par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 1er avril 2009, 08-15929
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
1er avril 2009, 08-15.929
Cette décision est visée dans la définition :
Bail d'habitation
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... ;
Sur les deux premiers moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 mars 2008), que, le 22 juillet 1996, M. X... a donné à bail à M. Z... et Mme Y... des locaux à usage d'habitation pour une durée de trois ans ; que les preneurs se sont mariés en 1997 ; que le 7 février 2002, ils ont été autorisés à résider séparément, l'épouse se voyant attribuer la jouissance du domicile conjugal ; que le 26 avril 2002, M. X... a adressé à ses locataires une proposition de nouveau bail que Mme Y... a seule reçue et acceptée ; que le 27 septembre 2003, la locataire a notifié un congé au bailleur ; que par courrier du 27 octobre 2003, M. Z... a écrit à M. X... pour lui rappeler qu'il était cotitulaire du bail et n'entendait pas le résilier ; qu'il a assigné M. X... et Mme Y... aux fins de se faire reconnaître en tant que titulaire du bail tacitement reconduit et obtenir sa réintégration dans les lieux ainsi que la condamnation du bailleur à lui verser des dommages et intérêts ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le droit à la poursuite des relations contractuelles par tacite reconduction ou renouvellement du bail prévu par l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de congé valablement délivré par le bailleur, ne bénéficie qu'au preneur qui occupe effectivement les lieux loués à l'arrivée du terme du bail initial ; qu'il était constant en l'espèce que le preneur, M. Z..., co-titulaire avec son épouse d'un bail que leur avait consenti le 22 juillet 1996 M. X..., n'occupait plus les lieux loués depuis le mois de juillet 2001 ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que ce n'est que postérieurement que, par ordonnance de non-conciliation rendue le 7 février 2002, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris l'avait autorisé à résider séparément de son épouse et avait attribué à celle-ci la jouissance du domicile conjugal ; qu'en jugeant néanmoins qu'à défaut d'offre de renouvellement proposée par le bailleur à M. Z... dans les formes requises par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail s'était, à l'égard de ce dernier, reconduit tacitement le 15 août 2002 lorsqu'à cette date, il n'occupait plus les lieux loués de son propre fait et n'avait pas manifesté l'intention de les occuper à nouveau, après le prononcé du divorce, la cour d'appel a violé les articles 10 de la loi du 6 juillet 1989 et 1738 du code civil ;
2°/ qu'alors que M. X... faisait valoir que si M. Z... avait sollicité la poursuite du bail le 27 octobre 2003, ce n'était nullement pour y habiter mais pour assurer le relogement de son ex-épouse et de ses enfants dans l'hypothèse où cette dernière n'aurait pas retrouvé de logement après avoir délivré son congé, ainsi qu'il ressortait du courrier qu'il avait adressé le même jour à celle-ci et qui était régulièrement versé aux débats ; qu'en relevant que M. Z... n'avait pas donné congé et avait, dans son courrier du 27 octobre 2003, fait part au bailleur de son intention de poursuivre le bail, pour en déduire qu'il était toujours titulaire de son droit au bail qui s'était tacitement reconduit le 15 août 2005, sans cependant rechercher comme elle y était pourtant invitée, si M. Z... avait eu l'intention de poursuivre le bail pour son habitation personnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 de la loi du 6 juillet 1989 et 1738 du code civil ;
3°/ que l'obligation mise à la charge du bailleur, par le juge, de restituer au preneur les lieux loués plus de sept ans après que ce dernier les eut quittés, au motif d'une reconduction tacite du contrat conclu ne peut, en cas d'inexécution, que se résoudre en dommages et intérêts ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1142 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que M. Z..., qui avait signé le bail avec M. X... avant son mariage, était titulaire à titre personnel du droit au bail et que lors du divorce seule la jouissance du domicile conjugal avait été attribuée à Mme Y... à titre provisoire, et exactement retenu que le nouveau bail entre Mme Y... et M. X..., proposé par courrier réceptionné par la locataire seule, était inopposable à M. Z..., la cour d'appel, qui a relevé que ce dernier n'avait jamais donné congé et que, dans son courrier du 27 octobre 2003, il avait fait part au bailleur de son intention de poursuivre le bail, en a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, exactement déduit que M. Z... était demeuré titulaire du bail auquel il n'avait jamais renoncé, que l'article 1751 du code civil maintenait sa cotitularité, peu important qu'il n'occupât pas le logement en raison de la situation de crise conjugale et que le bail s'était tacitement reconduit le 15 août 2002 et à nouveau le 15 août 2005 à son profit par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. X... ne faisait pas valoir d'impossibilité matérielle, la cour d'appel a pu le condamner à rétablir M. Z... dans la jouissance paisible des lieux loués et à lui en remettre les clés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros et rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur Z... est titulaire d'un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 d'une durée de trois ans à compter du 15 août 2005, d'avoir condamné Monsieur X... à rétablir Monsieur Z... dans la jouissance paisible dudit logement et à en lui restituer les clés sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, ce pendant une durée maximale de 12 mois, passé lequel délai il serait à nouveau statué et à verser à Monsieur Z... 5000 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la poursuite du bail au profit de M. Z... Considérant que M. Z..., qui a signé un bail le 26 juin 1996 avec M. X... avant son mariage, bail reconduit en 1999, est titulaire à titre personnel du droit au bail, et ni Mme Y..., ni M. X... ne pouvaient disposer du droit au bail de M. Z... sans l'accord de celui-ci puisque lors du divorce c'est seulement la jouissance du domicile conjugal qui a été attribuée à Mme Y... à titre de mesure provisoire.
