivement" bourgeoise (3e Chambre civile 18 juillet 2001, pourvoi n°99-19829, Legifrance).
Parce que l'échéance d'un contrat à durée déterminée (CD) a pour conséquence une perte d'emploi, le titulaire d'un tel contrat peut se prévaloir de la Loi ci-dessus pour bénéficier du préavis abrégé (3e Chambre civile 8 juillet 2009 pourvoi n°08-14903, BICC n°715 du 1er février 2010 et Legifrance). Cependant, la seule absence d'emploi, du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permet pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentre pas dans les conditions limitatives de la Loi qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle (3e Chambre civile 24 mars 2010, pourvoi n°09-10084, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter aussi les notes de Madame Hublot-Gignoux et de M. Canu référencées dans la Bibliographie ci-après, et 3e Civ., 4 avril 2001, pourvoi n°99-15451, Bull. 2001, III, n° 42.
Passé l'échéance du délai de préavis donné par le locataire à son bailleur, il n'y a plus de bail : la demande formulée par le bailleur en paiement de loyers postérieurs à la date d'effet du congé au motif qu'en partant, le locataire ne lui avait pas rapporté les clefs, mais puisque sa demande en paiement de loyers concernait une période postérieure à l'échéance du préavis, elle devait être rejetée (Cass. 3e civ., 4 févr. 2009, n° 07-20980, FS P+B+I). S'agissant des demandes de résiliation de bail pour motif de loyers impayés, l'impayé n'est constitué que lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, ou encore, lorsque le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Il faut ajouter que si un locataire reste dans les lieux après cette échéance, ce qui n'était pas le cas dans l'affaire ci-dessus, les prestations dues au bailleur ne sont plus qualifiées de loyers, mais d'indemnités d'occupation. Et, compte tenu du montant fixé au bail, ils peuvent être considérés comme résultant d'une "clause pénale" Ces indemnités ont la nature de dommages-intérêts, et la compétence pour connaître de l'action en paiement suit les règles de compétence applications en matières de dommages-intérêts. En cas de colocation, la seule volonté d'un colocataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs. A moins que le contrat ne comporte une clause de solidarité, si la location a été consentie à deux locataires non mariés, et si seulement l'un d'eux a délivré congé et que l'autre s'est cependant maintenu dans les lieux en accord avec le bailleur jusqu'à la fin du préavis, celui des preneurs qui a donné congé ne se trouve pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis. Sur les expulsions voir le mot "Exécution (Voies d'-).
Lorsqu'un contrat de bail est consenti à plusieurs locataires tenus solidairement des obligations du bail, le colocataire qui a règulièrement donné congé, n'est plus, à ce titre, tenu solidairement des obligations de la remise en état qui est née après l'expiration de la période de solidarité. (3e Chambre civile 08 avril 2021, pourvoi n°19-23334, Legifrance).
Relativement au calcul du volume habitable, la juridiction saisie, peut, à bon droit, faire application des dispositions d'un règlement sanitaire départemental, lorsqu'elles ne sont pas incompatibles avec celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé, et ce, même si les disposition du règlement en question, sont plus rigoureuses que celles-du décret. La circonstance que le bailleur ne s'y soit pas soumis permet donc de juger qu'il a manqué à ses obligations et qu'il ne peut prétendre au paiement d'un loyer qui se serait pas causé (3e Chambre civile 17 décembre 2015 pourvoi n° 14-22754, BICC n°841 du 1er mai 2016 et Legifrance). Consulter la note de Madame Vial-Pedroletti, Rev. Loyers et copropriété, 2016, comm. 28.
