PROPRIETE COMMERCIALE DEFINITION

Définition de Propriété commerciale

"Propriété commerciale" est la dénomination attribuée aux dispositions légales et réglementaires réglant les conditions de fixation du prix de la location conférant au locataire commerçant un droit au renouvellement du bail des locaux occupés par son fonds de commerce. Selon l'article L145-1 du code de commerce, l’application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l’exploitation par le locataire d’un fonds de commerce lui appartenant, mais, si l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux, l'inexécution de cette condition ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués (3°chambre civile, 10 juin 2009, pourvoi n°07-18618 BICC n°712 du 1er décembre 2009 et Legifrance). Consulter aussi, 3e Civ du 15 mai 1996, pourvoi n°94-16. 908, Bull. 1996, III, n°114. et la note de M. Brault référencée à la Bibliographie ci-après.

Quant à l'application de ce statut, les dispositions du chapitre V du livre premier du code de commerce s'appliquent aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public. S'agissant de lots d'un centre commercial installé sur une esplanade portuaire ayant fait initialement l'objet d'un contrat d'amodiation, la Cour de cassation a jugé que les parties ne pouvaient choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public. (3e Chambre civile 10 mars 2010, pourvoi n°09-12714, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Chavance référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ. du 28 février 1984, pourvoi n°82-11. 194, Bull. 1984, III, n°49 ; 3e Civ du 20 décembre 2000, pourvoi n°99-10. 896, Bull. 2000, III, n°194.

Dans un tout autre domaine mettant en cause le statut des baux commerciaux, il a été jugé que le gardien d'un refuge dont la fonction était limitée à la fourniture de nourriture et de boissons aux usagers, n'était pas fondé à revendiquer l’existence d’une clientèle indépendante et de bénéficier des dispositions sur la propriété commerciale (3e chambre civile 13 mai 2009, pourvoi n°07-12478, Legifrance). Voir la note de M. Delpech référencée dans la Bibliographie ci-après. Le statut des baux commerciaux assure une protection d'ordre public. Ainsi lorsque le bail contient des dispositions frauduleuses pour faire échec à l'application du statut légal des baux commerciaux, le bailleur n'est pas recevable à invoquer contre l'occupant une clause de la convention frauduleuse réglant le droit de cession protégé par l'article 145-16 du code de commerce (3e chambre civile, 1 avril 2009, pourvoi n°07-21833, BICC n°708 du 1er octobre 2009 et Legifrance). L'article L. 1311-2 du code général des collectivités territoriales permet aux collectivités publiques de consentir sur leur domaine public des baux emphytéotiques. Cependant, nonobstant la qualité d'emphytéote du bailleur, le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux conventions ayant pour objet des biens dépendant du domaine public (3ème Chambre civile 19 décembre 2012, pourvoi n°1-10372, BICC n°779 du 1er avril 2013 et Legifrance).