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que le nouveau bail entre Mme Y... et M. X..., proposé par courrier du 26 avril 2002 réceptionné par Mme Y... seule, était inopposable à M. Z... qui aurait dû recevoir à sa dernière adresse connue une proposition de renouvellement ; Considérant que d'autre part, M. Z... n'a jamais donné congé, le fait d'avoir cédé à Mme Y... son droit à obtenir la restitution du dépôt de garantie étant sans effet sur le droit au bail ; qu'enfin M. Z..., dans son courrier du 27 octobre 2003, a fait part au bailleur de son intention de poursuivre le bail ; Considérant que c'est donc à tort que M. X... lui écrivait le 24 novembre 2003 en ces termes « contrairement à ce que vous indiquez vous n'êtes pas co-titulaire de ce bail, conclu le 29 juin 2002 entre Mme Y... et nous-mêmes après la résiliation qui vous a été régulièrement signifiée à tous les deux » ; Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a reconnu que M. Z... était un locataire évincé ; que toutefois, c'est à tort que les premiers juges ont ensuite considéré que rien ne permettait en pareil cas une réintégration forcée, les diverses circonstances de fait de l'espèce, à savoir le délai de 7 mois après avoir appris que son épouse avait donné congé avant d'introduire l'instance le 4 mai 2004, la radiation de l'instance pour défaut de diligences des parties le 2 septembre 2004, sa reprise seulement le 3 novembre 2005, l'absence de manoeuvre frauduleuse ou d'intention de nuire du bailleur, et le fait de ne plus occuper les lieux après la séparation d'avec son épouse, n'étant pas susceptibles de produire des conséquences juridiques sur le droit au bail dont M. Z... est demeuré titulaire et auquel il n'a jamais renoncé ; que le bail tacitement reconduit le 15 août 2002 au profit de M. Z..., et que l'article 1751 du Code Civil maintenait la co-titularité du bail à son profit, peu important qu'il n'occupât pas le logement en raison de la situation de crise conjugale ; Considérant qu'il y a lieu de dire que le bail du 26 juin 1996 : tacitement reconduit le 15 août 1999 et le 15 août 2002, a été à nouveau tacitement reconduit au profit de M. Z... le 15 août 2005, pour une durée de 3 ans, par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que M. X..., qui ne fait pas valoir d'impossibilité matérielle, sera en conséquence condamné à rétablir M. Z... dans la jouissance paisible des lieux loués et à lui en restituer les clés, sous astreinte provisoire de 30 par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, ce pendant une durée maximale de 12 mois, passé lequel délai il serait à nouveau statué ; Considérant, sur le préjudice subi par M. Z..., qu'il en justifie puisqu'il avait informé son bailleur par courrier du 27 octobre 2003 de ses intentions, le lui confirmant par la délivrance le 6 janvier 2004 d'une sommation, et faisant toujours état de son intention d'habiter, sans autres conditions ; que ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 5000 de dommages et intérêts que devra lui verser M. X..., lequel sera débouté de toutes ses demandes à l'encontre de M. Z... »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Attendu qu'il résulte des éléments versés aux débats que le bail consenti le 22 juillet 1996 par monsieur X... sur les lieux litigieux l'a été au profit de monsieur Serge Z... et madame Laurence Y..., ces derniers n'étant alors pas mariés ; Qu'à supposer que monsieur X... n'a pas eu connaissance du mariage de ses locataires intervenu le 27 juin 1997 comme il le soutient dans ses écritures, il lui appartenait en tout état de cause de délivrer congé ou de faire une proposition d'un nouveau bail à chacun des co-titulaires du contrat ; Que force est de constater que la proposition de renouvellement de bail avec augmentation de loyer, qui au demeurant ne satisfaisait manifestement pas les conditions de délais et de forme fixées par les dispositions d'ordre public de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989, a été faite par une seule lettre adressée à monsieur Z... et madame Y... le 26 avril 2002 ; Que seule madame Y... a accusé réception de cette proposition ; Que la rédaction du courrier laisse entendre que monsieur X..., qui certes adresse la lettre à ses deux