Même si le bail a été conçu avant le mariage, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps peut attribuer le droit au bail à l'un ou l'autre des époux. Si le bailleur propose un nouveau bail à un seul des époux, ce bail est inopposable à l'autre, lequel demeure titulaire du bail s'il n'y a pas renoncé. La cotitularité est maintenue, peu important que l'époux auquel ce nouveau bail n'a pas été proposé par le bailleur n'occupe pas le logement en raison de la situation de crise conjugale. Dans ce cas, le bail s'est tacitement reconduit à son profit par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 (3°Chambre civile, 1er avril 2009, pourvoi : 08-15929, BICC n°708 du 1er octobre 2009 et Legifrance). Quid du bail en cas de divorce puis de remariage. ? A l'égard du bailleur, lorsque deux conjoints sont cotitulaires du bail, et que le mariage est dissout par divorce, les deux conjoints conservent leur qualité de locataire, jusqu'à la transcription du jugement de divorce. La circonstance que les deux conjoints conservent leur qualité de locataire à l'égard du bailleur fait obstacle à ce que, si l'un des deux conjoints se remarie, le second époux puisse devenir co-titulaire du bail par application de l'article 1751 du code civil (3ème Chambre civile 9 novembre 2011, pourvoi n°10-20287, BICC n°757 du 1er mars 2012 et Legifrance). En revanche, dans le cas ou le locataire ne justifie pas avoir porté, par une démarche positive, à la connaissance de la société bailleresse le fait qu'il était marié, la juridiction saisie peut juger que la procédure d'expulsion engagée à l'encontre du mari. est opposable à son épouse (3e Chambre civile 29 octobre 2013, pourvoi : 12-23138, BICC n°796 du 15 février 2014 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencé dans la Bibliographie ci-après.
La règle de la titularité des époux occupant un logement d'habitation donné à bail en raison de la qualité d'agent public de l'un d'eux, n'est plus applicable lorsque les fonctions de ce dernier cessent. L'époux de cet agent ne peut prétendre à poursuivre le bail en qualité de cotitulaire. (3e Chambre civile 9 juin 2016, pourvoi n°15-14119, BICC n°852 du 1er décembre 2016 et Legifrance). Consulter la note de Madame Marine Parmentier Gaz. Pal. 2016, n°28, p. 67.
Lors du renouvellement d'un bail à usage d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, le hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours au moment du renouvellement. (3ème Chambre civile 12 octobre 2011, pourvoi n°10-20122, BICC n°755 du 1er février 2012 et Legifrance).
Le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé. Si la commission de conciliation des rapports locatifs du département a été saisie avant le terme du bail, et que la commission a indiqué que le dossier était transmis tardivement elle n'a pas donc pas rendu d'avis. La commission ayant pas été mise en mesure de donner avis sur le litige dont elle était saisie, il en a été exactement déduit que le bailleur n'ayant pas respecté les dispositions légales impératives, une telle demande était irrecevable. (3ème Chambre civile 7 mars 2012, pourvoi n°10-27820, BICC n°764 du 15 juin 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.
C'est au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, sont d'une valeur égale à celle retenue. Le juge du fond n'est pas tenu d'apprécier la pertinence de chacune des références produites, il apprécie souverainement des éléments qui lui sont fournis, si la preuve d'une sous-évaluation manifeste du loyer a été rapportée (3ème Chambre civile 12 octobre 2011, trois arrêts, pourvois n°10-21214, n°10-21216 et 10-20122, BICC n°755 du 1er février 2012 avec les observations du SDERet Legifrance). A propos de ces décisions, consulter les notes de M. Rouquet référencées dans la Bibliographie ci-après.
S'agissant du prix d'un bail renouvelé, est cassé l'arrêt d'une Cour d'appel qui retient que la valeur moyenne du prix des loyers des cinq appartements de comparaison retenus est de 995, 47 euros et qu'en conséquence le prix du loyer actuel du logement des époux X... est manifestement sous-évalué sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les références produites concernaient ou non des logements soumis au même régime locatif que l'appartement en cause (3e Chambre civile 24 mai 2017, pourvoi n°16-15750, BICC n°871 du 15 novembre 2017 dt Legifrance).
