par Serge Braudo
Conseiller honoraire à la Cour d'appel de Versailles
Cass. civ. 3, 13 juillet 2017, 16-19127
Dictionnaire Juridique
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit informatique |
Cour de cassation, 3ème chambre civile
13 juillet 2017, 16-19.127
Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Constituer
Déshérence
Fond
Grief
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que l'arrêt attaqué (Besançon, 19 avril 2016) fixe les indemnités de dépossession revenant à la société Physenti, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Besançon, d'une parcelle et de lots de copropriétés lui appartenant ;
Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu'il est formé par Mme X..., contestée par la défense :
Attendu que Mme X... n'a pas qualité pour critiquer sur le fond une décision rendue dans une instance dans laquelle son intervention a été déclarée irrecevable ;
Que le pourvoi, en ce qu'il est formé par Mme X..., est irrecevable ;
Sur le moyen unique, pris en ses première à onzième branches et en ses quatorzième à dix-septième branches, ci-après annexé :
Attendu que la société Physenti, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité de dépossession à un euro ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu, par motifs adoptés, que les caractéristiques matérielles et juridiques des biens, ayant fait l'objet d'accords amiables entre l'expropriant et divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique, n'étaient pas comparables aux biens à évaluer, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, écarter ces termes de référence ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la valeur vénale des biens expropriés était négative compte tenu des abattements dont elle a souverainement estimé qu'ils étaient justifiés, notamment en raison des coûts de démolition et de dépollution ainsi que des contraintes liées à l'existence d'une copropriété, la cour d'appel, qui a, sans fixer d'indemnité symbolique et répondant aux conclusions prétendument délaissées, évalué l'indemnité de dépossession au montant de un euro offert par l'expropriant, a légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique, pris en ses douzième et treizième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivé sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE IRRECEVABLE le pourvoi en ce qu'il est formé par Mme X... ;
REJETTE le pourvoi formé par la société Physenti, prise en la personne de son liquidateur judiciaire ;
Condamne la société Physenti, prise en la personne de son liquidateur judiciaire société Etude Stephanie Bienfait, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Etude Stephanie Bienfait, ès qualités, Mme X..., ès qualités.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 1 euro l'indemnité de dépossession due par la Ville de BESANCON à la SARL PHYSENTI au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section DH n° 140, DH 81 et DH 142 ;
Aux motifs propres, sur le montant de l'indemnité d'expropriation, que les parcelles qui ont fait l'objet d'expropriation au profit de la Ville de Besançon sont localisées sur l'ancien site industriel des Prés de Vaux, devenu depuis 1987 une friche Industrielle ; qu'après avoir été classées dans le PLU de cette commune en zone UB (sous-secteur UB 3) pour les parcelles DH 81 et DH 142, en zone Upz pour la parcelle DH 140, lesdites parcelles sont aujourd'hui situées en zone NL, zone naturelle du PLU, par l'effet d'un arrêté préfectoral en date du 17 juin 2013 ;que les parcelles considérées sont localisées en zone jaune du plan de prévention des risques d'inondation ; qu'elles se trouvent par là même soumises à un certain nombre de contraintes ; que d'autre part les parcelles DH 81 et DH 142 sont des immeubles régis par la législation visant à régler le statut de la copropriété ; qu'il résulte des explications des parties et des pièces produites aux débats que les parcelles DH 81 et DH 142 sont occupées par des bâtiments inutilisés depuis une trentaine d'années dont une partie a été dépecée par une entreprise de récupération de métaux ; que ces bâtiments sont donc aujourd'hui dans un grand état de délabrement, situation qui a conduit la Ville de Besançon à prendre plusieurs arrêtés de péril imminent et à se substituer au propriétaire des biens pour les sécuriser ; que d'autre part sur la parcelle DH 140 sont implantées quatre citernes métalliques d'hydrocarbures ; qu'en application de l'article L. 13-15 devenu aujourd'hui l'article L.322-2 du code de 1'expropriation, il y a lieu, pour parvenir à une évaluation des biens expropriés, de prendre en considération l'usage effectif des immeubles et l'ensemble des droits réels immobiliers tels qu'ils existaient un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique ; qu'en l'espèce, cette enquête ayant débuté le 21 novembre 2012, la date de référence doit donc être fixée au 21 novembre 2011 ; qu'il y a lieu de rappeler qu'à cette date les parcelles étaient classées en zone UB pour les parcelles DH 81 et DH 142, en zone Upz pour la parcelle DH 140 du PLU de la Ville de Besançon ; qu'il convient de préciser pour la clarté de l'exposé que les parcelles litigieuses ont fait l'objet le 7 août 2009 d'une déclaration d'intention d'aliéner au prix de 10.250.000 € au bénéfice de la Sci Resi ; que par décision du 6 novembre 2009, la Ville de Besançon a fait le choix d'exercer son droit de préemption urbain ; que lors de la procédure qui avait été alors initiée devant le juge de l'expropriation, une expertise avait été ordonnée ; que quand bien même cette procédure n'a été menée à son terme suite au retrait du bien de la vente, le rapport déposé en son temps par l'expert procure d'utiles informations et avis et ce d'autant que son analyse a été réalisée à l'aune du classement des parcelles en zones UB et UP du PLU ;