Les baux commerciaux ont une durée de neuf ans. A la fin d'une des périodes du bail le bailleur qui refuse de le renouveler, doit tenir le locataire informé de son intention six mois avant l'échéance par acte d'huissier de justice. En cas d'usufruit grèvant un immeuble dans lequel est installé un fonds de commerce, c'est l'usufruitier qui a seul le pouvoir de délivrer un congé au preneur ou de refuser de renouvellement du bail (3e chambre civile, 9 décembre 2009, pourvoi n°08-20512, BICC n°722 du 15 mai 2010 et Legifrance. Consulter aussi la note de Madame Filol de Raimond référencée dans la Bibliographie-ci-après et 3e Civ. 20 mai 1974, pourvoi n°73-10. 761, Bull. 1974, III, n°216 ; 3e Civ. 16 mars 1988, pourvoi n°86-16. 995, Bull. 1988, III, n°61. Le bailleur qui a donné congé peut revenir sur sa décision, mais il ne peut exercer efficacement son "droit de repentir" qu'à la condition que celui-ci ne soit assorti d'aucune réserve (3e Civ. - 9 mars 2011, BICC 745 du 1er juillet 2011 et Legifrance). Mais le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est cependant pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer (3ème Chambre civile 4 mai 2011 pourvoi n°10-15473, BICC n°748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Les loyers de ces baux sont fixés soit par accord des parties soit par le juge dans les conditions que fixe la Loi. Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur le refuse. L'une comme l'autre des parties peut exercer son droit d'option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer. (3ème Chambre civile 23 mars 2011, pourvoi : 06-20488, BICC n°746 du 1er juillet 2011 et Legifrance). Lorsque le bail comporte une clause d'échelle mobile stipulant la révision triennale et automatique du loyer par référence à l'indice national du coût de la construction, le juge du fond peut en déduire que le commandement de payer au visa de la clause résolutoire du bail vise valablement un rappel de loyers résultant de l'application de la clause d'échelle mobile (3e Chambre civile 10 novembre 2010, pourvoi n°09-15937, BICC n°737 du 1er mars 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Bocobza-Berlaud référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ. 26 janvier 1994, pourvoi n°91-18. 325, Bull. 1994, III, n°11. Pour ce qui est des charges, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle (3ème Chambre civile 13 juin 2012, pourvoi n°11-17114, BICC n°771 du 15 novembre 2012 et Legifrance) et, statuant plus récemment la 3ème Chambre a confirmé d'une manière plus générale que le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives. (3ème Chambre civile 3 octobre 2012, pourvoi n°11-21108, BICC n°775 du 1er février 2013, et Legifrance). Consulter la note de Madame Angelique Farache référencée dans la Bibliographie ci-après. Mais, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, qui sont les accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée. (3ème Chambre civile 19 décembre 2012, pourvoi : 11-23541, BICC n°779 du 1er avril 2013 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Le déplafonnement des loyers commerciaux qui est prévu par l'article L145-34 du Code de commerce, est fonction de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé. La demande du bailleur doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous locataire (3e Chambre civile 8 décembre 2010, pourvoi n°09-70784, BICC n°739 du 1er avril 2011 et Legifrance). Voir aussi : 3e Civ. 7 avril 2004, pourvoi n°02-17. 946, Bull. 2004, III, n°71 et l'arrêt cité ;3e Civ. 30 juin 2004, pourvoi n°03-10. 754, Bull. 2004, III, n°138. Le bailleur est recevable à invoquer pour la première fois en cause d'appel le moyen de déplafonnement du loyer pris de ce que la durée du bail expiré avait excédé douze ans par l'effet de la tacite prolongation. (3e Chambre civile 10 novembre 2010 pourvoi n°09-16783, BICC n°737 du 1er mars 2011 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Bocobza-Berlaud référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ. 30 novembre 1982, pourvoi n°81-10. 841, Bull. 1982, III, n°235 ; 3e Civ. 24 février 1999, pourvoi n°97-14. 536, Bull. 1999, III, n°45. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur. (3 ème Chambre civile 14 septembre 2011, pourvoi n°10-30825, BICC n°753 du 15 décembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Sauf nouvel accord des parties portant généralement sur une augmentation de loyers, le bailleur qui maintien son refus, est débiteur d'une "indemnité d'éviction" qui est fixée par le Tribunal saisi à la requête du locataire. L'acte extra-judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus. Pour ce qui est du calcul du délai de prescription, seule la saisine du tribunal peut interrompre le délai de l'article L. 145-10 du code de commerce (3ème Chambre civile 1 février 2012, pourvoi n°11-10482, BICC n°762 du 15 mai 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

En cas de refus de renouvellement par le bailleur, le Tribunal examine les motifs opposés par ce dernier à son locataire pour justifier le non-renouvellement, notamment, lorsque ce motif se trouve fondé sur une faute de ce dernier se rattachant à l'exécution du bail. La faute doit être jugée suffisamment grave pour justifier le non-renouvellement. Pour apprécier la faute qui motive le refus de renouvellement, le Juge du fonds doit se placer à la date du congé. La cession de contrat de bail ne place pas le cessionnaire dans la situation qui était celle du cédant : la faute consistant dans le défaut et le retard de paiement de loyers ne peut fonder le refus de renouvellement du bail cédé que si les faits sont imputables au locataire auquel le congé a été adressé, et non au locataire précédent qui avait cédé son bail. (3e Chambre civile 15 septembre 2010, pourvoi n°09-14519 BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi : Com. 20 mai 1963, pourvoi n°61-11. 666, Bull. 1963, III, n°238 (2), et 3e Civ. 4 octobre 2000, pourvoi n°99-12. 722, Bull. 2000, III, n°155. Lorsque deux époux mariés sous le régime de la communauté, sont cotitulaires du bail et qu'ils divorcent, le bailleur ne saurait se prévaloir du défaut d'immatriculation de l'un des copreneurs au Registre du commerce pour refuser aux ex époux qui se trouvent en indivision post-communautaire, le paiement d'une indemnité d'éviction (3ème Chambre civile 1er juin 2011, pourvoi n° 10-18855, BICC n°750 du 1er novembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Barbier référencée dans la Bibliographie ci-après.

Le congé du bailleur doit donc être motivé avec précision de sorte que si le bailleur ne précise pas dans la mise en demeure les remises en état dont il demande l'exécution et que les preneurs ne sont pas en mesure de connaître qu'elle est la faute ou la violation aux clauses du bail qu'il leur est demandé de réparer dans le délai imparti, le refus de renouvellement de bail sans offre d'indemnité d'éviction n'étant pas motivé, le bail se trouve renouvelé (3e chambre civile, pourvoi n°07-18520 et 08-16135, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance). Consulter les notes de Madame Cerati-Gauthier et de M. Brault référencées à la Bibliographie ci-après.