En raison de ce que l'ordre public commande à ce que les locaux d'habitation présentent un minimum de commodités et d'hygiène, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (article 301-1 et s. du Code de la Construction et de l'habitation) relative à la solidarité et au renouvellement urbains a défini le «logement décent» propre à l'habitation, comme devant disposer d'une surface minimale de 9 m2, d'une hauteur sous plafond de 2.20 m, d'eau chaude, de chauffage et d'équipements sanitaires et électriques respectant les normes de sécurité. Le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les éventuels dégâts des eaux. Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, rambardes) devront également être en bon état, de même que les dispositifs d'ouverture et de ventilation. De plus, les pièces principales devront bénéficier de l'«éclairement naturel». L'obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation. (3e Chambre Civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-10955 et 08-17750, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Consulter la note de Madame Filiol de Raimond référencée dans la Bibliographie ci-après. L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d'ordre public. une cour d'appel, n'est pas tenue de prendre en compte les stipulations du bail prévoyant la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit. Elle a condamné à bon droit la bailleresse à mettre en place une installation de chauffage (3e Chambre civile 4 juin 2014, pourvoi n°13-17289 BICC n°810 et 3ème Chambre civile ‒ 4 juin 2014 ‒ pourvoi n°13-17289 à consulter tous les deux sur Legifrance). Consulter ausssi la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure. (3e Chambre civile 4 juin 2014, pourvoi n°13-12314, BICC n°810 du 1er novembre 2014 et Legifrance.
Le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Le preneur à bail de locaux à usage d'habitation, qui recherche la responsabilité du bailleur pour défaut d'exécution de son obligation d'entretien, ne pouvant refuser l'offre de ce dernier d'exécuter son obligation en nature, la cour d'appel, qui a constaté que l'OPAC offrait de réaliser les travaux, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que le locataire ne pouvait demander une réparation en équivalent (3e Chambre civile 3 27 mars 2013, pourvoi n°12-13734, BICC n°786 du 15 juillet 2013 et Legifrance).
En revanche, la Loi fait obligation au locataire de participer aux charges locatives. Sont des charges récupérables, les frais d'abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des locataires dans la loge du concierge même si la loge du concierge n'est pas ouverte aux locataires 24 heures sur 24, la consommation des produits d'entretien dont le bailleur en a exposé le coût dès lors que seule la consommation est contestée et non le défaut de justification des frais engagés à ce titre. Les dépenses de ravalement, ne constituent pas des charges locatives : elles incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur. Le seul paiement de provisions ne suffit pas à caractériser un accord du preneur pour s'en reconnaître débiteur. (3ème Chambre civile 19 décembre 2012, pourvoi n°11-25414, BICC n°779 du 1er avril 2013 et Legifrance). En outre, lorsque l'entretien des parties communes d'un immeuble et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. En revanche les frais d'entretien d'un groupe électrogène ne sont pas récupérables dès lors qu'ils ne sont pas mentionnés dans l'annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant de manière limitative la liste des charges récupérables. La liste des charges récupérables figurant dans les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 a été modifiée par le Décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008. Il ne suffit pas que le bailleur prétende que le locataire, qui a formé une demande en répétition de charges indues, n'ait pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges ou encore qu'il invoque que ce locataire ne conteste pas avoir reçu annuellement, sans émettre de réserves sur leur montant, le décompte des charges locatives ayant donné lieu à des régularisations. Le bailleur, assigné par le locataire doit établir qu'il a communiqué au locataire qui le demande, le mode de répartition des charges entre les locataires et tenir à sa disposition les pièces justificatives des charges qu'il réclame (3e Chambre civile 8 décembre 2010, pourvoi n°09-70784, BICC n°739 du 1er avril 2011 avec les observations du SDER et Legifrance). Consulter la note de Madame Béatrice Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie ci-après. La régularisation annuelle des charges est une obligation pesant sur le bailleur. La réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans, de plus du triple de la somme provisionnée, même si elle est juridiquement recevable et si elle est exacte dans son calcul peut être déclarée, déloyale et brutale. Dans ce cas, du fait du comportement, le bailleur elle est constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et elle engage sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage qu'il a occasionné (3ème Chambre civile 21 mars 2012 pourvoi n°11-14174, BICC n°765 du 1er juillet 2012 et Legifrance).
Dans le cas des HLM (Habitations à loyer modéré), l''action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision (3e Chambre civile 9 novembre 2017, pourvoi n°16-22445, BICC n°878 du 15 mars 2018 (n°375) et Legifrance). Consulter la note du SDER au BICC).