1- Sur la méthode par comparaison, que dans leurs écritures les appelantes ont recours à cette méthode d'évaluation, s'appuyant pour ce faire sur quatre cessions réalisées au profit de la Ville de Besançon ; qu'elles obtiennent ainsi une fourchette de prix oscillant entre 5.488.920 € et 19.439.925 € ; qu'un tel différentiel met en avant le caractère peu fiable d'une telle méthode ;que l'expert judiciaire a pour sa part écarté cette méthode de valorisation des biens, la qualifiant d'hasardeuse et d'aléatoire compte-tenu des spécificités du site, des nombreux paramètres entrant en jeu dans la constructibilité du terrain et de ses diverses contraintes ; que les résultats obtenus par cette méthode tiennent à l'insuffisance du nombre de ventes retenues pour constituer un panel de références ; qu'elle conduit ainsi à des comparaisons inappropriées et ne peut dès lors être utilisée dans la présente affaire ;
2- Sur la méthode de valorisation des existants par la réhabilitation, que dans ses conclusions l'expert judiciaire excluait, eu égard aux caractéristiques intrinsèques des bâtiments, toute réhabilitation conduisant à faire cohabiter appartements, bureaux et locaux d'activité en raison des coûts de démolition très importants qu'une telle opération générerait et de l'absence de certitude de trouver des acquéreurs compte tenu du caractère pléthorique du marché immobilier en matière de locaux neufs ; que pour justifier cette position l'homme de l'art expliquait également dans son rapport qu'en raison des contraintes imposées par le P.P.R.I., seuls les niveaux situés en dessus de la crue de référence pourraient être utilisés et ce, quel que soit leur usage ; que cette contrainte conduisait à exclure tout-projet de réhabilitation neutralisant les rez-de-chaussée aux fins d'utilisation à usage de parking, sauf à prévoir leur surélévation à plus de 1,20 mètre ou à organiser un site de repli vers un lieu non inondable ; que l'homme de l'art concluait qu'une reconversion du site en activité commerciale de type galerie marchande n' était dès lors pas sérieusement envisageable ; que l'expert faisait aussi observer que l'importance de la surface développée - soit une surface de plus de 76.000 m2 de Shon, ne permettait d'envisager qu'une affectation à usage de bureau mais que la durée d'écoulement du disponible serait par trop importante compte-tenu du caractère étroit et limité du marché bisontin en la matière ;qu'il échet de constater que les parties ne concluent pas dans leurs écritures au recours à cette méthode pour la valorisation des immeubles expropriés ; qu'elle ne sera donc pas retenue ;
3- Sur la méthode de valorisation des biens par récupération foncière, que les parties préconisent principalement de se référer à cette méthode qui consiste à valoriser les terrains à partir des droits à construire existants tout en prenant en compte les différents contraintes et aléas ; qu'il y a lieu d'observer à la lecture des conclusions des parties que celles-ci s'accordent en définitive pour fixer les droits à construire des parcelles DH 81 et DH 142 à 43.233 m2 ; que s'agissant de la valeur du mètre carré de Shon les appelantes se réfèrent à une expertise non contradictoire, effectuée à leur demande ; que pour déterminer un prix moyen du mètre carré de la Shon, l'expert a analysé un certain nombre de ventes réalisées sur la commune de Besançon, orientant plus particulièrement son étude sur les permis de construire déposés et obtenus ; que selon ses conclusions, il y aurait lieu de retenir un prix moyen au mètre carré de Shon de 390 € ramené à 120 € pour une opération à caractère social ;que la Ville de Besançon critique cette méthode en mettant en avant son caractère incertain ; qu'elle explique en effet qu'il n'est pas établi que l'ensemble des possibilités constructibles de ces terrains aient été entièrement utilisées dans les demandes de permis de construire et qu'elles soient donc comparables à celles des terrains expropriés ; qu'elle fait également observer que les ventes retenues, réalisées par des aménageurs et professionnels de l'immobilier, portent sur des terrains à bâtir déjà viabilisés et vierges de toutes contraintes administratives ou physiques ; qu' elle souligne enfin qu'aucune des ventes prises en référence ne concerne des friches industrielles ;que le commissaire du gouvernement conteste aussi cette approche, considérant que les actes notariés produits ne permettent tout au plus de calculer qu'un tarif au mètre carré de surface cadastrale et que celle-ci est en principe égale à la Shon sauf si le COS est supérieur à 1 ; qu'il estime en conséquence que les prix au mètre carré retenus par les appelantes pour les ventes référencées ne constituent en réalité que des extrapolations ;