L'absence du bien-fondé du refus de renouvellement du bail opposé au preneur par le bailleur ne conduit pas à son renouvellement mais à la condamnation du bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction. (3e chambre civile, 25 novembre 2009, pourvoi n°08-21029, BICC n°721 du 1er mai 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de Madame Rousille référencée dans la Bibliographie ci-après. Le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d'éviction et qu'en l'état d'un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, l'absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnité d'éviction (3ème Chambre civile 19 décembre 2012, pourvoi n°11-24251, BICC n°779 du 1er avril 2013 et Legifrance avec un commentaire du SDER). Sur l'absence de mise en demeure en cas de refus de renouvellement voir la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

La qualité de fonctionnaire est incompatible avec la qualité de commerçant. Cette incompatibilité justifie le non-renouvellement du bail commercial consenti à un fonctionnaire municipal, elle s'oppose en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire (3e Chambre civile 16 février 2011, pourvoi n°09-71158, BICC n°744 du 15 juin 2011 avec un commentaire du SDER et Legifrance). Voir la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après;

Un bailleur a contesté à l'héritier du locataire d'un fonds de commerce le droit au renouvellement du bail en raison de ce qu'il l'avait donné ce fonds en gérance. Il a demandé la validation de du congé qu'il lui a fait délivrer pour motifs graves et légitimes, et il a sollicité son expulsion. La Cour de cassation, approuvant la Cour d'appel rejetant la demande du bailleur a jugé que le juge du fond avait suffisamment caractérisé l'existence d'une clientèle actuelle et certaine et non future ou potentielle, et qu'il en avait déduit, à bon droit, que le fonds de commerce litigieux n'avait pas disparu à la date de la conclusion du contrat de location-gérance et qu'il importait peu que le locataire-gérant ait ou non effectué à la date de délivrance du congé les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce : le propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance, n'avait pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux commerciaux. (3e Chambre civile 15 septembre 2010, pourvoi n°09-68521, LexisNexis et Legifrance)

A l'exception des ressortissants des Etats membres de la Communauté européenne auxquels il n'est pas applicable, l' article L145-13 du code de commerce, dispose que sous réserve de la loi du 28 mai 1943 relative à l'application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, ses dispositions ne peuvent être invoquées par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère. En ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, l'article ci-dessus constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention. (3ème Chambre civile 9 novembre 2011, pourvoi n°10-30291, BICC n°757 du 1er mars 2012 avec une note du SDER et Legifrance). Consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

L'indemnité d'éviction représente à la fois les dommages que l'absence de renouvellement va produire pour l'exploitation du commerce exercé par le locataire et les avantages qu'il pouvait légitimement tirer du renouvellement qui lui a été refusé par exemple le remboursement des frais de réinstallation où l'indemnisation du personnel qui a dû être licencié. Le bailleur peut aussi refuser ce renouvellement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ou les membres de sa famille (L145-22 du Code de commerce et s.). Bien entendu dans ce cas le locataire bénéficie d'une indemnité d'éviction. Ce refus est également légitime si les lieux loués sont insalubres ou menacent ruine et doivent être reconstruits (L145-18 Code de commerce). Le locataire évincé a droit à être indemnisé (Chambre civile 3, 17 avril 1985 n°de pourvoi : 83-12399, Legifrance) et il dispose d'un droit de priorité pour louer dans les locaux lorsqu'ils auront été reconstruit. Ajoutons, concernant les locaux à usage mixte, que l'obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation. (3e Chambre Civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-10955 et 08-17750, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Consulter la note de Madame Filiol de Raimond référencée dans la Bibliographie ci-après. Le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties. Cependant, dans ce cas, le locataire ne peut, lorsqu'au terme du contrat, il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 (3ème Chambre civile 9 mars 2011, pourvoi n°10-30223, BICC n°745 du 1er juillet 2011 et Legifrance). Sur les conditions du droit au renouvellement concernant les locaux à usage mixte, consulter la note de M. Yves Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après. L'attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l'époux qui en était co-titulaire ne constituait pas une cession de bail, mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur prévu dans le contrat en cas de cession, n'a pas à être recueilli. (3e Chambre civile 23 mars 2011 pourvoi n°10-30495, BICC n°746 du 15 juillet 2011 avec un commentaire du SDER et Legifrance)

En application de l'article 1722 du code civil, la destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail et la perte des droits contractuels et statutaires du locataire. S'agissant d'un bail commercial, lorsque un incendie a totalement détruit l'immeuble loué, le bailleur ne peut plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction si elle ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était donc pas entrée dans son patrimoine. (3ème Chambre civile 29 juin 2011, pourvoi n°10-19975, BICC n°751 du 15 novembre 2011 et Legifrance). Consulter la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après.

Il existe une situation particulière tenant à la spécificité des baux à construction. Les baux consentis par le preneur d'un bail à construction à des commerçants locataire dans les lieux construits, se trouvent en effet révoqués par l'effet de la loi à la date d'expiration du bail à construction. En acceptant les stipulations de l'acte que ces commerçants ont acceptés selon lesquelles l'expiration du bail commercial coïnciderait avec la fin du bail à construction, acceptaient en même temps de ne pas disposer pas du droit au renouvellement de leur bail ni, partant, de bénéficier du droit au paiement d'une indemnité d'éviction (3e Chambre civile 14 novembre 2007, pourvoi n°06-18133, BICC n°678 du 15 mars 2008).