Dans un arrêt du 25 janvier 2006, la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 25 janv. 2006 : Juris-Data n°2006-031850) a estimée que le bailleur était en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe. De même par un arrêt du 9 juillet 2008 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-14631, FS P+B+R+I), la troisième Chambre de la Cour de cassation a jugé que bien que l'article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, ne soit pas d'ordre public, les clauses du contrat de bail ne pouvaient pas dégager le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté et qu'il restait tenu des vices structurels de l'immeuble (3e Civ. - 9 juillet 2008, BICC n°696 du 15 février 2009). Consulter la note de Madame Bénédicte Humblot-Catheland référencée dans la Bibliographie ci-après.
Le bailleur exige le plus souvent que le paiement des loyers soit garanti par une sûreté soit personnelle par exemple un cautionnement) soit réelle comme un (gage, dépôt de garantie, nantissement, hypothèque, et le problème se pose de savoir si cette garantie est transférée de droit au nouveau propriétaire en cas de vente des droits immobiliers (immeuble, appartement, ou murs de magasin). Pour répondre à cette question, dans son arrêt du 6 décembre 2004 (BICC n°614 du 1er mars 2005). L'Assemblée Plénière de la Cour de cassation a jugé que par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil, en cas de vente, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur. De même, (3e Civ. - 7 février 2007, BICC n°662 du 1er juin 2007). Dans le cas de tacite reconduction, la clause par laquelle le cédant reste garant solidaire du cessionnaire est elle même reconduite de plein droit. (Voir aussi la rubrique "Cession"). En revanche la solidarité entre des co-preneur ne survit pas la résiliation du bail pour le paiement des indemnités d'occupation dues par celui qui se maintient dans le lieux sans droit ni titre (3°chambre civile, 1er avril 2009, pourvoi : 08-13508, BICC n°708 du 1er octobre 2009 et Legifrance).
En ce qui concerne le préavis donné en cas de mutation il importe peu que le locataire qui entend bénéficier du délai de préavis réduit fût à l'origine de cette mutation (3e chambre civile, 20 janvier 2010, pourvoi n°09-10287, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance). Voir la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. Le fait que le locataire qui est bénéficiaire du RMI ne s'en prévale pas dans son congé ne le prive pas du droit de bénéficier du délai de préavis réduit que lui reconnaît la loi d'ordre public, (3e Civ. - 30 juin 2010, pourvoi n° 09-16244, BICC n°731 du 15 novembre 2010 et Legifrance). Le juge du fond peut tenir compte de la circonstance que le locataire a perdu son emploi puis qu'il retrouvé un nouvel emploi. Le juge du fond peut alors en déduire à bon droit que le locataire peut, à l'occasion de la délivrance du congé se prévaloir d'un délai de préavis réduit. Il peutt également être retenu que le seul fait que le locataire ait payé sans protester le loyer augmenté, ne peut suffisamment caractériser une renonciation tacite au bénéfice des dispositions légales de l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989. (3ème Chambre civile 5 février 2014, pourvoi n°13-10804, BICC n°801 du 1er mai 2014 et Legifrance).
Le tribunal judiciaire, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d'habitation et professionnel. Il en est ainsi de la connaissance d'une en indemnisation du préjudice consécutif à des infiltrations dans les locaux loués et en délivrance de quittances de loyers (3e Chambre civile 17 novembre 2016, pourvoi n°15-25265, BICC n°860 du 15 avril 2017 avec une note du SDR et Legifrance).