locataires mais la commence en écrivant chère madame, en utilisant le singulier comme s'il n'avait plus qu'une seule locataire, savait que le couple s'était séparé et que monsieur Z... avait quitté les lieux ; Que ce dernier n'ayant pas donné congé, son défaut d'occupation ne pouvait être considéré comme définitive, monsieur X... avait l'obligation d'adresser la proposition de renouvellement à monsieur Z... à sa dernière adresse connue ; Que la proposition n'a pu donc valablement mettre fin au contrat de bail à l'égard de monsieur Z... ; Que madame Y... et monsieur X... indiquent dans leurs écritures qu'un nouveau bail a pris effet entre eux et à l'exclusion de monsieur Z... à compter du 29 juin 2002 ; Qu'aucun écrit n'est cependant versé aux débats ; Que la circonstance que la jouissance du domicile conjugal lui ait été attribué par l'ordonnance de non-conciliation n'autorisait pas madame Y... à disposer seule du droit au bail ; Qu'elle ne peut se prévaloir des termes du protocole d'accord signe avec son ex-époux en vue des régler les conséquences personnelles et patrimoniales du divorce dès lors que d'une part ce protocole est postérieur à la conclusion du nouveau bail et que d'autre part, il ne règle pas expressément le sort du droit au bail ; Que dès lors, le nouveau bail entre madame Y... et monsieur X... était certes valable mais inopposable à monsieur Z... »
1/ ALORS QUE le droit à la poursuite des relations contractuelles par tacite reconduction ou renouvellement du bail prévu par l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de congé valablement délivré par le bailleur, ne bénéficie qu'au preneur qui occupe effectivement les lieux loués à l'arrivée du terme du bail initial ; qu'il était constant en l'espèce que le preneur, Monsieur Z..., co-titulaire avec son épouse d'un bail que leur avait consenti le 22 juillet 1996 Monsieur X..., n'occupait plus les lieux loués depuis le mois de juillet 2001 ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que ce n'est que postérieurement que, par ordonnance de non-conciliation rendue le 7 février 2002, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris l'avait autorisé à résider séparément de son épouse et avait attribué à celle-ci la jouissance du domicile conjugal ; qu'en jugeant néanmoins qu'à défaut d'offre de renouvellement proposée par le bailleur à Monsieur Z... dans les formes requises par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail s'était, à l'égard de ce dernier, reconduit tacitement le 15 août 2002 lorsqu'à cette date, il n'occupait plus les lieux loués de son propre fait et n'avait pas manifesté l'intention de les occuper à nouveau, après le prononcé du divorce, la Cour d'appel a violé les articles 10 de la loi du 6 juillet 1989 et 1738 du code civil ;
2/ ALORS EN OUTRE QUE Monsieur X... faisait valoir que si Monsieur Z... avait sollicité la poursuite du bail le 27 octobre 2003, ce n'était nullement pour y habiter mais pour assurer le relogement de son ex-épouse et de ses enfants dans l'hypothèse où cette dernière n'aurait pas retrouvé de logement après avoir délivré son congé, ainsi qu'il ressortait du courrier qu'il avait adressé le même jour à celle-ci et qui était régulièrement versé aux débats (conclusions d'appel de l'exposant p 6) ; qu'en relevant que Monsieur Z... n'avait pas donné congé et avait, dans son courrier du 27 octobre 2003, fait part au bailleur de son intention de poursuivre le bail, pour en déduire qu'il était toujours titulaire de son droit au bail qui s'était tacitement reconduit le 15 août 2005, sans cependant rechercher comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur Z... avait eu l'intention de poursuivre le bail pour son habitation personnelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10 de la loi du 6 juillet 1989 et 1738 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à rétablir Monsieur Z... dans la jouissance paisible dudit logement et à en lui restituer les clés sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, ce pendant une durée maximale de 12 mois, passé lequel délai il serait à nouveau statué et à verser à Monsieur Z... 2000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