La durée de neuf ans ne s'impose qu'au bailleur et à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes de l’article L145-9. Le congé n'est pas valable dès lors qu'une société locataire s'est, par l'intermédiaire d'un préposé qui s'était dit habilité à le recevoir, substituée au destinataire du congé (3e chambre civile, 28 octobre 2009, pourvoi n°08-15506, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance)Voir aussi 3e Civ. 20 octobre 2005, pourvoi n°03-19. 489, Bull. 2005, III, n°266 et consulter la note de M. Barbier référencée à la Bibliographie ci-après.

Le bailleur, peut s’opposer au renouvellement du bail pour motif grave et légitime en raison de l’inexécution d’une obligation contractuelle, mais il doit mettre préalablement en demeure le preneur, par acte extrajudiciaire, de faire cesser l’infraction dans le délai d’un mois. Comme les baux des immeubles à usage d'habitation, les baux commerciaux peuvent contenir une clause résolutoire qui met fin au bail si le locataire ne satisfait pas à la mise en demeure exigeant qu'il satisfasse aux obligations qu'il a omis de remplir (par exemple, défaut de paiement des loyers ou des accessoires du loyer, modification des lieux ou changement de leur destination). L'article L. 145-15 du code de commerce édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 qui sont d'ordre public. Tel est le cas lorsque le bail prévoit un délai inférieur au délai d'un mois prévu par ces dispositions. La clause résolutoire insérée au bail litigieux est alors nulle (3e Chambre civile 8 décembre 2010, pourvoi n°09-16939, BICC n°739 du 1er avril 2011 et Legifrance). Précisons que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail. Tel n'est pas le cas lorsque la clause résolutoire n'a pas prévu le cas dans lequel la locataire a annexé des locaux qu'elle a loués, à d'autre locaux lui appartenant dans le même immeuble et ce, sans qu'elle puisse justifier d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur (3e Cambre civile 15 septembre 2010, pourvoi n°09-10339, BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter sur ces points, les notes de M. Yves Rouquet référencées dans la Bibliographie ci-après et en ce qui concerne le dernier de points relevés, 3e Civ. 11 juin 1986, pourvoi n°84-15. 512, Bull. 1986, III, n°92 et 3e Civ. 18 mai 1988, pourvoi n°87-11. 669, Bull. 1988, III, n°94.

Le jugement de liquidation entraîne la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire. Cependant le liquidateur peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce et solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (Chambre commerciale 6 décembre 2011, pourvoi n°10-25689, BICC n°759 du 1er avril 2012 et Legifrance) Consulter la note de Madame Adeline Cerati-Gauthier référencée dans la Bibliographie ci-après.

Concernant le délai à l'échéance duquel une clause résolutoire prend effet, la 3e Chambre juge qu'un bail commercial ne peut prévoir la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours qui tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle (3e Chambre civile 8 décembre 2010 pourvoi n°09-16939 LexisNexis et Legifrance),

Le bailleur notifie à son locataire un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et non par acte d'huissier de justice ait un acte nul : il ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte qu'il a lui-même délivré. Si le locataire qui disposait du droit de contester la validité du congé a implicitement renoncé à évoquer ce moyen en quittant les lieux, cette circonstance, alors qu'aucune faute grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce ne lui était reprochée, ne pouvait priver le locataire évincé d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction (3e Chambre civile, 15 septembre 2010, pourvoi n°09-15192, BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter la note de M. Chavance référencée dans la Bibliographie ci-après et 3e Civ. 20 décembre 1982, pourvoi n°81-13. 495, Bull. 1982, III, n°257 ; 3e Civ. 18 mai 1994, pourvoi n°92-17. 028, Bull. 1994, III, n°103.

Dans le cas où le locataire commercial a fait l'objet d'une procédure collective les effets de clause résolutoire sont acquis si, avant la date d'ouverture de la procédure collective, elle a donné lieu à un jugement définitif. Tel n'est pas le cas si le bailleur ne peut invoquer qu'une simple ordonnance de référé (. Com. 28 octobre 2008, BICC n°697 du 1er mars 2009. Voir la note de M Lienhard citée dans la Bibliographie ci-après). Mais les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce ne concernent exclusivement que la résiliation du bail pour manquement à une obligation contractuelle, celle qui a lieu au cas où un incendie a détruit une grande partie des locaux loués ne nécessite pas l'envoi par le bailleur d'un commandement préalable (3°chambre civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-14926, BICC n°718 du 15 mars 2010 et Legifrance). Voir la note de Madame Cerati-Gauthier référencée dans la Bibliographie ci-après.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Mais quid si le preneur s'acquitte des loyers après la période à l'échéance de laquelle le commandement a pris effet sans que le locataire ait demandé et obtenu du juge la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai pour s'exécuter ?. Dans une espèce la bailleresse d'un local à usage commercial a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail. La société locataire avait, dans le mois qui a suivi, formé opposition à ce commandement et elle avait saisi le juge à l'effet d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge a rejeté la demande de la bailleresse qui sollicitait du tribunal qu'il constate l'acquisition de cette clause, et la Cour d'appel a confirmé cette décision en retenant que le preneur avait régulièrement formé opposition au commandement et que les sommes dues à ce titre avaient été acquittées. Sur pourvoi la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a cassé l'arrêt en considérant que la clause résolutoire se trouvait acquise au moment du règlement des loyers payés avec retard puisque le juge du fond n'avait ni octroyé de délais ni constaté qu'il en avait été accordé. (3e Chambre civile, 8 avril 2010, pourvoi n°09-11292, BICC n°727 du 15 septembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi, 3e Civ. 7 décembre 2004, pourvoi n°03-18. 144, Bull. 2004, III, n°224 et la note de Madame Chavance référencée dans la Bibliographie ci-après.

Sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux : cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction (3e Chambre civile, 17 février 2010, pourvoi : 08-19357, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). Consulter la note de Madame Vaissié référencée dans la Bibliographie ci-après.

Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour résultat de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 : le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Le bailleur ne peut se prévaloir d'une clause de non-concurrence figurant au bail au motif qu'elle interdirait au preneur de solliciter la despécialisation partielle(3ème Chambre civile, pourvoi n°11-17213, BICC n°762 du 15 mai 2012 et Legifrance). Et si le bail autorise le preneur à sous-louer librement tout ou partie des locaux, le bailleur ne peut arguer, du défaut de concours à l'acte de sous-location. Il ne peut agir directement contre le locataire principal pour faire expulser le sous-locataire. (3ème Chambre civile 1 février 2012, pourvoi n° 10-22863 10-23818 11-10027, BICC n°762 du 15 mai 2012 et Legifrance). Mais, le sous-locataire dont le sous-bail a été renouvelé sans que l'acte de renouvellement ait été signifié au bailleur principal, peut, si le bail principal a été résilié par acquisition d'une clause résolutoire, se voir refuser le droit à percevoir une indemnité d'éviction. (3°chambre civile 28 octobre 2009 pourvoi n°08-18736, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance) Consulter 3e Civ. 14 novembre 1978, pourvoi n°76-15. 069, Bull. 1978, III, n°342 et les arrêts cités ;3e Civ. 16 juin 1999, pourvoi n°97-15. 461, Bull. 1999, III, n°145 ainsi que la note de M. de Lacger référencée dans la Bibliographie ci-après. L'accord du bailleur à la sous-location peut être tacite et résulter des circonstances de la cause. Tel est le cas si le bailleur savait dès la conclusion du bail initial que les locaux avaient vocation à être sous-loués en totalité, si les clauses du bail prenaient en compte cette situation et que, des relations directes entre le bailleur et le sous-locataire se sont poursuivies, au cours des baux successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité. (3ème Chambre civile 4 mai 2011, pourvoi n°09-72550, BICC n°748 du 1er octobre 2011 et Legifrance). Une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, en revanche, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux (3ème Chambre civile 7 décembre 2011, pourvoi n°10-30695, BICC n°759 du 1er avril 2012 et Legifrance). Consulter la note de M. Barbier référencée dans la Bibliographie ci-après

Lorsque le locataire se maintien dans les lieux après que le bail soit venu à échéance sans avoir été renouvelé ou qu'il a été résolu ou résilié, au loyer se substituent des dommages-intérêts qui prennent le nom d'"indemnités d'occupation" (3e Civ. 21 mai 1969, Bull. 1969, III, no 399 ; voir aussi 3e Civ. 5 mai 2004, Bull. 2004, III, no 87. Le Tribunal peut accorder des délais au locataire, mais une fois seulement, il ne peut en accorder de nouveaux sans violer l’article L145-41 du Code de commerce (3e Civ. du 15 octobre 2008, BICC n°696 du 15 février 2009), Voir la note de M. Rouquet référencée à la Bibliographie ci-après. Il en est de même lorsque locataire a valablement renoncé au droit au renouvellement de son bail, son titre a cessé de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé de sorte que si le preneur se maintien dans les lieux, ce fait constitue un trouble manifestement illicite (3ème Chambre civile, 8 avril 2010, pourvoi n°09-10926, BICC n°727 du 15 septembre 2010 et Legifrance). Consulter Com. 10 juin 1960, pourvoi n°57-10. 578, Bull. 1960, IV, n°222 et la note de Madame Chavance référencée dans la bibliographie ci-après. Le délai de prescription de l'action en indemnité d'occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit au bénéfice de l'indemnité d'éviction ; que la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d'éviction du locataire fait courir le délai de prescription de l'action en indemnité d'occupation (3e Civ. - 17 octobre 2012, BICC n°776 du 15 février 2013 avec une note du SDEC et Legifrance; 3ème Chambre civile 23 mars 2011, pourvoi n°10-13898, BICC n°746 du 15 juillet 2011 et Legifrance). Consulter la note de Madame Adeline Cerati-Gauthier et celle de M. Emmanuel Chavance référencées dans la Bibliographie ci-après;