En cas d'abandon du domicile, le bail est en principe résilié de plein droit. En revanche, il continue avec la personne qui résidaient avec le titulaire du bail, si elle remplit les conditions prévues à l'article 14 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L'abandon est constitué lorsque le locataire a quitté son logement sans informer la personne bénéficiaire visée par les dispositions ci-dessus ni lui donner de ses nouvelles (3°chambre civile, 8 juillet 2009, pourvoi n°08-16992, BICC n°715 du 1er février 2010 et Legifrance). En cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré à la personne qui peut justifier se trouver dans l'un des cas limitativement énuméré par les dispositions ci-dessus. Ainsi il est jugé qu'au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande. Si l'épouse de la personne décédée titulaire du bail n'a jamais occupé les lieux, et qu'il résulte des faits de la cause de son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, une Cour d'appel a pu légitimement en déduire que le bail avait été résilié au décès du mari. (3ème Chambre civile 10 avril 2013, pourvoi n°12-13225, BICC n°7888 du 1er octobre 2013). Voir aussi : 3e Chambre civile, 26 novembre 2008, pourvoi n° 07-17728, Bull. 2008, III, n° 18 et les notes de Madame Vial-Pedroletti et de Madame Nathalie Levillain, référencées dans la Bibliographie ci-après
La prise à bail emporte l'obligation de s'acquitter des charges locatives et de ne pas transformer les lieux loués. En ce qui concerne les charges, il va de soi que certains types de charges non prévus par le Décret du 26 août 1987 peuvent apparaître, et le problème s'est donc posé de savoir si parmi ces charges récupérables on pouvait y inclure des dépenses telles que les dépenses de téléalarme et de télésurveillance. Un arrêt de Cour d'appel a retenu que ces frais, n'avaient pu entrer dans les prévisions de l'époque, et que s'ils ne se trouvaient pas cités dans l'énumération de l'annexe au décret du 26 août 1987, ils constituaient cependant, en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la contrepartie des services rendus aux locataires et que le locataire devait donc financièrement contribuer à leur entretien. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 1er mai 2005 : Juris-Data n° 2005-028693) a cassé l'arrêt d'une Cour d'appel en énonçant que la liste annexée au décret du 26 août 1987 avait un caractère limitatif. Quant à la transformation des lieux loués, la Cour de cassation (Cass. 3e Chambre civile., 31 oct 2006, n° 05-10553 JCP N 2006) a estimé que le manquement du locataire à l'obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail. En effet, selon les juges du fond, l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 n'interdit pas au propriétaire de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil. Parallèlement, la charge du bailleur, au regard les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relatives ses obligations sont des dispositions d'ordre public de protection et la clause d'un bail prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pouvait être recherchée à raison de pertes, avaries, dégâts causés dans les locaux loués à tous les biens meubles, quelle qu'en soit l'origine, est nulle en ce qu'elle décharge le bailleur de son obligation d'entretien et de réparation. (CA Lyon - 10e ch. civ. - 24 octobre 2007, BICC n°684 du 15 juin 2008). Concernant la responsabilité encourue par le bailleur; il est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure (3e Chambre civile, pourvoi n°17-12536, Legifrance).
Sur les accidents pouvant survenir aux locataires, une Cour d'appel a estimé que la charge des conséquences de l'électrocution du locataire causé par une installation, ne répondant pas aux normes, devait faire l'objet d'un partage de la responsabilité pour moitié à la charge du locataire, en raison, de ce qu'il avait commis la faute de remplacer une applique murale de classe 2 qui équipait la salle de bains, par une armoire murale de classe 1 sans la relier à une prise de terre, et pour moitié à la charge du bailleur qui s'était abstenu, pendant tout le cours de l'exécution du bail, de procéder à une vérification de l'installation électrique du logement, qui l'aurait conduit à constater le défaut de conformité de cette installation aux normes réglementaires intervenues. La Cour de cassation a annulé cette décision comme insuffisamment motivée : la Cour d'appel n'avait pas constaté que les locataires avaient tenu informé le bailleur du remplacement, dans la salle de bains, d'une applique de classe 2 par une armoire murale de classe 1 et que le locataire avait invité le bailleur à remédier aux risques qui pouvaient s'ensuivre. (3 Chambre civile 15 septembre 2010, pourvoi n°09-67192, BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi, la note de Madame Béatrice Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ., 9 février 2005, pourvoi n° 03-19609, Bull. 2005, III, n° 32