que l'expert judiciaire suggérait pour sa part une méthode de valorisation très différente qu'il convient d'étudier ; que l'homme de l'art a dans un premier temps étudié les programmes immobiliers proposés à la commercialisation sur la Ville de Besançon, parvenant à un prix moyen au mètre carré oscillant entre 2500 € et 3200 € ttc ; qu'il a ensuite affiné ce résultat en y intégrant diverses informations relatives au marché locatif local, au logement social et à l'évolution démographique, lesdites données ayant été fournies par la Chambre départementale des Notaires du Doubs, par le Crédit Foncier de France, par PINSEE et le plan d'aménagement de développement durable de la commune ; qu'il a enfin corrigé le tout en prenant en compte le caractère dissuasif de la localisation du bien en zone inondable ; qu'il en a conclu à un prix de commercialisation de 2.600 € le mètre carré ;que pour déterminer la valeur du mètre carré de Shon l'expert a appliqué une charge foncière moyenne de 6 % prenant en compte la localisation du bien par rapport au centre de la commune, le surcoût généré par les risques d'inondation, l'importance de la viabilité à réaliser ainsi que les coûts des aménagements extérieurs ; qu'il est ainsi parvenu au prix de 160 € le mètre carré de Shon ; que pour la part de logements sociaux, imposé à hauteur de 20 %, par le plan d'aménagement de développement durable, il a retenu une valeur de 80 € le m2; que ce mode d'évaluation tient compte non seulement de la réalité du marché local en matière de commercialisation d'immeubles mais surtout des nombreuses contraintes et spécificités des biens expropriés ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a repris la valorisation obtenue par cette méthode ;qu'il convient d'ajouter que la présente cour avait également retenu les préconisations de l'expert judiciaire dans son arrêt rendu le 3 octobre 2012 dans le cadre de la procédure de préemption initiée par la Ville de Besançon ; que ladite valorisation requiert un certain nombre d'abattements résultant des éléments suivants : coût de la démolition des existants, inclusion des terrains dans une copropriété, coûts générés par localisation des terrains en zone jaune du P.P.R.I., contraintes due à la soumission des biens à un P.A.P.A.;que les appelantes contestent certains de ces abattements, dans leur principe ou dans leurs montants ; qu'il a été répondu à tous leurs arguments par le premier juge dans des motifs pertinents que la cour adopte ; que sa décision sera donc également confirmée sur ces points ; qu'enfin s'agissant de la parcelle DH140 classée en zone UP du PLU, d'une surface totale de 1.323 m2 et sur laquelle ont été installées quatre cuves d'hydrocarbures, l'expert judiciaire avait retenu une valeur de 24 € le m2, laquelle n'est pas contestée par les appelantes dans leurs conclusions ; qu'il s'ensuit une valorisation du terrain à la somme de 31.752 € ; qu'il convient de déduire le coût du démantèlement des cuves, soit la somme 47.000 € ; qu'il en résulte une valeur négative du terrain ; qu'il échet en conclusion d'approuver la décision entreprise en ce qu'après avoir apprécié les droits constructibles des immeubles expropriés à la date de référence, elle a constaté, au jour de son prononcé, que la valeur desdits immeubles était négative et a fixé à un euro le montant de l'indemnité de dépossession due à la Sarl Physenti ;
Et aux motifs expressément adoptés du Premier juge, sur la valorisation du bien exproprié, que la Ville offre une indemnité de un euro sur la base d'un arrêt définitif de la cour d'appel de BESANÇON en date du 3 octobre 2012 confirmant le jugement rendu par le tribunal de grande instance de BESANÇON le 14 octobre 2011 dans le cadre de la procédure de préemption initiée par la Ville de BESANÇON à l'occasion d'une DIA de la SARL PHYSENTI sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire de M Y..., déterminée comme suit : -SHON potentielle en fonction d'un coefficient d'occupation des sols en zone UB3 de 40% de la hauteur maximale autorisée (R+3) et des contraintes liées aux risques d'inondation : 38600 m2 sur la base de 160 € le m2 et de 80 € pour 20% de logements sociaux soit une valeur de terrain nu, aménagé pour les constructions 5 560 000 €, -frais de démolition 2 600 000 €, -création d'une desserte routière hors d'eau imposée par le PPRI 800 000 €, -coût de dépollution et de désamiantage 4 400 000 €, d'où une valeur résiduelle de -2 240 000 € ; la société PHYSENTI demande à voir déclarer cette offre non satisfactoire et fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 8 700 000 € selon la méthode de récupération foncière et à 8 700 000 € à minima et 19 439 925 € au maximum selon la méthode de comparaison ; au terme des articles L. 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation, l'estimation des biens expropriés doit être faite à la date de la décision de première instance en fonction de la consistance de ces biens à la date de l'ordonnance d'expropriation ; l'usage et les règles d'urbanisme sont appréciés à la date de référence ; les possibilités légales de construction applicables à la zone où sont situés les biens sont les mêmes que celles qui existaient à la date de référence retenue par le jugement du 14 octobre 2011 à savoir la date d'opposabilité du PLU approuvé le 5 juillet 2007 ;