A moins que le cédant ait contracté l'obligation de garantir le paiement d'indemnités d'occupation dues après la résiliation du bail, par le cessionnaire du fonds de commerce, il ne saurait être déclaré solidaire du cessionnaire. (3e chambre civile 28 octobre 2009, pourvoi n°08-16826, BICC n°719 du 1er avril 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Rouquet référencée dans la Bibliographie ci-après, et 3e Civ. 12 avril 1995, pourvoi n°92-21. 541, Bull. 1995, III, n°107 ; 3e Civ. 4 mars 1998, pourvoi n°95-21. 560, Bull. 1998, III, n°50. Lorsque le bail ne comporte pas de clause de garantie solidaire à la charge du cédant, la substitution de garantie peut être demandée au tribunal à l'initiative de l'une ou l'autre partie. Aucun délai n'étant prévu pour former cette demande, la cession du bail d'un preneur qui se trouve en liquidation judiciaire, est régulière dès lors que le bailleur n'a pas sollicité cette substitution. (3e chambre civile 15 septembre 2010, pourvoi n°9-14519, BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi ; 3e Civ. 13 novembre 1997, pourvoi n°95-21. 311, Bull. 1997, III, n°202 (1).

Sauf si des terrains constituent une dépendance directe d'un fonds de commerce, la propriété commerciale ne porte que sur les espaces construits. Lors du renouvellement du bail, sauf si une disposition du bail qui en règle le sort et s'ils ont une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur, le locataire qui a édifié des constructions sur un terrain nu, peut se voir imposer la prise en compte de ces constructions pour la fixation du nouveau loyer. (3e Civ. - 27 septembre 2006, BICC 653 du 15 janvier 2006), (3e Civ. - 9 juillet 2008, BICC 693 du 15 décembre 2008). Si le bail contient une clause d'accession, elle s'applique même en cas de résiliation conventionnelle du bail, et même si cette résiliation intervient avant le terme initialement convenu (3e Civ. - 19 mars 2008, BICC n°687 du 1er juillet 2008).

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail donnent lieu à un important contentieux. L'article L145-35 du code de commerce dispose que les litiges portant sur les loyers des baux commerciaux sont soumis à une commission départementale dont le rôle est de concilier les parties et de rendre un avis. Mais ces dispositions ne prescrivent pas à peine d'irrecevabilité que la commission départementale de conciliation soit obligatoirement saisie avant le juge des loyers. (3e Chambre civile 10 mars 2010, pourvoi n°09-10344, BICC n°726 du 15 juillet 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de Madame Filiol de Raimond référencée dans la Bibliographie ci-après, et 3e Civ. 2 décembre 1992, pourvoi n°90-19. 669, Bull. 1992, III, n°311) ; 3e Civ. 3 février 1993, pourvoi n°90-21. 346, Bull. 1993, III, n°13 ; 3e Civ. 18 février 1998, pourvoi n°96-14. 525, Bull. 1998, III, n°38.

Un tiers peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Ainsi, un locataire peut se prévaloir auprès d'un colocataire, d'une clause du bail insérée par le bailleur commun pour que soit respectée une clause interdisant d'exercer une activité concurrente. La Cour d'appel sur l'arrêt duquel la 3e Chambre civile a statué, ayant caractérisé le dommage causé par les manquements d'un des locataire installé dans le même immeuble, a pu justifier sa décision d'interdire au contrevenant d'exercer toute activité concurrentielle et de condamner l'auteur de ces manquements au paiement de dommages et intérêts (3e Chambre civile 13 juillet 2010, pourvoi n°09-67516, BICC n°732 du 1er décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi, 3e Civ. 27 mars 2008, pourvoi n°07-10. 473, Bull. 2008, n°58.

Que le bail soit révisé ou renouvelé, ces litiges sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le Président du Tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire que le requérant dépose au Greffe du lieu de situation de l'immeuble. Le juge peut ordonner une expertise. Le montant du loyer tient compte notamment, de la situation de l'immeuble, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de la nature et de l'état des équipements, de l'état d'entretien, et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Il tient compte aussi de l'évolution de l’impôt foncier à la charge du propriétaire (3e Civ. 25 juin 2008., BICC n°691 du 15 novembre 2008. Selon l'article L145-34 du code de commerce et l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, la modification notable des éléments mentionnés par l'article L143-33 du code de commerce est de nature à constituer un motif de déplafonnement. Cependant, les travaux effectués par un locataire, consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernent le domaine public et non les lieux loués. Ces travaux lui permettent seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire, le juge du fond a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef (3e Chambre civile 25 novembre 2009, pourvoi n°08-21049, BICC n°721 du 1er mai 2010 et Legifrance). Consulter aussi; : 3e Civ. 7 juillet 2004, pourvoi n°03-12. 027, Bull. 2004, III, n°145. Mais, même si le bailleur s'est engagé à fournir à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures, une clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, doit être interprétée restrictivement et ne saurait inclure la réfection totale de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail. (3e Chambre civile, 29 septembre 2010, pourvoi n°09-69337, BICC n°734 du 15 janvier 2011 et Legifrance). Consulter le commentaire de M. Yves Rouquet référencé dans la bibliographie ci-après et 3e Civ. 10 mai 1991, pourvoi n°89-18. 165, Bull. 1991, III, n°127.