Le locataire s'engage à jouir des lieux "en bon père de famille", notamment en évitant de gêner ses voisins de modifier la destination des lieux loués et en respectant celle des parties communes. Il est en principe responsable des personnes qui partagent avec lui la jouissance des lieux qu'il a loué. Mais cette règle relative à la conservation des parties communes ne s'applique pas lorsque les dégradations sont le fait de tiers. C'est ainsi que dans la matière des baux non commerciaux, l'autorisation donnée par le bail à un médecin d'exercer sa profession dans les lieux loués "implique le droit pour l'intéressé d'accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des "personnes de la maison" au sens de l'article 1735 du code civil ". Ce médecin ne pouvait donc, en l'absence de toute faute qui lui soit imputable, "être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains de ses patients dans les parties communes de l'immeuble". (3e Civ. - 19 novembre 2008, N° de pourvoi : 07-15508, BICC n°699 du 1er avril 2009 et Legifrance). La résiliation d'un bail d'habitation ne peut être justifier que par l'énoncé de motifs qui suffisent à établir l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires. (3°chambre civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-12744, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, l'absence de ce lien résultait de ce que, si la cour d'appel avait relevé que les faits reprochés avaient été commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui où se situaient les lieux loués, elle relevait aussi, que les faits avaient été commis en un lieu distant de plus d'un kilomètre de celui-ci (même Chambre, même jour, pourvoi n°08-16955, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Le juge du fond dispose d'une manière souveraine du pourvoir d'apprécier si la responsabilité personnelle du locataire et sa responsabilité quant aux agissements d'autres personnes qui passent chez lui est engagée et si ces agissements sont constitutifs d'infractions au bail quant au trouble occasionné à la tranquillité et la sécurité des autres locataires. Il décide souverainement si ces faits justifient ou non le prononcé de la résiliation du bail (3e chambre civile 10 novembre 2009, pourvoi n°08-21874, BICC n°720 du 15 avril 2010 et Legifrance).
Même si elle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, une SCI reste une personne morale soumise aux impératifs de l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque la locataire d'une SCI est âgée de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, le congé qui lui a été donné par sa bailleresse, personne morale, qui ne peut se prévaloir au profit de l'un de ses associés de la dispense d'offre de relogement réservée par l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 au bailleur personne physique, est irrégulier et doit être annulé (3e Chambre civile 7 juillet 2016, pourvoi n°14-29148, BICC n°854 du 15 janvier 2017 et Legifrance).
L'action préventive en suppression de clauses illicites est ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs. Elle a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée. Il en est ainsi en application des dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 qui s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation. C'est par de justes motifs qu'une Cour d'appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière, offrant la faculté au bailleur d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux d'habitation donnés en location (1ère Chambre civile 3 février 2011, pourvoi n°08-14402, LexisNexis et Legifrance).
L'article 2 et l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties. Il ne peut, pour son habitation principale qu'il n'occupe pas au moins partiellement, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués. (3è Chambre civile 5 septembre 2012, pourvoi n°11-22336, BICC n°774 du 15 janvier 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Julien Prigent référencée dans la Bibliographie ci-après.
Le problème s'est posé des conséquences du respect par le locataire du plan d'apurement des loyers dûs. Il a été admis par la Cour de cassation que « Le juge qui retient que le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement consenti par son bailleur dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, a, aux termes de ce plan, respecté ses engagements en déduit, sans violer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée, peu important le retard apporté dans le paiement des premières mensualités de ce plan amiable » (3e Civ. - 18 mars 2009, pourvoi : 08-10743, BICC n°707 du 15 septembre 2009 et Legifrance). Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire (3e Chambre civile 16 février 2011, pourvoi n°10-14945, BICC n°744 du 15 juin 2011 et Legifrance). Consulter la note de Madame Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie ci-après.