Sur la valeur des biens selon la méthode de la récupération foncière, la partie expropriée invoque 14 références de ventes de terrains à bâtir intervenues entre novembre 2009 et décembre 2013 sur la commune de BESANÇON et sur les communes limitrophes et estime que la valeur au m2 de SHON doit être fixée à 390 € et à 120 € pour les logements sociaux ; les termes de comparaison antérieurs au jugement du 14 octobre 201 n'ont pas à être pris en considération au motif que l'arrêt confirmant le jugement a autorité de la chose jugée en ce qui concerne la valeur des terrains à bâtir à la date du jugement de première instance ; pour les 11 références postérieures, la partie expropriée se prévaut d'une valeur au m2 calculée par rapport à la surface de planchers ; or seul le prix par m2 de SHON serait pertinent, les prix des terrains à bâtir concernant des immeubles collectifs se déterminant par rapport aux possibilités de construction et non pas par référence à la surface existante de la construction ; si l'on se base sur la surface cadastrale laquelle correspond en principe à la SHON sauf hypothèse où le COS est supérieur à 1, les actes notariés produits contredisent les prétentions de la défenderesse comme ne faisant pas apparaître de valeur moyenne supérieure aux 160 € retenus par les précédentes décisions ; la SARL PHYSENTI soutient à juste titre qu'au regard des règles de la copropriété, les droits à construire résultant de l'application du COS devaient être calculés sur l'ensemble de la superficie de la propriété et non pas seulement sur l'emprise des bâtiments existants au sol et qu'ils s'établissent en conséquence à 43 233 m2 dont 8 646,60 m2 de logements sociaux et non pas à 38 600 m2 comme retenu par l'expert judiciaire ; l'expert Y... a retenu, sur la base des calculs de son sapiteur, la société HUB ENVIRONNEMENT, un coût de dépollution de 4 400 000 € et un coût de démolition de 600 000 € soit un total de 7 000 000 € ; la société PHYSENTI invoque l'étude d'impact présente dans le dossier de DUP selon laquelle le montant de la démolition et de la décontamination du site est estimée à 5 000 000 € et qu'il y a lieu de la tenir pour référence du calcul de la valeur finale de la récupération foncière ; l'évaluation chiffrée dans le projet urbain des Prés de Vaux figurant au dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique est une appréciation sommaire des dépenses insuffisante à remettre en cause le montant évalué dans le cadre des opérations expertales contradictoirement réalisées ; l'expert judiciaire a effectué un abattement de 15% prenant en compte l'existence d'une copropriété ; la société PHYSENTI estime que les sujétions liées à l'existence de la copropriété ont déjà été prises en compte dans la mesure où le calcul de ses droits à bâtir s'est fait à proportion des millièmes des parties communes qu'elle détient dans la copropriété et que cet abattement n'a pas lieu d'être ; toutefois, l'existence d'une copropriété engendre un certain nombre de contraintes pour les copropriétaires ; ainsi les dispositions d'ordre public du droit de la copropriété interdisent sauf unanimité des copropriétaires, de porter atteinte à la destination de l'immeuble et rendent impossible toute perspective de réhabilitation et de valorisation des immeubles industriels qui auraient pour conséquence de changer leur vocation ; en outre, la copropriété est en déshérence ;c'est par conséquent par une exacte appréciation que l'expert a appliqué une moins value de 15% ; l'expert a également retenu un abattement de 10% lié au risque PPRI dont il est acquis qu'il est à l'origine de contraintes constructives coûteuses qui justifient l'application d'une décote à la valeur du terrain ; la SARL PHYSENTI fait valoir que les sujétions liées au risques du PPRI ne sont plus justifiées au motif qu'il ressort de l'étude hydraulique préalable que l'aléa ne sera pas aggravé par l'opération et que l'effet de protection sera conservé, qu'il n'y a donc pas de risque et que cet abattement est inutile dans la mesure où il aurait pour effet de réaliser une double pénalisation due au plan de prévention des risques des inondations ; seules doivent être prises en compte les possibilités de construction existantes au 21 novembre 2011 s'agissant de la date de référence et les résultats de l'étude hydraulique postérieure n'ont pas à être pris en considération ;en outre, l'étude hydraulique menée dans le cadre du projet urbain des Prés de Vaux prend en compte l'ensemble des aménagements prévus dans ce quartier, ces aménagements ne pouvant être réalisés par le seul propriétaire des lots de copropriété en litige ; l'absence d'incidence retenue par cette étude est permise notamment par la création d'un parc à remplacement même des biens en litige permettant l'expansion des éventuelles crues ; la société PHYSENTI soutient également que les sujétions liées au PAPA ne devraient pas être prises en comptes puisque celui-ci est venu à expiration en juillet 2012 ; cette sujétion doit néanmoins être prise en compte comme existante à la date de référence ci dessus rappelée ; la circonstance que le PAPA soit arrivé à échéance en juillet 2012 n'est pas de nature à remettre en cause les sujétions existantes à la date de référence ; ainsi, même après avoir pris en considération la SHON applicable de 43 233 m2, la valeur des biens expropriés selon la méthode de la récupération foncière reste négative ;