Au plan procédural, la procédure sur mémoire prévue par l’article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 (actuellement article R145-23 du C. de commerce) est obligatoire et le fait qu'elle n'ait pas été suivie rend irrecevable toute procédure au fond qui n'aurait pas été précédée par ce préalable. (3e CIV. - 13 décembre 2006, BICC n°659 du 15 avril 2007). Si une transaction intervient en cours de procédure, Les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l'acte formalisant leurs accords.

Le problème s'est posé, dans certains cas particuliers, de savoir qui est la personne bénéficiaire des droits attachés à la propriété commerciale. Il en est ainsi, dans le cas où le fonds est exploité par des associés de fait, qui se trouvent bénéficiaires des avantages liés à la propriété commerciale. Dans un arrêt du 27 mai 2008, la Cour d'appel de Nîmes (1ère Ch. section A, BICC n°691 du 15 novembre 2008), statuant au visa des articles Loi 145-1 et Loi 145-8 du code de commerce, . a jugé que la société de fait étant dépourvue de personnalité juridique, les associés se trouvaient cotitulaires indivis du bail et bénéficiaient ainsi du statut des baux commerciaux. L'autre cas, est celui dans lequel le fonds est exploité par deux époux mariés sous le régime de la communauté légale. Contrairement aux dispositions sur les baux d'habitation qui ne reçoivent pas d'application dans le cas des baux commerciaux, le régime de communauté n’entraîne pas de plein droit la cotitularité du bail commercial. La co-titularité n'est reconnue que s'il a été signé par les deux époux. (3e Civ. - 28 mai 2008, BICC n°689 du 15 octobre 2008). Le congé délivré à un seul copreneur n'est pas nul, mais valable à son égard et seulement inopposable à l'autre copreneur, (3e Chambre civile 17 février 2010, pourvoi n°09-12989, BICC n°725 du 1er juillet 2010 et Legifrance). En l'absence de co-titularité, la notification du congé est valable lorsqu'elle n'a été faite qu'au seul signataire du bail.

La clause d'un bail commercial faisant obligation au preneur d'adhérer à une association de commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d'une nullité absolue. Le juge du fond qui, après avoir constaté la nullité de plein droit de la clause du bail et de la clause des statuts de l'association faisant obligation au preneur d'adhérer et de maintenir son adhésion à cette association jusqu'au terme du bail, le condamne, sur le seul fondement de l'article 1371 du code civil et des principes qui gouvernent l'enrichissement sans cause, à payer à l'association, pour la période antérieure à son arrêt, une somme équivalente aux cotisations versées et, pour la période postérieure et aussi longtemps qu'il exploitera le commerce, rend une décision aboutissant à une reconnaissance théorique, dénuée de toute effectivité, de la liberté du preneur de ne pas adhérer à l'association, et viole les textes fondant le pourvoi (1ère Chambre civile 20 mai 2010, pourvoi n°09-65045, BICC n°729 du 15 octobre 2010 et 1er novembre 2010, Lexis-Nexis, et Legifrance). Jugé que, l'annulation de la clause contractuelle jugée illégale, ne fait pas échec au principe des restitutions réciproques que peut impliquer l'annulation d'un contrat exécuté et donc la restitution des cotisations versées à l'association (3ème Chambre civile 23 novembre 2011, pourvoi n°10-23928, BICC n°758 du 15 mars 2012 et Legifrance) la nullité déclarée de la clause d'adhésion ayant pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale, la société devait restituer en valeur les services dont elle avait bénéficié à ce titre (1ère Chambre civile 12 juillet 2012, pourvoi : 11-17587, BICC n°773 du 15 décembre 2012et Legifrance). Consulter les notes de M. Chavance, celle de Madame Adeline Cerati-Gauthier et celle de M. Yves Rouquet référencées dans la Bibliographie ci-après

La vente de gré à gré d'un élément de l'actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée ; la vente n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire. Lorsque le bail comporte un droit de préemption au profit du bailleur, le juge du fond ne peut retenir que, faute d'avoir respecté le droit réservé du bailleur, la procédure de cession de gré à gré intervenue dans le cadre de la liquidation judiciaire était irrégulière alors que ce dernier ne pouvait, aux termes mêmes de la clause stipulant le droit de préemption, applicable quelles que soient les formes de la cession, prendre position qu'à compter de la signification qui devait lui être faite du projet d'acte de cession, et que l'exercice du droit de préemption était subordonné au caractère irrévocable de l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce (chambre commerciale 7 septembre 2010, pourvoi n°09-66284, BICC n°733 du 15 décembre 2010 et Legifrance). Consulter aussi la note de M. Bastien Brignon référencée dans la Bibliographie ci-après.