Les dispositions de l'article L. 613-3 du code de la construction et de l'habitation, prévoient que sauf le cas des personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque ceux-ci sont situés dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril et, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante. Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu des articles précédents, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 15 mars de l'année suivante. Pour obtenir l'exécution d'une décision ordonnant l'expulsion d'un occupant sans titre ou celle d'un locataire dont le bail est résilié, le juge dispose du pouvoir d'assortir sa décision d'une condamnation au paiement d'une astreinte, mais l'astreinte n'étant pas une mesure d'exécution forcée, ces dispositions n'interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par le texte ci-dessus, d'ordonner la libération de lieux en l'assortissant d'une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision, . (2e Chambre Civile. - 4 juillet 2007, BICC n°671 du 15 novembre 2007, Legifrance). L'huissier de justice chargé de l'exécution de l'expulsion doit dès la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, adresser au Préfet du département copie de cet acte et lui communiquer tous les renseignements utiles relatifs à la personne concernée par l'expulsion. Cette notification est obligatoire : à défaut, le commandement et l'ensemble des actes d'exécutions sont irréguliers et annulables. (3e chambre civile 19 mai 2010 pourvoi : 09-12424, BICC n°729 du 15 octobre 2010 et Legifrance). Consulter aussi : 2e Civ., 25 juin 1998, pourvoi n° 95-10.00, Bull. 1998, n° 229.
La loi du 5 mars 2007 a institué le " droit au logement opposable au bénéfice des sans-logis et des mal-logés. Le tribunal administratif de Paris, statuant en référé le 20 mai 2008 (TA Paris, Ord. référé, 20 mai 2008, n° 0807829/9/1, Mme F. et Association « Droit au Logement - Paris et ses environs »), pour la première fois, a fait une application des dispositions de cette Loi en jugeant notamment que « la situation de l'intéressée et de ses deux enfants est constitutive d'une urgence » et « qu'aucun intérêt public ne s'oppose à ce que cette urgence soit retenue ». Le Tribunal administratif statuant au fond a été saisi.
Les baux des habitations louées meublées ne sont pas régis par les mêmes dispositions que les locaux loués sans meubles. Il s'agit de locations de droit commun conclues selon les principes généraux applicables à tous les contrats et plus précisément prévus par les articles 1752 et suivants du Code civil. Dans ce cas, la rédaction d'un contrat de location n'est pas obligatoire, les parties peuvent se contenter d'un bail verbal. Elles sont libres de déterminer notamment le prix de la location, lequel peut être révisé à chacune de ses échéances et notamment en fonction de l'évolution d'un indice de référence sans, cependant excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRF) de l'INSEE. En dehors des dispositions obligatoires applicables, le bailleur ne peut exiger du preneur d'autres prestations que celles qui a été convenue et qui figure dans le contrat écrit, s'il en a été dressé un. Ainsi le reproche fait au preneur par le bailleur de s'être abstenu de contracter une assurance, ne saurait être retenue par le juge saisi d'une demande en résiliation du bail si l'obligation de s'assurer n'a pas été expressément prévue au bail (3e chambre civile 20 janvier 2010, pourvoi : 09-65791, BICC n°724 du 15 juin 2010 et Legifrance. Consulter aussi la note de Madame Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie.
En application de la loi du 6 août 2015, une ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 a modifié le titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation et elle a créé un chapitre V, intitulé le bail réel solidaire, il s'&dresse aux ménages modestes qui louent un bien foncier à un organismes de foncier solidaire (OFS)qui souhaitent notamment construire ou réhabiliter un logement. Ce type de logement permet de consentir des droits réels immobiliers. La location en est confiée à des OFS. Le logement doit être occupés pendant toute la durée du bail par des ménages aux revenus modestes. Une des caractéristique de ce type de location réside dans le fait qu'une résiliation unilatérale du bail par le bailleur n'est possible que dans certains cas et sous certaines conditions.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi Elan, a créé un nouveau type de location meublée dit "bail mobilité". Il s'agit d'une loctation meublée pour une durée maximale de 10 mois non renouvelables. Seuls peuvent se porter locataires des peronnes limitativement énumérés telles que les apprentis, les stagiaires, les salariés en mission, ou en période de mutation professionnelle. Le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. Les charges payées au bailleur après évaluation forfaitaire. Le préavis de résiliation est d'un mois : Seul le locataire peut donner congé : il n'est pas contraint de motiver son départ.
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Textes
Bibliographie