par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 9 novembre 2011, 10-20287
Dictionnaire Juridique
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Cour de cassation, 3ème chambre civile
9 novembre 2011, 10-20.287
Cette décision est visée dans la définition :
Bail d'habitation
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 avril 2010), que par acte du 8 octobre 2001, l'OPHLM 92, aux droits duquel vient l'établissement public Antony Habitat, a donné un appartement à bail à M. et Mme Laurent et Lise X... ; qu'après qu'un commandement de payer eut été notifié à l'un et à l'autre le 26 février 2004, le bailleur les a assignés pour voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; que Mme Arane Y..., qui avait épousé M. X... le 10 mai 2003, ce dont le bailleur n'avait pas été avisé, est volontairement intervenue à la procédure ; que, par arrêt du 6 décembre 2006, rendu en matière de référé, la résiliation du bail consenti à M. et Mme Laurent et Lise X... a été constatée, la cour d'appel disant n'y avoir lieu à statuer à l'égard de Mme Arane X... ; que cette dernière a, par la suite, assigné le bailleur pour le voir condamner à réaliser des travaux que rendrait nécessaires l'état des locaux et à lui délivrer quittances de loyers versés ;
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de dire recevables les demandes de Mme Arane X..., de condamner l'établissement public Antony Habitat à lui délivrer des quittances de loyers, et de désigner un expert sur l'état des locaux, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'ordonnance du 9 février 2006, puis de l'arrêt du 6 décembre 2006, rendus l'un et l'autre en présence de Mme Y..., le juge des référés a considéré que le bail du 8 octobre 2001 était résolu de plein droit, depuis le 27 avril 2004, puis ordonné l'expulsion de M. X... et de Mme Lise X..., et de tous occupants de leur chef ; que cette décision exclut que le bail du 8 octobre 2001 puisse survivre ; que si la décision du juge des référés n'a qu'une autorité provisoire, ce qui autorise à remettre en cause la solution retenue, dans le cadre d'une instance devant le juge du fond ayant le même objet, en revanche, la solution retenue s'impose peu important qu'elle émane du juge des référés dès lors que l'instance à propos de laquelle elle est invoquée a un autre objet ; qu'appelés à statuer sur une demande visant à la délivrance de quittances, ou à la prescription d'une expertise, les juges du fond étaient donc tenus de considérer, conformément à l'ordonnance du 9 février 2006 et à l'arrêt du 6 décembre 2006, que le bail du 8 octobre 2001 était résolu et que toute personne occupant le local avait l'obligation de l'évacuer ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 488 du code de procédure civile ;
2°/ que lorsque deux conjoints sont cotitulaires du bail, et que le mariage est dissout par divorce, les deux conjoints conservent leur qualité de locataire, à l'égard du bailleur, jusqu'à la transcription du jugement de divorce ; que la circonstance que les deux conjoints conservent leur qualité de locataire à l'égard du bailleur fait obstacle à ce que, si l'un des deux conjoints s'est remarié, le second époux puisse devenir co-titulaire du bail par application de l'article 1751 du code civil ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans s'expliquer sur la transcription du jugement de divorce prononcé entre M. X... et Mme Lise X..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1751 du code civil ;
3°/ qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire, ayant été délivré le 26 février 2004, sans être suivi d'effet, le bail doit être regardé comme résilié à compter du 27 avril 2004 ; qu'en cas de mariage du titulaire du bail, ou de remariage du titulaire du bail, le conjoint ne peut invoquer l'inopposabilité des actes accomplis à l'égard du titulaire originaire du bail que s'il est établi que le bailleur a été informé de son existence ; que faute d'avoir recherché si tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale, au regard des articles 1134, alinéa 3, du code civil, et 1751 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... et Mme Y... s'étaient mariés le 10 mai 2003, que le logement loué constituait leur habitation et que l'arrêt rendu le 6 décembre 2006 ne visait que M. X... et Mme Lise X... et disait n'y avoir lieu à statuer à l'égard de Mme Y..., épouse X..., volontairement intervenue à l'instance, le bailleur n'ayant pas demandé que la résiliation du bail lui soit déclarée opposable en conséquence de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui n'étaient pas demandées et, de surcroît, inopérantes en l'état de ses constatations, en a déduit à bon droit que Mme Arane X... avait conservé la cotitularité légale du bail et que sa demande était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Antony habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Antony habitat à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Antony habitat ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Antony habitat
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré recevables les demandes de Mme Y... et enjoint à ANTONY HABITAT (anciennement OFFICE PUBLIC D'HLM DE LA VILLE D'ANTONY) de produire les quittances de loyers depuis février 2006, ensemble fait droit à la demande principale de Mme Y... visant à la nomination d'un expert ;