A côté des baux commerciaux bénéficiant de la propriété commerciale, il existe des baux dits, baux dérogatoires dont la durée ne dépasse pas 24 mois. Ils sont prévus par l'article L145-5 du Code de commerce. Dans ce cas, le locataire ne peut, sans l'autorisation du bailleur, céder son droit au bail, ni en exiger le renouvellement. En revanche si à l'échéance de 24 mois, le bailleur ne se manifeste pas et continue, par exemple, à encaisser les loyers, au bail précaire se substitue un bail de neuf ans. La pratique connaît également des baux d'occupation précaire dont la durée n'est pas fixée par les parties, de sorte que l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement (expropriation, démolition, occupation de locaux pendant quelques heures par semaine ou à la demande) qui peut intervenir à tout moment et qui ne peut être précisé à l'avance. L'occupant n'a donc dans ce cas, aucun espoir de conserver le local pour l'exploitation d'un commerce. Consulter l'étude de M. Roy-Loustaunau référencée dans la Bibliographie ci-après et les arrêts de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation des 14 novembre 1973, pourvoi n°72-13043 et du 25 mai 1977, pourvoi n°76-10226, Legifrance.

Pour ce qui est de la différence entre un bail dérogatoire et une convention d'occupation précaire, on se référera à l'arrêt de la 3ème Chambre de la Cour de cassation du 19 novembre 2003 (N° de pourvoi : 02-15887 consultable sur le site de Legifrance), dans lequel on peut lire : " Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties et ayant constaté l'absence de mention, dans les conventions, de l'existence de circonstances exceptionnelles marquant leur terme, la cour d'appel en a exactement déduit que, bien que qualifiées de conventions d'occupation précaire, lesdites conventions constituaient des baux dérogatoires de l'article L145-5 du Code de commerce". Sur les conséquence du maintien en possession du locataire après l'échéance d'un bail dérogatoire, l'arrêt ci-dessus a énoncé : " qu'ayant constaté que la première convention avait été conclue pour la période du 1er mai 1984 au 30 mars 1986, qu'à cette dernière date, Mme X... était restée dans les lieux et que la société Théâtre Le Rex l'avait laissée en possession, et ayant relevé qu'à aucun moment, postérieurement au 30 mars 1986, Mme X... n'avait renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux, la seule conclusion du deuxième bail dérogatoire le 6 mai 1991 ne valant pas renonciation, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'était opéré à compter du 1er avril 1986 un bail soumis au statut des baux commerciaux ". La fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale. (3e Chambre civile, 8 avril 2010, pourvoi n°08-70338, BICC n°727 du 15 septembre 2010 et Legifrance). Consulter : 3e Civ. 1er avril 2009, pourvoi n°07-21. 833, Bull. 2009, III, n°74 et la note de Madame Chavance référencée dans la Bibliographie ci-après.

Si à la suite d'un incendie ayant pris naissance dans des locaux commerciaux loués et que l'immeuble a été détruit, le bailleur peut obtenir une indemnisation de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. Cependant si ce dernier a revendu le terrain à un tiers en abandonnant toute idée de reconstruction, aucune indemnité correspondant à la valeur à neuf de l'immeuble ne peut lui être allouée, et il ne saurait obtenir non plus, prétendre au remboursement des frais que, de façon certaine, il ne supportera pas, tels que les frais d'architecte, de contrôle technique et de coordonnateur de sécurité pour l'opération de reconstruction (3e chambre civile 8 avril 2010 pourvoi n°08-21393, BICC n°727 du 15 septembre 2010 et Legifrance). Voir aussi : 3e Civ. 3 décembre 2003, pourvoi n°02-18. 033, Bull. 2003, n°221 et la note de Madame Vial-Pedroletti référencée dans la Bibliographie ci-après. Lorsqu'une indemnisation a été demandée par le locataire de locaux commerciaux en raison du préjudice subi par suite d'infiltrations, la 3e Chambre de la Cour de cassation a approuvé la Cour d'appel qui ayant constaté que depuis plusieurs années aucun fonds de commerce n'était plus exploité dans les lieux, a tenu compte de ce que les équipements présents dans les locaux dataient de bien avant la précédente exploitation qui avait déjà fermé ses portes plusieurs années avant le sinistre, de sorte qu'elle avait pu retenir que, sauf à faire bénéficier le demandeur d'un enrichissement infondé, il y avait lieu d'appliquer le coefficient de vétusté proposé par l'expert judiciaire aux équipements présents dans les locaux avant la survenance du sinistre. En statuant ainsi, la cour d'appel n'avait pas violé le principe de la réparation intégrale du préjudice. (3e Chambre civile 16 juin 2010, pourvoi n°09-13156, BICC n°731 du 15 novembre 2010 et Legifrance).

Voir aussi les mots : Bail ou louage (Généralités), "Éviction" et sur le droit de repentir du bailleur, la rubrique Rétracter / Rétractation, et Propriété intellectuelle, Monovalence et Fonds de commerce.

Textes

et à l’allégement des démarches administratives.

Bibliographie

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