Sur la valeur des biens selon la méthode de la récupération foncière, la SARL PHYSENTI invoque les accords amiables intervenus avec certains des copropriétaires de l'ancienne usine RHODIACETA pour établir une comparaison relative à la valeur effective des biens en litige et applique à la valeur par comparaison obtenue de 115 € le m2, la surface de plancher de ses bâtiments actuels soit 76 235 m2 ; les cessions citées par la partie expropriée ne correspondent pas à des biens comparables : il s'agit de biens bâtis à usage d'atelier, dépôt et stockage, donc abritant une activité économique et, à ce titre, évalués en poursuite d'usage, et non de friches industrielles. Ils ne sauraient par conséquent fournir des termess de comparaison pertinents pour déterminer la valeur du bien de type friche industrielle à évaluer ; en outre, les bâtiments constituant les lots de la société PHYSENTI sont insusceptibles d'être réhabilités et seule une opération de démolition-construction est envisageable ; il en résulte que les surfaces de plancher qui existaient dans ses bâtiments ne correspondent à aucun élément de valeur ; le calcul de la défenderesse opéré par référence à ces surfaces pour déterminer la valeur des biens expropriés est dès lors dépourvu de toute pertinence ;il en résulte que les valeurs retenues par la société PHYSENTI par comparaison ne peuvent pas servir de base de calcul de la valeur des biens en litige ; la seule référence pertinente est celle qui résulte de l'arrêt de la cour d'appel de BESANÇON en date du 3 octobre 2012, s'agissant d'une décision de justice définitive portant de surcroît sur les mêmes biens ; en application de l'article R. 13-46 du code de l'expropriation, s'agissant de biens notoirement destinés à la vente, il n'y a pas lieu à attribution d'une indemnité de remploi ; il convient en conséquence de fixer à 1 € l'indemnité de dépossession due à la société PHYSENTÏ ;
Alors, d'une part, que la privation d'un bien ne peut pas donner lieu à une indemnisation symbolique ; qu'en fixant à 1 euro l'indemnité de dépossession due par la Ville de BESANCON à la SARL PHYSENTI au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section DH n° 140, DH 81 et DH 142, la Cour d'appel, qui a ainsi alloué à l'expropriée une indemnité symbolique, a violé l'article L 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation, ensemble l'article 545 du code civil et l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;
Alors, d'autre part, que la privation d'un bien doit donner lieu à une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien, ce qui exclut qu'elle puisse être symbolique ; qu'en fixant à 1 euro l'indemnité de dépossession due par la Ville de BESANCON à la SARL PHYSENTI au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section DH n° 140, DH 81 et DH 142, la Cour d'appel, qui a ainsi alloué à l'expropriée une indemnité symbolique, a violé l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Alors, de troisième part, que la valeur d'un tènement foncier composé d'une bande de terrain de 1323 m2, supportant quatre citernes à hydrocarbures, ainsi que de différents lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier à usage d'activité industrielle, artisanale et commerciale, constitué de deux parcelles bâties de 42.252 et 2.041 m2, pour une emprise au sol de 32.164 m2, le tout d'une surface de 33.487 m2, pour 43.233 m2 de droits à construire, ne peut pas être négative ; qu'en retenant que tel serait le cas des biens expropriés, eu égard aux différents abattements qu'il y aurait eu lieu de pratiquer sur leur valeur brute, la Cour d'appel a violé l'article L 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation, ensemble l'article 545 du code civil et l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ;
Alors, de quatrième part, que la privation d'un bien doit donner lieu à une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ; que la valeur d'un tènement foncier composé d'une bande de terrain de 1323 m2, supportant quatre citernes à hydrocarbures, ainsi que de différents lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier à usage d'activité industrielle, artisanale et commerciale, constitué de deux parcelles bâties de 42.252 et 2.041 m2, pour une emprise au sol de 32.164 m2, le tout d'une surface de 33.487 m2, pour 43.233 m2 de droits à construire, ne peut pas être négative ; qu'en retenant que tel serait le cas des biens expropriés, eu égard aux différents abattements qu'il y aurait eu lieu de pratiquer sur leur valeur brute, la Cour d'appel a violé l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Alors, de cinquième part, que le juge de l'expropriation doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; qu'en considérant que les quatre cessions réalisées au profit de la Ville de BESANCON sur lesquelles s'appuyaient les appelantes n'étaient pas pertinentes, la méthode par comparaison dans le cadre de laquelle elles étaient ainsi invoquées n'étant pas appropriée, sans rechercher si deux de ces cessions - SCI LES PRES DE VAUX : 184.100 euros ; société TEREVA : 1.200.000 euros- portant sur des lots de la même copropriété sise ... dont elle était devenue propriétaire par l'effet de la même ordonnance d'expropriation, ne s'analysaient pas en des accords amiables, ainsi que l'indique le jugement entrepris, dont elle devait tenir compte, d'office le cas échéant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation ;