AUX MOTIFS QUE « l'Office Public de l'Habitat de la Ville d'Antony soulève l'irrecevabilité des demandes en raison du défaut de qualité pour agir de Mme Arane Y..., faisant valoir que M. Laurent X... est occupant sans droit ni titre du logement en cause en vertu de l'ordonnance de référé du 9 février 2006, confirmée par arrêt du 6 décembre 2006, que Mme Arane Y... est occupante du chef de M. Laurent X... et que celle-ci ne peut prétendre être titulaire du bail qui est résilié ; que l'Office précise que seuls M. Laurent et Mme Lise X..., sa première femme, étaient titulaires du bail et qu'il n'a jamais été informé du changement de la situation matrimoniale de M. Laurent X... ; qu'en application de l'article 1751 du Code civil le droit au bail du logement qui sert effectivement de logement aux deux époux est réputé appartenir à l'un ou l'autre des époux, nonobstant toute convention contraire, même si le bail a été conclu avant le mariage ; qu'en l'espèce il n'est pas discuté que l'appartement du ... est le logement des époux Laurent X...- Arane Y... ; que ceux-ci sont mariés depuis le 10 mai 2003 (copie de l'acte de mariage est produite) ; que conformément à l'article 1751 du Code civil, Mme Arane Y... et M. Laurent X... doivent être regardés chacun comme titulaires, à titre personnel, du bail ; qu'en outre les décisions des 9 février et 6 décembre 2006 ne visent que M. Laurent X... et sa première épouse Mme Lise X... et non Mme Arane Y... qui était pourtant intervenue volontairement devant le Juge des référés du tribunal d'instance d'Antony ; qu'en conséquence les demandes de Mme Arane Y..., co-titulaire du bail et non visée par les décisions judiciaires antérieures, sont recevables » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QU'aux termes de l'ordonnance du 9 février 2006, puis de l'arrêt du 6 décembre 2006, rendus l'un et l'autre en présence de Mme Y..., le juge des référés a considéré que le bail du 8 octobre 2001 était résolu de plein droit, depuis le 27 avril 2004, puis ordonné l'expulsion de M. Laurent X... et de Mme Lise X..., et de tous occupants de leur chef ; que cette décision exclut que le bail du 8 octobre 2001 puisse survivre ; que si la décision du juge des référés n'a qu'une autorité provisoire, ce qui autorise à remettre en cause la solution retenue, dans le cadre d'une instance devant le juge du fond ayant le même objet, en revanche, la solution retenue s'impose peu important qu'elle émane du juge des référés dès lors que l'instance à propos de laquelle elle est invoquée a un autre objet ; qu'appelés à statuer sur une demande visant à la délivrance de quittances, ou à la prescription d'une expertise, les juges du fond étaient donc tenus de considérer, conformément à l'ordonnance du 9 février 2006 et à l'arrêt du 6 décembre 2006, que le bail du 8 octobre 2001 était résolu et que toute personne occupant le local avait l'obligation de l'évacuer ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 488 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré recevables les demandes de Mme Y... et enjoint à ANTONY HABITAT (anciennement OFFICE PUBLIC D'HLM DE LA VILLE D'ANTONY) de produire les quittances de loyers depuis février 2006, ensemble fait droit à la demande principale de Mme Y... visant à la nomination d'un expert ;
AUX MOTIFS QUE « l'Office Public de l'Habitat de la Ville d'Antony soulève l'irrecevabilité des demandes en raison du défaut de qualité pour agir de Mme Arane Y..., faisant valoir que M. Laurent X... est occupant sans droit ni titre du logement en cause en vertu de l'ordonnance de référé du 9 février 2006, confirmée par arrêt du 6 décembre 2006, que Mme Arane Y... est occupante du chef de M. Laurent X... et que celle-ci ne peut prétendre être titulaire du bail qui est résilié ; que l'Office précise que seuls M. Laurent et Mme Lise X..., sa première femme, étaient titulaires du bail et qu'il n'a jamais été informé du changement de la situation matrimoniale de M. Laurent X... ; qu'en application de l'article 1751 du Code civil le droit au bail du logement qui sert effectivement de logement aux deux époux est réputé appartenir à l'un ou l'autre des époux, nonobstant toute convention contraire, même si le bail a été conclu avant le mariage ; qu'en l'espèce il n'est pas discuté que l'appartement du ... est le logement des époux Laurent X...- Arane Y... ; que ceux-ci sont mariés depuis le 10 mai 2003 (copie de l'acte de mariage est produite) ; que conformément à l'article 1751 du Code civil, Mme Arane Y... et M. Laurent X... doivent être regardés chacun comme titulaires, à titre personnel, du bail ; qu'en outre les décisions des 9 février et 6 décembre 2006 ne visent que M. Laurent X... et sa première épouse Mme Lise X... et non Mme Arane Y... qui était pourtant intervenue volontairement devant le Juge des référés du tribunal d'instance d'Antony ; qu'en conséquence les demandes de Mme Arane Y..., co-titulaire du bail et non visée par les décisions judiciaires antérieures, sont recevables » (arrêt, p. 5 et 6) ;
ALORS QUE, premièrement, lorsque deux conjoints sont cotitulaires du bail, et que le mariage est dissout par divorce, les deux conjoints conservent leur qualité de locataire, à l'égard du bailleur, jusqu'à la transcription du jugement de divorce ; que la circonstance que les deux conjoints conservent leur qualité de locataire à l'égard du bailleur fait obstacle à ce que, si l'un des deux conjoints s'est remarié, le second époux puisse devenir co-titulaire du bail par application de l'article 1751 du Code civil ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans s'expliquer sur la transcription du jugement de divorce prononcé entre M. Laurent X... et Mme Lise X..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1751 du Code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, ayant été délivré le 26 février 2004, sans être suivi d'effet, le bail doit être regardé comme résilié à compter du 27 avril 2004 ; qu'en cas de mariage du titulaire du bail, ou de remariage du titulaire du bail, le conjoint ne peut invoquer l'inopposabilité des actes accomplis à l'égard du titulaire originaire du bail que s'il est établi que le bailleur a été informé de son existence ; que faute d'avoir recherché si tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale, au regard des articles 1134 alinéa 3 du Code civil, et 1751 du Code civil.
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Bail d'habitation
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 09/05/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.