AUX MOTIFS QUE « toutefois, c'est à tort que les premiers juges ont ensuite considéré que rien ne permettait en pareil cas une réintégration forcée, les diverses circonstances de fait de l'espèce, à savoir le délai de 7 mois après avoir appris que son épouse avait donné congé avant d'introduire l'instance le 4 mai 2004, la radiation de l'instance pour défaut de diligences des parties le 2 septembre 2004, sa reprise seulement le 3 novembre 2005, l'absence de manoeuvre frauduleuse ou d'intention de nuire du bailleur, et le fait de ne plus occuper les lieux après la séparation d'avec son épouse, n'étant pas susceptibles de produire des conséquences juridiques sur le droit au bail dont M. Z... est demeuré titulaire et auquel il n'a jamais renoncé ; que le bail tacitement reconduit le 15 août 2002 au profit de M. Z..., et que l'article 1751 du Code Civil maintenait la co-titularité du bail à son profit, peu important qu 'il n'occupât pas le logement en raison de la situation de crise conjugale ; Considérant qu'il y a lieu de dire que le bail du 26 juin 1996 : tacitement reconduit le 15 août 1999 et le 15 août 2002, a été à nouveau tacitement reconduit au profit de M. Z... le 15 août 2005, pour une durée de 3 ans, par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant que M. X..., qui ne fait pas valoir d'impossibilité matérielle, sera en conséquence condamné à rétablir M. Z... dans la jouissance paisible des lieux loués et à lui en restituer les clés, sous astreinte provisoire de 30 par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, ce pendant une durée maximale de 12 mois, passé lequel délai il serait à nouveau statué »
ALORS QUE l'obligation mise à la charge du bailleur, par le juge, de restituer au preneur les lieux loués plus de sept ans après que ce dernier les ait quittés, au motif d'une reconduction tacite du contrat conclu, ne peut, en cas d'inexécution, que se résoudre en dommages et intérêts ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1142 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à verser à Monsieur Z... 5000 euros à titre de dommages et intérêts et 2000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
AUX MOTIFS QUE « Considérant, sur le préjudice subi par M. Z..., qu'il en justifie puisqu'il avait informé son bailleur par courrier du 27 octobre 2003 de ses intentions, le lui confirmant par la délivrance le 6 janvier 2004 d'une sommation, et faisant toujours état de son intention d'habiter, sans autres conditions ; que ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 5000 de dommages et intérêts que devra lui verser M. X..., lequel sera débouté de toutes ses demandes à l'encontre de M. Z... »
1/ ALORS QUE Monsieur X... faisait valoir que si Monsieur Z... avait sollicité la poursuite du bail le 27 octobre 2003, ce n'était nullement pour y habiter mais pour assurer le relogement de son ex épouse et de ses enfants dans l'hypothèse où cette dernière n'aurait pas retrouvé de logement après avoir délivré son congé, ainsi qu'il ressortait du courrier qu'il avait adressé le même jour à celle-ci et qui était régulièrement versé aux débats (conclusions d'appel de l'exposant p 6) ; qu'en relevant que Monsieur Z... avait, dans son courrier du 27 octobre 2003, fait part au bailleur de son intention de poursuivre le bail, pour en déduire qu'il avait subi un préjudice dans le fait de se le voir refuser, sans cependant rechercher comme elle y était pourtant invitée, si Monsieur Z... avait véritablement eu l'intention de poursuivre le bail pour son habitation personnelle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
2/ ALORS QUE dans son courrier adressé du 27 octobre 2003, Monsieur Z... écrivait à Monsieur X... : « Laurence Y... m'informe qu'elle vous a signifié son souhait de résilier le bail que vous avez bien voulu nous concéder au .... Je vous rappelle que je suis co-titulaire du bail et que je n'ai de mon côté, pas l'intention de le résilier » ; qu'en affirmant que dans ce courrier, Monsieur Z... faisait état de son intention d'habiter les lieux loués, la Cour d'appel a dénaturé la lettre précitée en violation de l'article 1134 du code civil.
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Bail d'habitation
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 10/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.