Alors, de sixième part, qu'en écartant les deux cessions portant sur des lots de la même copropriété sise ... dont la ville de BESANCON était devenue propriétaire par l'effet de la même ordonnance d'expropriation, lesquelles, indique le jugement entrepris, s'analysaient en des accords amiables, la Cour d'appel a méconnu le principe d'égalité de traitement entre les différents titulaires de droits sur des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique qui s'évince de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation ;
Alors, de septième part, qu'en écartant les deux cessions portant sur des lots de la même copropriété sise ... dont la ville de BESANCON était devenue propriétaire par l'effet de la même ordonnance d'expropriation, lesquelles, indique le jugement entrepris, s'analysaient en des accords amiables, la Cour d'appel a méconnu le principe d'égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques garanti par les articles 1er, 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 2 de la Constitution du 4 octobre 1958 ;
Alors, de huitième part, que toute personne a droit au respect de ses biens et que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que la jouissance de ce droit doit être assurée sans distinction aucune et qu'une différence de traitement entre les personnes doit être fondée sur une justification objective et raisonnable ; qu'en écartant les deux cessions portant sur des lots de la même copropriété sise ... dont la ville de BESANCON était devenue propriétaire par l'effet de la même ordonnance d'expropriation, lesquelles, indique le jugement entrepris, s'analysaient en des accords amiables, la Cour d'appel, qui a ainsi consacré une différence de traitement entre expropriés, a violé l'article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 1er du Premier protocole additionnel à cette Convention ;
Alors de neuvième part, qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, pour écarter les accords amiables qui étaient invoqués, que « les cessions citées par la partie expropriée ne correspondent pas à des biens comparables : il s'agit de biens bâtis à usage d'atelier, dépôt et stockage, donc abritant une activité économique et, à ce titre, évalués en poursuite d'usage, et non de friches industrielles. Ils ne sauraient par conséquent fournir des termes de comparaison pertinents pour déterminer la valeur du bien de type friche industrielle à évaluer », sans indiquer en quoi ces accords amiables ne pouvaient pas fournir des termes de comparaison pertinents en tant qu'ils faisaient état, de façon distincte, de la valeur vénale des biens considérés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation, du principe d'égalité de traitement entre les différents titulaires de droits sur des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique qui s'évince de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation, du principe d'égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques garanti par les articles 1er, 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 2 de la Constitution du 4 octobre 1958 et de l'article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 1er du Premier protocole additionnel à cette Convention ;
Alors de dixième part, qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, pour écarter les accords amiables qui étaient invoqués, que « les cessions citées par la partie expropriée ne correspondent pas à des biens comparables : il s'agit de biens bâtis à usage d'atelier, dépôt et stockage, donc abritant une activité économique et, à ce titre, évalués en poursuite d'usage, et non de friches industrielles. Ils ne sauraient par conséquent fournir des termes de comparaison pertinents pour déterminer la valeur du bien de type friche industrielle à évaluer », appréciation qui n'apparait pas de nature à justifier que les biens considérés n'aient pas donné lieu, de la même façon que les biens qu'il lui était demandé d'évaluer, à la pratique d'abattements pour démolition et dépollution, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article devenu L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation, du principe d'égalité de traitement entre les différents titulaires de droits sur des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique qui s'évince de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation, du principe d'égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques garanti par les articles 1er, 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 2 de la Constitution du 4 octobre 1958 et de l'article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 1er du Premier protocole additionnel à cette Convention ;
Alors, de onzième part, qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, pour écarter les accords amiables qui étaient invoqués, qu'« en outre, les bâtiments constituant les lots de la société PHYSENTI sont insusceptibles d'être réhabilités et seule une opération de démolition-construction est envisageable » », sans indiquer pour quelle raison tel n'aurait pas également été le cas des biens ayant donné lieu à ces accords amiables, qui portaient sur des biens situés dans la même copropriété, la Cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation, du principe d'égalité de traitement entre les différents titulaires de droits sur des biens immobiliers situés à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique qui s'évince de l'article L 13-16, devenu L 322-8, du code de l'expropriation, du principe d'égalité des citoyens devant la loi et les charges publiques garanti par les articles 1er, 6 et 13 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et l'article 2 de la Constitution du 4 octobre 1958 et de l'article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 1er du Premier protocole additionnel à cette Convention ;
Alors, de douzième part, que l'autorité de la chose jugée suppose que la chose demandée soit la même ; qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, « sur la valeur des biens selon la méthode de la récupération foncières », que « la partie expropriée invoque 14 références de ventes de terrains à bâtir intervenues entre novembre 2009 et décembre 2013 sur la commune de BESANÇON et sur les communes limitrophes et estime que la valeur au m2 de SHON doit être fixée à 390 € et à 120 € pour les logements sociaux ; les termes de comparaison antérieurs au jugement du 14 octobre 201 n'ont pas à être pris en considération au motif que l'arrêt confirmant le jugement a autorité de la chose jugée en ce qui concerne la valeur des terrains à bâtir à la date du jugement de première instance », quand l'autorité de la chose jugée par l'arrêt qu'elle avait précédemment rendu, le 3 octobre 2012, confirmant un jugement rendu par le Juge de l'expropriation le 14 octobre 2011, fixant le prix d'un bien acquis par voie de préemption, ne pouvait être opposée à la demande de fixation d'un indemnité d'expropriation, en l'absence d'identité d'objet entre les demandes, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
Alors, de treizième part, que l'autorité de la chose jugée suppose que la chose demandée soit la même ; qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, « sur la valeur des biens selon la méthode de la récupération foncières », que « la partie expropriée invoque 14 références de ventes de terrains à bâtir intervenues entre novembre 2009 et décembre 2013 sur la commune de BESANÇON et sur les communes limitrophes et estime que la valeur au m2 de SHON doit être fixée à 390 € et à 120 € pour les logements sociaux ; les termes de comparaison antérieurs au jugement du 14 octobre 201 n'ont pas à être pris en considération au motif que l'arrêt confirmant le jugement a autorité de la chose jugée en ce qui concerne la valeur des terrains à bâtir à la date du jugement de première instance », cependant que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt qu'elle avait précédemment rendu, le 3 octobre 2012, confirmant un jugement rendu par le Juge de l'expropriation le 14 octobre 2011, au sujet du droit de préemption n'interdisait de toute façon en rien de pouvoir retenir d'autres termes de comparaison que cet arrêt, eussent-il été antérieurs à ce jugement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation, ensemble l'article 1351 du code civil ;
Alors, de quatorzième part, qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, que « l'expert judiciaire a effectué un abattement de 15 % prenant en compte l'existence d'une copropriété ; la société PHYSENTI estime que les sujétions liées à l'existence de la copropriété ont déjà été prises en compte dans la mesure où le calcul de ses droits à bâtir s'est fait à proportion des millièmes des parties communes qu'elle détient dans la copropriété et que cet abattement n'a pas lieu d'être ; toutefois, l'existence d'une copropriété engendre un certain nombre de contraintes pour les copropriétaires ; ainsi les dispositions d'ordre public du droit de la copropriété interdisent sauf unanimité des copropriétaires, de porter atteinte à la destination de l'immeuble et rendent impossible toute perspective de réhabilitation et de valorisation des immeubles industriels qui auraient pour conséquence de changer leur vocation ; en outre, la copropriété est en déshérence ; c'est par conséquent par une exacte appréciation que l'expert a appliqué une moins value de 15% », quand la valeur d'un lot de copropriété est par hypothèse fixée en considération de l'inclusion du bien dans une copropriété, avec ses contraintes, et qu'il n'y a donc normalement pas lieu, dans le cadre d'une procédure d'expropriation, d'en déduire un abattement pour existence d'une copropriété, la Cour d'appel a violé l'article L 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation ;
Alors, de quinzième part, qu'en énonçant, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, que « l'expert judiciaire a effectué un abattement de 15 % prenant en compte l'existence d'une copropriété ; la société PHYSENTI estime que les sujétions liées à l'existence de la copropriété ont déjà été prises en compte dans la mesure où le calcul de ses droits à bâtir s'est fait à proportion des millièmes des parties communes qu'elle détient dans la copropriété et que cet abattement n'a pas lieu d'être ; toutefois, l'existence d'une copropriété engendre un certain nombre de contraintes pour les copropriétaires ; ainsi les dispositions d'ordre public du droit de la copropriété interdisent sauf unanimité des copropriétaires, de porter atteinte à la destination de l'immeuble et rendent impossible toute perspective de réhabilitation et de valorisation des immeubles industriels qui auraient pour conséquence de changer leur vocation ; en outre, la copropriété est en déshérence ; c'est par conséquent par une exacte appréciation que l'expert a appliqué une moins value de 15% », après avoir relevé que « les parcelles DH 81 et DH 142 sont occupées par des bâtiments inutilisés depuis une trentaine d'année dont une partie a été dépecée par une entreprise de récupération de métaux » et constaté que « la copropriété est en déshérence », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13, devenu L 321-1, du code de l'expropriation ;
Alors, de seizième part, qu'en faisant application d'un abattement, substantiel, puisque de 4.400.000 euros, pour coût de dépollution, conduisant à retenir, pour le bien exproprié, une valeur négative, en se bornant à relever, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, que « l'expert Y... a retenu, sur la base des calculs de son sapiteur, la société HUB ENVIRONNEMENT, un coût de dépollution de 4 400 000 € et un coût de démolition de 2 600 000 € soit un total de 7 000 000 € » et que « la société PHYSENTI invoque l'étude d'impact présente dans le dossier de DUP selon laquelle le montant de la démolition et de la décontamination du site est estimée à 5 000 000 € et qu'il y a lieu de la tenir pour référence du calcul de la valeur finale de la récupération foncière ; l'évaluation chiffrée dans le projet urbain des Prés de Vaux figurant au dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique est une appréciation sommaire des dépenses insuffisante à remettre en cause le montant évalué dans le cadre des opérations expertales contradictoirement réalisées », sans répondre aux conclusions d'appel qui lui étaient soumises dans lesquelles il était soutenu qu'« il ressort de l'élaboration du projet urbain des PRES DE VAUX et du bulletin officiel de la commune de BESANCON du 26 mars 2009 que le projet lauréat de reconversion du site des PRES DE VAUX s'organisait autour de plusieurs actes stratégiques principaux, à savoir : - création d'un grand parce ; -une dépollution douce explorant les processus physiques ou chimiques des contaminants des écosystèmes ; -confirmation d'une polarité culturelle contemporaine ; -la construction d'une centaine de logements sous forme de petits immeubles collectifs dans la zone aval du site. Le bulletin officiel de la commune du 26 mars 2009 évoquait donc une dépollution douce...Ainsi, en 2006, la dépollution ne présentait pas de difficultés majeures puisque la commune avait elle-même envisagé une dépollution douce et écologique, analyse s'accommodant mal avec le coût des travaux ultérieurement chiffré à 4.353.000 euros par le sapiteur » et que « peut-être que cette dépollution version « douce » s'appuyait sur une dépollution partielle réalisée par le précédent exploitant RHONE POULENC TEXTILES », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors, enfin, qu'en faisant application d'un abattement, substantiel, puisque de 4.400.000 euros, pour coût de dépollution, conduisant à retenir, pour le bien exproprié, une valeur négative, en se bornant à relever, par motifs réputés adoptés du jugement entrepris, que « l'expert Y... a retenu, sur la base des calculs de son sapiteur, la société HUB ENVIRONNEMENT, un coût de dépollution de 4 400 000 € et un coût de démolition de 600 000 € soit un total de 7 000 000 € » et que « la société PHYSENTI invoque l'étude d'impact présente dans le dossier de DUP selon laquelle le montant de la démolition et de la décontamination du site est estimée à 5 000 000 € et qu'il y a lieu de la tenir pour référence du calcul de la valeur finale de la récupération foncière ; l'évaluation chiffrée dans le projet urbain des Prés de Vaux figurant au dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique est une appréciation sommaire des dépenses insuffisante à remettre en cause le montant évalué dans le cadre des opérations expertales contradictoirement réalisées », sans répondre au moyen qui lui était soumis selon lequel une dépollution partielle du site avait déjà été réalisée, à l'initiative de l'ancien propriétaire, la société RHONE POULENC, les travaux de dépollution ayant été effectués par la société TREDI, ainsi qu'il résultait d'un bordereau récapitulatif de factures d'élimination de déchets établie par la société TREDI à l'ordre de la société RHONE POULENC, LES PRES DE VAUX à BESANCON, le 19 janvier 1987, pour un montant total de 947.045 euros, portant sur l'élimination de 130,40 tonnes de déchets, la Cour d'appel n'a derechef pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
| site réalisé avec Baumann Avocats Droit informatique |
Cette décision est visée dans les définitions suivantes :
Constituer
Déshérence
Fond
Grief
Décision extraite de la base de données de la DILA (www.legifrance.gouv.fr - mise à jour : 28/04/2018) conformément à la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016.